新加坡有没有房地产泡沫？
我们其实看了一个叫房地产泡沫指数的东西，是瑞银银行做的。怎么看这张图呢？如果指数超过1.5，那就别买房了，有泡沫，可能会破裂。指数在1到1.5之间，说明房价有点高。低于1，特别是0.5到1之间，说明房价是合理的。
被高估了。如果低于0.5就说明被低估了。对，所以我们为什么还要关注房地产泡沫呢？这很重要，因为这是导致房价崩盘的关键因素之一。你要知道，房地产泡沫形成的原因之一就是市场上杠杆过高，简单说就是人们借的钱超过了自己能承受的范围，一旦出现问题，他们还不起债，泡沫就会破裂。对，就用这个指数来看。
我们可以判断房地产市场是否存在高估。好，2022年，新加坡的房地产泡沫指数是0.5，属于合理估值。2023年是0.47，2024年最新的数据是0.59。你看，虽然0.59还是在合理区间内，但我觉得到目前为止还是处于健康水平。所以现在看市场的人，我知道实际情况可能不觉得市场有多夸张。
价格太高了，别买了，很多人都说，嘿，接下来买啥呢？我觉得这是个有意思的讨论。价格总是太高，从没人觉得价格便宜，或者突然觉得很合理，对吧？但我们注意到的是，大家并没有说“别买了，别买了”，虽然很害怕，但其实都在想买啥，这点很有意思。相比之下，新加坡整体情况是这样的。
相比东京、迈阿密这些地方，0.59的合理价值还是挺低的，那些地方的房价已经泡沫化了。但总体来说，因为高利率环境，过去三年大多数房价指数都比较低，市场才刚刚跟上。好，我们其实追踪了一下，这是2024年的房产泡沫指数报告。我们看了房价这些年涨了多少。那我们来比较下20年的平均值。和2010年比，你可以看到。
价格涨了30%，2007年涨了15%，2018年我们涨了差不多10%。房价其实一直在20年平均线以下，这也是政府想要的，他们希望保持稳定增长。如果仔细研究整个报告，会发现他们提到收入增长实际上超过了房价涨幅。所以这为市场打下了基础。现在如果看当前的房产泡沫情况，也算合理。
适中的合理价值，主要是因为最近出台的降温措施，确保房价不会脱离基本面。最重要的是，过去几年利率一直很高，我们的收入和GDP增长都不错，这为新加坡房地产市场打下了很坚实的基础。好啦，和往常一样，我们每个季度都会关注一个指标，叫GDP增长。为什么要看这个呢？因为如果你把它画出来……
图表，好的，这是GDP增长率，也就是国内生产总值，衡量的是新加坡的经济产出，然后把它和新加坡的房价对比。你会看到蓝色线条，这是GDP增长率；这里的红色柱状条代表新加坡房价的变化。你会发现它们的相关系数是0.74，挺高的。所以我们一直在跟踪这个数据，确保没有什么异常。
GDP持续增长。不是说房价涨得特别疯狂，但收入没跟上。我们也希望老板们能一直涨工资，至少收入能跟上房价的节奏。是的。如果你仔细看，会发现我们GDP增长其实从2023年开始已经连续两年是正增长。上一次表现很糟糕的是2020年COVID-19疫情期间。
稍后再说。COVID-19期间为什么价格没有崩盘呢？好吧，如果你看我们MTI最近在2020年第一季度到2025年第一季度的更新，预计增长在1%到3%之间。特别是当时贸易战不断，但我觉得市场还是比较乐观的，不是很悲观，GDP增长只是有点收缩。还有，如果你看DBS最近做的一份报告，研究了2025年的经济前景，这个是挺重要的参考。
有五件事真的吸引了我们的注意。第一部分是提到增长预期，新加坡房地产市场预计2025年会有大约2.8%到8%的增长。重点其实挺有意思的，是半导体产业，作为新加坡经济的一个驱动力。那房地产销售跟这个有什么关系呢？经济增长，产出提高，通常我们看到的是房价不会太僵硬，会随着GDP一起涨。
经济增长实际上就是收入增长，收入增长意味着更高的购买力，这样人们才能买得起房子，这也是我们一直在关注的。另外，我们关注的第二点是我们的特殊经济区，那将是新前沿。
新加坡特别想在数据中心、电子、可再生能源和旅游这几个领域扩大投入。这个很重要，因为如果你想找增长点，正是这些领域能看到机会，了解新加坡的增长方向，也能找到投资机会。第三是通胀方面，他们说通胀不会太高，我觉得这是件好事。
意思是让大家还能买得起那些东西，实际上从收入和房价的比例来看，还是挺合理的，这算是个好消息。第四点也很有意思，现在新加坡的资产负债情况很强劲，实际上他们的国家储备还有额外的18亿新币，除了住房公积金之外。所以整体来看，情况非常稳健。
关于我们的价格，大家都挺支持的，因为我们公司的实力很强，现金流也充足。即使遇到经济下行，我们也能有缓冲。我觉得新加坡人总体上比较保守，不管是投资股票还是房地产，他们通常不会全押，都会留个安全垫。我们也一直鼓励客户这样做，毕竟投资最重要的就是有保障。
始终要考虑负担得起，所以一定要留好备用金。我觉得这也是为什么2019年疫情真正爆发时，市场反弹得比较快。因为大家基本上只有一套房，而且存款也比较充足，即使收入有变动，也能继续支付房贷。所以这为单一房产市场打下了很坚实的基础，我们并没有看到哪怕是疫情期间会出现崩盘的情况。
GDP下降了差不多11%到13%。好，最重要的是我们一直在关注的，就是所谓的美元符号附近的政策宽松。现在新加坡正在做的其实是降息，放松货币政策，让借钱更容易，利率更低。我们之前做过一次网络研讨会，讲过这和房价关系很大。所以，对于那些被锁定在高位的人来说，...
