新一輪樓市降溫措施可能在短期內給私宅價格帶來波動，但市場專家認為，長期而言，新加坡房地產展望保持良好，尤其看好中央商業區的升值潛能。
《聯合早報》上周六（15日）舉辦網絡研討會，邀請新加坡國立大學房地產與城市研究院（IREUS）副院長李乃佳博士、國際房地產諮詢公司萊坊（Knight Frank）亞太區研究部主管李敏雯、富美聯合家族辦公室執行長徐欽實，以及中冶置業（MCC Land）新加坡執行長譚志勇，針對「降溫措施推出後新加坡樓市走向」的主題進行討論。
國際房地產諮詢公司萊坊亞太區研究部主管李敏雯（左一）、中冶置業新加坡執行長譚志勇（左二）、新加坡國立大學房地產與城市研究院副院長李乃佳博士（右二）、富美聯合家族辦公室執行長徐欽實（右一），在《聯合早報》舉辦的網絡研討會上探討新加坡樓市在降溫措施後的走勢。研討會主持人是《聯合早報》財經新聞副主任胡淵文（中）。（龍國雄攝）
新加坡私宅價格去年第四季大漲，導致全年上揚10.6％，創2010年以來最大漲幅。房價不見緩和跡象，促使政府在去年12月中旬介入，深夜推出一系列措施，通過調高額外買方印花稅（ABSD）、收緊總償債率（TDSR）頂限，以及調低組屋房貸的貸款與估值比率（LTV）為樓市降溫。
談到降溫措施對市場的衝擊，李敏雯指出，這一輪的降溫措施或迫使第一次購屋者更急於買房，因為其他買家可能放慢腳步，為他們帶來繼續進場的機會。此外，集體出售市場預料受到影響，發展商在未來六個月內購地時將較為謹慎。
儘管如此，李敏雯依舊看好新加坡房地產市場展望。她說：「這場疫情讓大家重新審視自己的購房需求，整體來看，這股大趨勢將繼續蓬勃發展，還是有很多投資者對新加坡有信心。」
作為發展商，譚志勇留意到，降溫措施出台兩個多星期以來，大部分買家都處於觀望態度。至於會否降低房價吸引買家，他表示，由於發展商面對非常大的成本壓力，價格回調的空間其實非常有限。
譚志勇說：「我們也從事建築工程，親身感受到建築成本不斷地攀升，而且不是一點點攀升，是中冶置業在新加坡20多年來的最快漲幅……建築成本平均上漲至少30％。」
他建議，如果沒有剛性需求或長遠投資計劃，買家可暫且觀望，畢竟新加坡房地產市場不存在投機成分。
李敏雯提醒，新加坡房地產市場在很大程度上受到政府管控，買家必須量力而為，確保有一筆資金未雨綢繆。
專家：從中長期來看 新加坡房地產值得投資
從投資和財富分配的角度來看，徐欽實觀察到，投資者在降溫措施後顯得更加謹慎，因為投資房地產的成本增加、回報率降低，以及需要更長周期去回本。這也促使他們轉向類似房地產的替代資產。
不過，他認為，參考過往降溫措施，市場短期內出現上下波動其實是好事，因為這可把過熱增長過程中產生的泡沫擠掉。
儘管房價在短期內的波動較大，但四名主講人都認同，從中長期來看，新加坡房地產市場值得投資。
李乃佳說：「作為東南亞樞紐，新加坡能夠吸引外國人才前來。想要更好的工作和生活素質的東南亞精英都會來到新加坡，在這裡消費和買房。」
他指出，房價高漲實際上已形成全球趨勢，除了新加坡，其他國家和城市如多倫多和紐西蘭也都在考慮實施降溫措施。其中，紐西蘭在去年初實施一系列調控措施，但這些措施對失控的房價沒有任何影響，房價去年上漲接近30％。
因此，無論到哪個城市，高凈值人士都會面對類似問題。有鑒於此，他們更關注的是房地產投資目的地的發展空間。從城市規劃和政策來看，新加坡有能力吸引到這些人才和商人。李乃佳預測，新加坡房價在未來三到五年會繼續上升，但增速趨向平穩。
投資者也關注資產保值的能力。李敏雯透露，一些在新加坡投資房地產的馬來西亞買家反映，不介意新加坡房價沒漲，因為令吉下跌反而讓他們的資產增值，新加坡的貨幣穩定有利於財富保值。
新加坡在國際上扮演的角色是另一個投資者考慮的因素。徐欽實說：「接下來的10年很可能是新加坡財富管理領域中的黃金10年。其中非常關鍵的原因，是新加坡在美國和中國這兩個第一和第二大經濟體之間承擔了潤滑劑的角色。中國富豪願意把錢投入新加坡，美國或者西方的富豪也願意把錢投入新加坡。」
他指出，雖然降溫措施會在短期內影響投資者在新加坡的資產配置，但中長期而言，這個市場沒有下降的空間，仍然是相對穩定的資產類別。
外圍和中央區房價差距縮小 為買家帶來機遇
相較於香港和上海等城市，李乃佳指出，新加坡房產價格其實相對較低，一些富豪或認為新加坡房價未達到應有的水平，因此前來新加坡投資。
在新加坡各區中，譚志勇看好中央區的發展，尤其是外圍和中央區的房價差距縮小，為買家帶來機遇。2010年至2020年期間，外圍區的新房平均尺價增加超過50％，有的地區甚至上漲一倍。相較之下，整體中央區尤其是核心中央商業區的房價增長約20％。
譚志勇說：「中央區的新規劃改變了以辦公為主的形態。未來城市塑造將更加有活力和動感，有大量居民入住，把工作、生活、娛樂和休閒一體化。」
為了振興中央商業區，市區重建局在2019年推出中央商業區獎勵計劃（CBD Incentive Scheme），鼓勵業主和發展商加強區內建築的多元化用途，提高城市吸引力。
徐欽實觀察到，90年代後或第二第三代的投資者對商住和休閒一體的綜合性住宅非常感興趣，而老一輩較青睞有地住宅。
李乃佳指出，許多新媒體和科技公司把總部設在市中心，因為它們的年輕員工喜歡中央區的綜合性元素，這進而帶動該區住宅項目的需求。
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【本文由中冶置業呈獻】
文：陳紫筠
攝影：龍國雄
