新加坡有沒有房地產泡沫？
我們其實看了一個叫房地產泡沫指數的東西，是瑞銀銀行做的。怎麼看這張圖呢？如果指數超過1.5，那就別買房了，有泡沫，可能會破裂。指數在1到1.5之間，說明房價有點高。低於1，特別是0.5到1之間，說明房價是合理的。
被高估了。如果低於0.5就說明被低估了。對，所以我們為什麼還要關注房地產泡沫呢？這很重要，因為這是導致房價崩盤的關鍵因素之一。你要知道，房地產泡沫形成的原因之一就是市場上槓桿過高，簡單說就是人們借的錢超過了自己能承受的範圍，一旦出現問題，他們還不起債，泡沫就會破裂。對，就用這個指數來看。
我們可以判斷房地產市場是否存在高估。好，2022年，新加坡的房地產泡沫指數是0.5，屬於合理估值。2023年是0.47，2024年最新的數據是0.59。你看，雖然0.59還是在合理區間內，但我覺得到目前為止還是處於健康水平。所以現在看市場的人，我知道實際情況可能不覺得市場有多誇張。
價格太高了，別買了，很多人都說，嘿，接下來買啥呢？我覺得這是個有意思的討論。價格總是太高，從沒人覺得價格便宜，或者突然覺得很合理，對吧？但我們注意到的是，大家並沒有說「別買了，別買了」，雖然很害怕，但其實都在想買啥，這點很有意思。相比之下，新加坡整體情況是這樣的。
相比東京、邁阿密這些地方，0.59的合理價值還是挺低的，那些地方的房價已經泡沫化了。但總體來說，因為高利率環境，過去三年大多數房價指數都比較低，市場才剛剛跟上。好，我們其實追蹤了一下，這是2024年的房產泡沫指數報告。我們看了房價這些年漲了多少。那我們來比較下20年的平均值。和2010年比，你可以看到。
價格漲了30%，2007年漲了15%，2018年我們漲了差不多10%。房價其實一直在20年平均線以下，這也是政府想要的，他們希望保持穩定增長。如果仔細研究整個報告，會發現他們提到收入增長實際上超過了房價漲幅。所以這為市場打下了基礎。現在如果看當前的房產泡沫情況，也算合理。
適中的合理價值，主要是因為最近出台的降溫措施，確保房價不會脫離基本面。最重要的是，過去幾年利率一直很高，我們的收入和GDP增長都不錯，這為新加坡房地產市場打下了很堅實的基礎。好啦，和往常一樣，我們每個季度都會關注一個指標，叫GDP增長。為什麼要看這個呢？因為如果你把它畫出來……
圖表，好的，這是GDP增長率，也就是國內生產總值，衡量的是新加坡的經濟產出，然後把它和新加坡的房價對比。你會看到藍色線條，這是GDP增長率；這裡的紅色柱狀條代表新加坡房價的變化。你會發現它們的相關係數是0.74，挺高的。所以我們一直在跟蹤這個數據，確保沒有什麼異常。
GDP持續增長。不是說房價漲得特別瘋狂，但收入沒跟上。我們也希望老闆們能一直漲工資，至少收入能跟上房價的節奏。是的。如果你仔細看，會發現我們GDP增長其實從2023年開始已經連續兩年是正增長。上一次表現很糟糕的是2020年COVID-19疫情期間。
稍後再說。COVID-19期間為什麼價格沒有崩盤呢？好吧，如果你看我們MTI最近在2020年第一季度到2025年第一季度的更新，預計增長在1%到3%之間。特別是當時貿易戰不斷，但我覺得市場還是比較樂觀的，不是很悲觀，GDP增長只是有點收縮。還有，如果你看DBS最近做的一份報告，研究了2025年的經濟前景，這個是挺重要的參考。
有五件事真的吸引了我們的注意。第一部分是提到增長預期，新加坡房地產市場預計2025年會有大約2.8%到8%的增長。重點其實挺有意思的，是半導體產業，作為新加坡經濟的一個驅動力。那房地產銷售跟這個有什麼關係呢？經濟增長，產出提高，通常我們看到的是房價不會太僵硬，會隨著GDP一起漲。
經濟增長實際上就是收入增長，收入增長意味著更高的購買力，這樣人們才能買得起房子，這也是我們一直在關注的。另外，我們關注的第二點是我們的特殊經濟區，那將是新前沿。
新加坡特別想在數據中心、電子、可再生能源和旅遊這幾個領域擴大投入。這個很重要，因為如果你想找增長點，正是這些領域能看到機會，了解新加坡的增長方向，也能找到投資機會。第三是通脹方面，他們說通脹不會太高，我覺得這是件好事。
意思是讓大家還能買得起那些東西，實際上從收入和房價的比例來看，還是挺合理的，這算是個好消息。第四點也很有意思，現在新加坡的資產負債情況很強勁，實際上他們的國家儲備還有額外的18億新幣，除了住房公積金之外。所以整體來看，情況非常穩健。
關於我們的價格，大家都挺支持的，因為我們公司的實力很強，現金流也充足。即使遇到經濟下行，我們也能有緩衝。我覺得新加坡人總體上比較保守，不管是投資股票還是房地產，他們通常不會全押，都會留個安全墊。我們也一直鼓勵客戶這樣做，畢竟投資最重要的就是有保障。
始終要考慮負擔得起，所以一定要留好備用金。我覺得這也是為什麼2019年疫情真正爆發時，市場反彈得比較快。因為大家基本上只有一套房，而且存款也比較充足，即使收入有變動，也能繼續支付房貸。所以這為單一房產市場打下了很堅實的基礎，我們並沒有看到哪怕是疫情期間會出現崩盤的情況。
GDP下降了差不多11%到13%。好，最重要的是我們一直在關注的，就是所謂的美元符號附近的政策寬鬆。現在新加坡正在做的其實是降息，放鬆貨幣政策，讓借錢更容易，利率更低。我們之前做過一次網絡研討會，講過這和房價關係很大。所以，對於那些被鎖定在高位的人來說，...
