上次你看到藍線遠遠超過橙線。現在橙線其實已經超過了GDP，GDP也高於房價指數。這說明市場我覺得還是挺穩定的。收入相比房價還是在上漲。是的，雖然大家都說收入不夠高，但根據我們掌握的數據，GDP其實和房價漲幅差不多。沒錯。好了，接下來我們繼續。
2
2025第一季新盤總結
今天話題重點是2025年新加坡新盤市場總結。第一季度公寓新盤表現怎麼樣？你知道接下來有什麼項目嗎？2021年第一季度總共有大概七個新盤發布，從The Orie、Bagnall Haus、Parktown、ElTA at Clementi、Lento Central到Aurea，還有東海岸快速線附近的Aurelle at Tampines。我們看這些主要是想通過過去這些項目的表現，來判斷一下市場的情況。
市場情緒怎麼樣？評論說說你覺得哪些發布會最棒，哪些表現不太好。然後我們會在展示答案前先聽聽你們的看法。我覺得大部分新產品表現都挺不錯的，只有一個例外。接下來我們在下一頁里一起看看答案。好了，這是百分比數據。總體來說挺瘋狂的，比如你可以看到The orie高達86%，Parktown也已經有80%了，實際上還有Lentor
central 95% 和 EC 也差不多賣了 91%。所以大部分庫存沒問題，大概賣了 3320 套。排第二的，我說第二名是第二批，也就是 Bagnall Haus , ELTA, ，大概賣了 65% 到 70%，還是挺不錯的，表現還算可以。真正賣得不太好的就是 AUREA 項目，賣了 23 套，單位總數是 188 套。這其實說明了一個問題，就是如果項目規模小，單位數量不多，賣起來會比較難。
當某個區域的CCR價格差距很大，但那裡的需求並不高時，你可能會遇到這種情況。我覺得現在的消費者更有見識了，信息透明且公開，所以有些東西大家會避開，需求自然也不會太高。就像你說的，小規模開發就是一個例子。從投資者的角度來看，這些項目你可能也會考慮。嗯，考慮一下要避免，因為退出的時候會有點難。
對。主要市場12%的收益，也反映了二級市場的情況，大家願意買這個項目。是的。或者說在戶型方面，你會發現，比如之前一居室很受歡迎，需求量很大，因為投資門檻低，但現在一居室反而賣得慢了。是的，是這樣。
市場已經有了變化。
好，關於一件事，就是看收了多少支票。這是我們一直關注的，想了解需求在哪裡。我們的客戶也總是看收了多少支票，因為他們想知道自己在跟誰競爭。是的，我希望我能從2000張支票中拿到第一名。你看這裡，表現特別好的那家收了2200多張支票，單位數是777多，差不多是三倍，足足三倍多。
超過三倍。嗯，回到房子這邊，我們大概有200個認購，130多個單位。好的。繼續說。231，呃，2315個認購，超過1195個單位。所以你可以看到，需求至少是兩倍，差不多快三倍了。是的，買家現在真的很火熱。
嗯，如果你看看其他的，比如你的ELA，嗯，就算是500個單位，也有大概兩倍，1169個認購。至於EC，嗯，這一直是很多人買EC的最愛。760個單位，有1171個認購。760套。差不多是1.5倍。
好的，最後一項列表，我們剛幾周前剛推出了Lentor Central，表現非常非常好，完全在預料之中，因為剛上市時價格非常便宜。你可以看到收了1068個支票，賣出了477套。然後我們有一個我說是「異常值」的情況，真的是個異常值，大家通常支票數都會比套數多，但這裡是188套，只有40個支票，不是40套188個支票，是188套40個支票。
是的。嗯，我說是0.2，也就是20%。這是一些開發項目的例子，因為價格已經開始上漲了。一般開發商都會這樣，先定個高價，然後等市場跟上。但問題是，這個區域的需求其實沒有供應那麼大。
好了，到2025年第一季度的推出時間，時間過得真快，兩三個月就過去了。我們來看看，最重要的部分。
2025即將推出供應 機會在哪裡？
下一部分是關於即將推出的供應情況以及機會在哪裡？這個項目的開盤價到底會是多少？是的。我覺得我們還有一個觀眾提出的問題，能不能稍後討論一下Lento Central？這是很多人關心的問題，比如說「為什麼這麼便宜」，這有點讓人意外，因為它還是同一個開發商。那它到底是不是搞砸了Lentor項目的市場？我個人覺得他們確實得推出那個項目。
他們的起價必須低，因為他們是整個Lentor區高度最高的。所以項目起始樓層的價錢得低，不能一開始就很高，到後面高層就會很離譜。我覺得如果你拿的是三房，競爭不會像兩房那麼激烈，因為兩房市場供應會很多，對於投資者來說。三房單位的話，我覺得很多都是自住的。我們有客戶。那些買了房子自己住的，住在那裡。