之前利率变动了，去问问你的银行经理，看有没有办法帮你重新定价，算算有没有罚金，看看有没有意义。如果没有，你也可以联系我们，我们帮你算算，看看换个贷款划不划算。好，行。那我们先不急着开始第一部分，先说说到底什么是land bid，好，我们看看最后一部分。很多人可能会问，为什么在……
新冠疫情期间GDP下降了11.9%。但你会发现价格不像上次那样暴跌，比如之前跌了20%到15%。实际上，之后价格又开始回升。好了，如果你明白整个房地产泡沫的概念，有一件事我们特别关注，那就是房价相比收入的可负担能力。
最重要的是，通过这样做，我们会看这张图表，这是房地产泡沫的技术分析。如果你看这个图，就能明白。
每个季度都会更新，橙色线代表我们的GDP，是真实GDP。蓝色线代表房价指数，房价指数反映了房价和交易数量。我们把它们从1975年开始做了归一化处理。你会发现，在四个重大事件期间——80年代经济萧条、亚洲金融危机、股市崩盘和全球金融危机，这四个事件有一个共同点，就是蓝色线实际上超过了...
橙色线。每次崩盘前都会有个小泡泡。每次都是。就是因为房价涨得远远超过我们收入增长的基础，这才形成了泡沫。到了顶点，市场一跌，价格就会暴跌。好，如果你注意到这点，我一直跟客户强调，也希望更多人了解的，就是泡沫破裂的主要原因，很可能是因为大家杠杆用太高了。当经济下行发生的时候。
对，没错。人们付不起房贷了，那就是破产的时候，房价也会崩盘。对吧？我觉得这些情况都是在2013年限购措施出台之前发生的。那时候，我们没什么经验，没有额外买家印花税（ABSD），也没有总债务偿还率（TDSR）。我们父辈那代，只要有钱，想买多少买多少。
你去银行，银行通常很乐意借钱给你，因为那是他们的生意。可是如果出了什么事，比方说他们失业了，付不起按揭，那怎么办？如果他们手里只有七套房子，他们只能留着自己的房子，其他六套就得被银行收回。这其实就是房产泡沫破裂、房价崩盘的原因。但现在有了额外买家印花税（ABSD），情况就完全不一样了。
最多只能持有一套。你可以持有多套，但得付额外买家印花税（ABSD），这不划算，而且一般没人这么做。所以，当你只持有一套房子，又受到总债务偿还比率（TDSR）的限制时，比如在疫情期间，你很少听到有人说“我们卖房吧”，因为他们只有这一套房。我觉得正因为这样，从2013年开始的限购措施，某种程度上让新加坡的房价更稳定了。
新加坡政府不想房价涨得太疯狂，但他们希望保持稳定增长。没错，个人的购买力也会提升。其中一个关键措施就是所谓的TDSR（总债务偿还比率）。这项措施是在2013年6月29日推出的。它的作用很重要，关于贷款借款来说，在2013年之前，一个月入1万的新加坡人，30岁，按3%的利率买房，可以借大概217.4万。
好了，政策之后，借贷能力降到了133万9。
收入完全一样，贷款降了很多。是的，借贷能力就是这样。这里的意思是，借贷能力下降表示你不能超出自己能力去借钱，而且这不是银行定的，是监管机构制定的这个标准。借得越少，现金储备越多，安全感也越强。很多人都提倡这种观念，就是多存钱，不要总是借钱。
远远超出他们的承受能力，让市场达到一种平衡状态，不再有人借钱买房借得太多，而是在买投资房时更加安全。2021年之后，他们甚至收紧了贷款额度，降到了大约108.5万，这又一次为本地人创造了一个非常安全的环境，不会过度负债，还能多存点钱，这样在经济下行时还有现金储备。
可以支撑8到9年也没问题。总的来说，这就总结了我们每个季度都要做的市场更新，确保房价不会涨到40%、50%那样的水平，否则就远远超出新加坡房地产的基本面了。好了，看看我们现在的位置。最后讲一下GDP，这条橙色线或者金黄色线，现在其实是高于我们的房价指数的，这情况和以前不太一样。