之前利率變動了，去問問你的銀行經理，看有沒有辦法幫你重新定價，算算有沒有罰金，看看有沒有意義。如果沒有，你也可以聯繫我們，我們幫你算算，看看換個貸款劃不划算。好，行。那我們先不急著開始第一部分，先說說到底什麼是land bid，好，我們看看最後一部分。很多人可能會問，為什麼在……
新冠疫情期間GDP下降了11.9%。但你會發現價格不像上次那樣暴跌，比如之前跌了20%到15%。實際上，之後價格又開始回升。好了，如果你明白整個房地產泡沫的概念，有一件事我們特別關注，那就是房價相比收入的可負擔能力。
最重要的是，通過這樣做，我們會看這張圖表，這是房地產泡沫的技術分析。如果你看這個圖，就能明白。
每個季度都會更新，橙色線代表我們的GDP，是真實GDP。藍色線代表房價指數，房價指數反映了房價和交易數量。我們把它們從1975年開始做了歸一化處理。你會發現，在四個重大事件期間——80年代經濟蕭條、亞洲金融危機、股市崩盤和全球金融危機，這四個事件有一個共同點，就是藍色線實際上超過了...
橙色線。每次崩盤前都會有個小泡泡。每次都是。就是因為房價漲得遠遠超過我們收入增長的基礎，這才形成了泡沫。到了頂點，市場一跌，價格就會暴跌。好，如果你注意到這點，我一直跟客戶強調，也希望更多人了解的，就是泡沫破裂的主要原因，很可能是因為大家槓桿用太高了。當經濟下行發生的時候。
對，沒錯。人們付不起房貸了，那就是破產的時候，房價也會崩盤。對吧？我覺得這些情況都是在2013年限購措施出台之前發生的。那時候，我們沒什麼經驗，沒有額外買家印花稅（ABSD），也沒有總債務償還率（TDSR）。我們父輩那代，只要有錢，想買多少買多少。
你去銀行，銀行通常很樂意借錢給你，因為那是他們的生意。可是如果出了什麼事，比方說他們失業了，付不起按揭，那怎麼辦？如果他們手裡只有七套房子，他們只能留著自己的房子，其他六套就得被銀行收回。這其實就是房產泡沫破裂、房價崩盤的原因。但現在有了額外買家印花稅（ABSD），情況就完全不一樣了。
最多只能持有一套。你可以持有多套，但得付額外買家印花稅（ABSD），這不划算，而且一般沒人這麼做。所以，當你只持有一套房子，又受到總債務償還比率（TDSR）的限制時，比如在疫情期間，你很少聽到有人說「我們賣房吧」，因為他們只有這一套房。我覺得正因為這樣，從2013年開始的限購措施，某種程度上讓新加坡的房價更穩定了。
新加坡政府不想房價漲得太瘋狂，但他們希望保持穩定增長。沒錯，個人的購買力也會提升。其中一個關鍵措施就是所謂的TDSR（總債務償還比率）。這項措施是在2013年6月29日推出的。它的作用很重要，關於貸款借款來說，在2013年之前，一個月入1萬的新加坡人，30歲，按3%的利率買房，可以借大概217.4萬。
好了，政策之後，借貸能力降到了133萬9。
收入完全一樣，貸款降了很多。是的，借貸能力就是這樣。這裡的意思是，借貸能力下降表示你不能超出自己能力去借錢，而且這不是銀行定的，是監管機構制定的這個標準。借得越少，現金儲備越多，安全感也越強。很多人都提倡這種觀念，就是多存錢，不要總是借錢。
遠遠超出他們的承受能力，讓市場達到一種平衡狀態，不再有人借錢買房借得太多，而是在買投資房時更加安全。2021年之後，他們甚至收緊了貸款額度，降到了大約108.5萬，這又一次為本地人創造了一個非常安全的環境，不會過度負債，還能多存點錢，這樣在經濟下行時還有現金儲備。
可以支撐8到9年也沒問題。總的來說，這就總結了我們每個季度都要做的市場更新，確保房價不會漲到40%、50%那樣的水平，否則就遠遠超出新加坡房地產的基本面了。好了，看看我們現在的位置。最後講一下GDP，這條橙色線或者金黃色線，現在其實是高於我們的房價指數的，這情況和以前不太一樣。
