新加坡的豪華公寓市場正在形成一個積極的現象。越來越多的人從核心中央區（CCR）購買這些價值至少價值500萬新元的高檔非有地房產，其中包括郵政區9、10、11、濱海灣和中央商務區，以及聖淘沙灣。
2022年，價值36.5億新元的453個單位易手，超過了2017年至2019年疫情前的水平，當時平均每年有370個單位，價值30億新元。
2022年的交易量低於2021年545套的近十年高點。在2021年，市場再次因新加坡強勁的經濟反彈、逐步取消與Covid-19相關的限制以及流動性充裕的低利率環境。在更強的逆風、市場降溫措施和有限的新豪華項目推出的情況下，買家在2022年仍然熱衷於新加坡豪宅，證明了此類房產在這裡的吸引力。不妨期待今年新加坡的豪宅市場，預計還將繼續大放異彩。
買家群體
本地買家為新加坡的豪華公寓市場形成了一個有彈性的需求基礎，但該細分市場也吸引了富裕的外國人。
對於價值500萬新元至1000萬新元的豪華公寓，在2018年和2019年疫情前的幾年裡，新加坡人約占所有購買者的三分之一。從2020年到2022年，他們的占比增長到約45%。在絕對數量上，新加坡人在2021年購買了196個單位，和2022年的170個單位。單位數量比2018年至 2020年期間（每年82至109個單位）還要多。
相應的，外國人購買此類單位約占2018年和2019年總交易量的三分之二，並從2020年到 2022年降至55%。儘管如此，外國人在2021年（231套）和2022年（212套）也購買了更多單位單位，比2018年至2020年的每一年（105至208個單位）都多。
這一趨勢反映出自2021年以來，本地買家的份額增加以及外國買家重返新加坡的豪華公寓市場，儘管有旅行限制、房地產市場限制和逆風。
值得注意的是，從2018年到2022年，中國買家在這個價格區間內領先於所有外國買家。2022 年，他們占外國人交易的33%；來自美國的買家以14%位居第二，印度尼西亞人以11%位居第三。
對於價格至少為1000萬新元的更昂貴豪華公寓，外國買家占主導地位，占2018年至2020年所有交易的73%至83%。在2021年和2022年，他們的參與度增至85%。值得注意的是，從2018 年到2022年，中國買家超過了包括新加坡人在內的所有買家群體，購買了該細分市場中數量最多的單位。
在此期間，頂級外國買家通常來自中國、美國、印度尼西亞和馬來西亞。然而，新加坡的豪華公寓也吸引了來自台灣、澳大利亞、印度、英國、法國、香港甚至萬那杜和聖克里斯多福及尼維斯的買家。這反映出作為避風港的新加坡，這裡的豪宅對富人具有深遠的吸引力。
買家青睞新加坡哪些地段的豪宅？
豪華公寓的買家是新加坡傳統黃金地段第9、10和11區的忠實擁護者。然而，最近，CCR的新黃金地段，如濱海灣（第1區）、丹戎巴葛（第2區）和Ophir-Rochor海灘路（第7區）受到買家青睞。
更大規模的綜合開發項目，如第1區的 Marina One Residences以及第7區的The M、Midtown Modern、Midtown Bay和South Beach Residences，引起了新加坡買家和中國人的濃厚興趣。這些精心設計的綜合項目以便利、地位和生活方式為賣點——市中心的生活、工作、網絡、購物、娛樂和餐飲。
2022年，單位成本至少為500萬新元的五個最暢銷的新項目是The Avenir、15 Holland Hill、Park Nova、Boulevard 88和Les Maisons Nassim。
2022年單位售價從500萬新元起的前五個最受歡迎的轉售開發項目是Cape Royale、Nouvel 18、Wallich Residence、Hilltops和3 Orchard By-The-Park。
交易數據顯示，對於大多數外國買家來說，購買價值至少500萬新元的豪華公寓的最佳價格範圍或「最佳價位」介於每套500萬新元至1000萬新元之間。
蓄勢待發
儘管額外買家印花稅更高，但新加坡的豪宅市場並未受到嚴重影響。這裡的豪宅被希望免受風險、不確定性和不利因素影響的外國人和超高凈值人士視為財富保值的穩定資產。新加坡的豪宅在成熟城市中的估值也相對合理。
新加坡不斷增長的經濟仍將是這裡豪華房地產的主要驅動力。鑒於其政治穩定、法治、優惠的稅率、強勁的貨幣以及作為財富避風港的地位，新加坡成為跨境投資的主要停靠港。
中國的重新開放勢必會將更多亞洲富人吸引到新加坡海岸，而他們被壓抑的需求應該會進一步推動市場。由於2023年將推出更多核心地區項目，豪華公寓的銷量也有望增加。
CCR中非有地住宅的價格上漲落後於低端市場，截至2022年第四季度，價格僅比2013年的峰值高出3%，而中端和大眾市場的價格分別為31.7%和27.7%非有地住宅。
在採取多輪市場降溫措施後，需求轉向更實惠的低端市場導致價格上漲更快，從而縮小了它們與CCR非有地住宅的價格差距。
豪華公寓更謹慎的資本增值為資本收益打開了機會之窗，也為時刻觀望的精明投資者提供了進入市場的良機。預計新加坡貨幣將進一步走強，這也為投資者提供了貨幣收益的前景。
