新加坡的豪华公寓市场正在形成一个积极的现象。越来越多的人从核心中央区（CCR）购买这些价值至少价值500万新元的高档非有地房产，其中包括邮政区9、10、11、滨海湾和中央商务区，以及圣淘沙湾。
2022年，价值36.5亿新元的453个单位易手，超过了2017年至2019年疫情前的水平，当时平均每年有370个单位，价值30亿新元。
2022年的交易量低于2021年545套的近十年高点。在2021年，市场再次因新加坡强劲的经济反弹、逐步取消与Covid-19相关的限制以及流动性充裕的低利率环境。在更强的逆风、市场降温措施和有限的新豪华项目推出的情况下，买家在2022年仍然热衷于新加坡豪宅，证明了此类房产在这里的吸引力。不妨期待今年新加坡的豪宅市场，预计还将继续大放异彩。
买家群体
本地买家为新加坡的豪华公寓市场形成了一个有弹性的需求基础，但该细分市场也吸引了富裕的外国人。
对于价值500万新元至1000万新元的豪华公寓，在2018年和2019年疫情前的几年里，新加坡人约占所有购买者的三分之一。从2020年到2022年，他们的占比增长到约45%。在绝对数量上，新加坡人在2021年购买了196个单位，和2022年的170个单位。单位数量比2018年至 2020年期间（每年82至109个单位）还要多。
相应的，外国人购买此类单位约占2018年和2019年总交易量的三分之二，并从2020年到 2022年降至55%。尽管如此，外国人在2021年（231套）和2022年（212套）也购买了更多单位单位，比2018年至2020年的每一年（105至208个单位）都多。
这一趋势反映出自2021年以来，本地买家的份额增加以及外国买家重返新加坡的豪华公寓市场，尽管有旅行限制、房地产市场限制和逆风。
值得注意的是，从2018年到2022年，中国买家在这个价格区间内领先于所有外国买家。2022 年，他们占外国人交易的33%；来自美国的买家以14%位居第二，印度尼西亚人以11%位居第三。
对于价格至少为1000万新元的更昂贵豪华公寓，外国买家占主导地位，占2018年至2020年所有交易的73%至83%。在2021年和2022年，他们的参与度增至85%。值得注意的是，从2018 年到2022年，中国买家超过了包括新加坡人在内的所有买家群体，购买了该细分市场中数量最多的单位。
在此期间，顶级外国买家通常来自中国、美国、印度尼西亚和马来西亚。然而，新加坡的豪华公寓也吸引了来自台湾、澳大利亚、印度、英国、法国、香港甚至瓦努阿图和圣基茨和尼维斯的买家。这反映出作为避风港的新加坡，这里的豪宅对富人具有深远的吸引力。
买家青睐新加坡哪些地段的豪宅？
豪华公寓的买家是新加坡传统黄金地段第9、10和11区的忠实拥护者。然而，最近，CCR的新黄金地段，如滨海湾（第1区）、丹戎巴葛（第2区）和Ophir-Rochor海滩路（第7区）受到买家青睐。
更大规模的综合开发项目，如第1区的 Marina One Residences以及第7区的The M、Midtown Modern、Midtown Bay和South Beach Residences，引起了新加坡买家和中国人的浓厚兴趣。这些精心设计的综合项目以便利、地位和生活方式为卖点——市中心的生活、工作、网络、购物、娱乐和餐饮。
2022年，单位成本至少为500万新元的五个最畅销的新项目是The Avenir、15 Holland Hill、Park Nova、Boulevard 88和Les Maisons Nassim。
2022年单位售价从500万新元起的前五个最受欢迎的转售开发项目是Cape Royale、Nouvel 18、Wallich Residence、Hilltops和3 Orchard By-The-Park。
交易数据显示，对于大多数外国买家来说，购买价值至少500万新元的豪华公寓的最佳价格范围或“最佳价位”介于每套500万新元至1000万新元之间。
蓄势待发
尽管额外买家印花税更高，但新加坡的豪宅市场并未受到严重影响。这里的豪宅被希望免受风险、不确定性和不利因素影响的外国人和超高净值人士视为财富保值的稳定资产。新加坡的豪宅在成熟城市中的估值也相对合理。
新加坡不断增长的经济仍将是这里豪华房地产的主要驱动力。鉴于其政治稳定、法治、优惠的税率、强劲的货币以及作为财富避风港的地位，新加坡成为跨境投资的主要停靠港。
中国的重新开放势必会将更多亚洲富人吸引到新加坡海岸，而他们被压抑的需求应该会进一步推动市场。由于2023年将推出更多核心地区项目，豪华公寓的销量也有望增加。
CCR中非有地住宅的价格上涨落后于低端市场，截至2022年第四季度，价格仅比2013年的峰值高出3%，而中端和大众市场的价格分别为31.7%和27.7%非有地住宅。
在采取多轮市场降温措施后，需求转向更实惠的低端市场导致价格上涨更快，从而缩小了它们与CCR非有地住宅的价格差距。
豪华公寓更谨慎的资本增值为资本收益打开了机会之窗，也为时刻观望的精明投资者提供了进入市场的良机。预计新加坡货币将进一步走强，这也为投资者提供了货币收益的前景。