還有一點，正如Grace提到的，Lentor Central的平均價格其實更高。Lentor做了件挺有意思的事，他們針對四房戶型做了總價劃分，有兩種不同的布局，一種是緊湊型，價格便宜一些，然後另一種是四房豪華版，定了一個新的價格標準。
它會給不同群體打造一種不同的買入畫像，這樣就形成了一個特定的基準點。所以關鍵還是看你買的布局和買入的價格，買對入場價最重要，就算是在同一個項目里也是這樣。
對的。我覺得Lentor Central還有一點，就是它沒有學校，但開發商會配合，比如說如果沒有學校，那價格上就得做些調整。比如說，假如……有人來找學校，真需要一所學校的話，Land Central肯定不會是他們考慮的選項，但也不是所有人都把它當學校看。
所以我覺得開發商在一個區域占據壟斷地位時，通常不會去建競爭產品。你看Lento Modern吧，4bdr的價格其實最高能到330萬左右，但有些家庭看的是330萬以上帶書房的戶型，和看lentor cenral 的買家群體可能完全不一樣。
好，沒問題。那我們接著講今天的主題，關於即將發布的GLS。好的，總共有三個發布，我們關注的是其中一個是今年的，已經發布了的，還有下半年即將發布的，我想大家都挺期待的。第二個是在2026年，雖然還遠，但我們已經開始動手準備了。我們會優先給大家看看那些地塊的情況。
已經買好了，最重要的是2025年的計劃，什麼是預留和確認名單，從那裡我們可以大致了解市場的開盤情況。和2019、2020年那兩年有4萬次開盤比起來，今年2025年，我們看不到太多開盤或者供應的大量湧現。這個我們後面會進一步分析，搞清楚情況。
4
Bloomsburry
接下來到底有什麼condo的新發售？好的，是這樣的，我覺得馬上要出的應該是Bloomsberry和Media Circle。是的，這會是Media Circle的第一個地塊，應該挺有意思的。大家都在問，會不會是Norman？
2.0？是的，沒錯。因為它就在Normanton那邊高速公路對面。你看，Media Circle的盈虧平衡價大概是2076，嗯，這是區域統一後的價格。所以實際的盈虧平衡價大概在2200左右，我覺得可能會在2500左右，他們可能會稍微定低一點，因為這是第一塊地。通常這種不靠近地鐵站的地塊，賣的時候會比較難，因為買不了地鐵，也買不了學區房，因為附近沒有學校。然後就是這樣。
他們那邊其實沒有什麼配套設施，因為那個區還挺新的。開發商可能唯一能賣得出去或者吸引買家的方法就是靠價格。對，所以他們可能會先低價推出，吸引一批買家，然後慢慢提價。沒錯。好了，現在是358套房，我覺得算是中等規模的開發項目，不算精品也不算超級大盤。對。然後我們可以拿一個對比項目，就是normanton 2.0。這個項目跟它差不多，算是一個類似的項目。
位置相似，但項目規模不一樣，normanton 1800間。嗯，明白了。所以當Kingswood推出這個項目時，大家都覺得哇，供應量這麼多，怎麼賣得掉呢？我們來看看錶現如何。好，看normaton Park的價格增長情況，936平方尺的三房單位表現非常好，非常好，利潤超過50萬，這挺有意思的，因為這和該區域四房單位的利潤差不多，差不多是46.9萬左右。
我記得當時這個項目反響並不怎麼樣，首先當時開發商被吐槽得挺多的；其次，地段比較新也不太方便；再就是附近一層學區學校幾乎沒有，配套設施也沒有，沒有高鐵站什麼的。從整體來看，確實沒什麼優勢。那麼為什麼3bdr Compact能漲這麼多呢？這就是我們要去看的，也是它能交易的原因。
當Normanton Park剛推出時，平均每平方英尺大概是1776。這裡我們看到RCR的新盤當時平均售價是2056每平方英尺。也就是說，你推出的價格比它低了大約280每平方英尺，可以說是當時市場上最便宜的RCR新盤。所以這是一個緩衝區，我們不用以更高的價格出售，可以比其他低280每平方英尺的價格賣出去。
嗯，我覺得基本上是有保障的。好啦，如果你看一下Quantum，也就是總價，三房的價格大概是173萬，而RCR新推出的三房平均價格是208.4萬。所以你又可以看到，這價格比市場價低了大概35萬，我覺得這點我們一直會關注，看看是不是有個緩衝。這也是為什麼有人能賣得更高，漲了50多萬，比其他在2019、2021年買入的樓盤多賺了20萬。
沒錯。這是個例子，說明一個位置很差、聲譽很差的樓盤，但是卻表現很好，因為的入場價合適。是的，這正是我們關注的點，實際上今天我們也會拿它當作一個基準，看看它在現在市場上的表現如何。是的。現在市場上，你會看到很多新推出的RCR（核心重建區）項目，平均售價大概是266.7萬，新加坡2025年，今年的均價大約是每平方英尺2670新幣。
