在冠病大流行期間，人們經歷各種社交距離管控措施，員工已適應了較靈活的混合式工作安排。當政府放寬工作場所限制後，公司在鼓勵員工回到辦公室的努力上面對了阻力。
後疫情時代的工作模式將有所變化，工作場所的使用率相信難以回到疫情前的水平。僱主和管理層必須與時並進，摒棄要求員工回到辦公桌的刻板觀念。居家辦公和無固定辦公室的遠程辦公模式將成為新常態。
教授簡介
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英文簡介
Sing Tien Foo | 程天富
新加坡國立大學
城市與房地產研究院(IREUS)院長
商學院房地產系主任 教授
英國·劍橋大學土地經濟學博士
教研領域：房地產市場與政策、房地產金融與投資分析、房地產行為經濟學
在4月9日舉行的一場關於新加坡長期土地和基礎設施發展的策略和規劃的公開對話會上，國家發展部第二部長英蘭妮提出「未來工作場所」(Future of Work)的長期規劃策略。策略涵蓋五個領域：去中心化、強化中央商業區作為全球商業與金融樞紐的地位、推出更多地契較短的商業用地、工業用地群聚和多元化，以及增加近住家的工作空間。
其中，以推出更多地契較短的商業用地的提議最為新穎和大膽。這個策略將帶動和加快後疫情時代工作場所的轉型。英蘭妮解釋：「較短的地契讓我們能夠更靈活應對未來的不確定性。這可為企業提供更大靈活性，確保土地空間能支持不斷變化的商業運營模擬。它也將幫助我們的城市適應快速變化的經濟趨勢。」
在中國的一些大城市，商業用地一般以40年使用權的方式出售。自1997年後，香港也將大部分商業用地地契延長了50年。在新加坡，裕廊集團管理的工業用地，一般以30年使用權為期限出讓給企業。但是政府的商業用地，都以99年地契為主出售給私人開發商。
擬議中的較短地契政策會衝擊新加坡商業房地產市場嗎？房地產開發商、房地產投資信託基金、機構投資者和現有辦公樓的屋主等利益相關者，能否接受較短的土地契約？他們對此提議的反應會是喜憂參半。
新加坡著名商業中心烏節路(資料圖片)
還有很多問題有待探討。這包括政府出售的未來商業用地的租約期限會有多短？作為投資工具，較短契約的商業房地產是否仍具有吸引力？
較短契約對現有商業辦公樓會有什麼影響？本文從三個方面來探討。
第一個問題是關於建築質量和租期的關係。商業房地產開發商會因較短的土地租約而減少對建築的投資嗎？如果開發商減少建築成本，他們的商業辦公樓空間的質量，將無法和附近較高檔的辦公樓競爭。他們將無法吸引優質租戶，進而減少可收到的租金流，並影響投資的財務可行性。
較短地契的土地成本相對較低，開發商如把省下的土地成本，轉投入建造更高質量的設計和更可持續的建築物上，提早回收投資成本的可能性會更高。因此，較短地契不一定會導致商業建築質量下降。由凱德投資重建的前中央公積金大樓，就是其中一個明顯案例。新辦公大樓以79 Robinson Road命名，在2020年竣工時，土地契約期僅剩45年，但這不影響開發商投入建造高質量辦公樓的決策。
其次，較短地契會減少土地的前期資本支出，也會縮短建築的經濟周期。對機構投資者和房地產投資信託基金而言，較短地契是否會減少投資的吸引力？
隨著租期縮短，商業樓宇的復歸權益(eversionary interest)會減少得更快，影響資本增值潛能。但是，地契期限不會影響辦公樓租金，租金高低取決於空間質量和建築的位置等因素。即是說，甲級辦公樓空間不會因為較短的地契而降低租金。從財務上來分析，投資者須要調整他們的投資策略，他們必須關注租金收益，減少對長期資本增值的期待。
第三，冠病大流行加速企業的數碼化和科技化，這對一些舊經濟營運模式帶來顛覆性改變。一些老舊辦公樓，儘管功能和結構上仍堅固，但空間布置和設備可能無法滿足在新經濟模式下的企業需求。
在1970年代和1980年代，珊頓道和羅敏申路一帶曾有「新加坡華爾街」之稱。聳立路道兩旁的許多商業建築，是建在當時政府土地銷售計劃下出售的地塊上。雖然土地剩餘期限還有40年到50年左右，但好多商業辦公樓已跨過經濟周期的高峰，經濟效益正迅速衰退中。這些辦公空間已無法和新的辦公樓競爭，業主面對必須拆除和重新開發舊辦公樓的重大壓力。
一些舊辦公樓，包括Robina House、聯合工業有限公司大廈(UIC Building)、Shin Kwan Building、工商銀行大廈(ICB Building)及亞非大廈(Afro-Asia Building)等，已通過重建獲得新的生機。曾是前星展銀行總部大樓的OUE Downtown，這棟大約50年樓齡的大樓(租賃期從1967年開始)也已完成大翻新。
面對吸引全球人才和資本的競爭，保持現狀並不是可行的策略。選擇擁有靈活、敏捷和有彈性的長期土地使用和基礎設施戰略，將鞏固新加坡要成為金融中心和宜居城市的地位，讓它能在面對全球城市的激烈競爭中脫穎而出。
政府通過售地計劃推出更多較短地契的商業用地，對重新塑造城市特性有著重要影響，它也會對商業房地產和資本市場帶來一定程度的衝擊。然而，較短地契不應該是打造未來工作場所的唯一策略，但一定是改變未來工作形態的關鍵驅動力。
文章首發於新加坡聯合早報
原題為「較短商業用地地契的影響」
作者：程天富，新加坡國立大學城市與房地產研究院院長、商學院房地產系主任、教授
*本文觀點不代表新加坡國立大學商學院機構觀點
