學習新加坡模式,難度在哪裡

2020年09月20日   •   5472次閱讀

中國樓市如果學習新加坡模式,到底可不可行,最大的挑戰在哪裡?

主筆/謝九

最近,深圳住建局局長張學凡表示,要向新加坡學習,未來讓60%的深圳市民住在政府提供的公共住房內。深圳的轉型,在中國樓市一石激起千層浪,有人讚賞深圳再度引領改革風氣之先的勇氣,也有人質疑深圳學習新加坡模式根本不可行。

對於中國樓市而言,深圳的轉型是一個里程碑事件,將為中國樓市未來的走向提供一個寶貴的樣本。從1998年中國房地產市場改革以來,中國樓市經歷了將近30年的高速發展,房地產為中國經濟做出了巨大貢獻,但也因為房價高漲帶來了諸多負面問題。當前中國房地產市場也走到了一個十字路口,到底應該堅持現在的市場化為主的方向繼續走下去,還是應該轉型到政府提供公共住房為主的模式,爭議頗多。

從90年代以來,中國房地產市場就一直面臨著模式之爭。1998年啟動房改時,最初確定的路線是以政府建立保障房為主,但是到了2003年,房地產被確認為中國的支柱型產業,中國的房地產市場開始放棄最初的政府保障模式,轉以市場化為主。現在深圳提出學習新加坡,其實就是回到了1998年中國房地產市場最初的模式。

先來看看何謂新加坡模式。簡單來講,就是政府為絕大多數居民提供公共住房,其餘極少數高收入人群的住房通過市場化方式解決。具體來看,新加坡目前有超過八成的居民住在政府提供的組屋裡,而這些組屋價格相對便宜,房價收入比大概在5倍左右,購買組屋的居民還可以申請低利率的公積金貸款,所以,購買組屋對大多數新加坡居民來說沒有太大壓力。另外,還有不到兩成的居民購買市場化的私宅。新加坡的私宅價格很高,在全球位居前列,因為居住條件更好,可以滿足部分高收入人群的需求。

那麼,對中國樓市而言,除了深圳之外,如果想要大面積學習新加坡模式,到底可不可行,真正的挑戰在哪裡?

首先是地方政府的收入壓力。2003年,國務院發布《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》,中國的房地產模式從經濟適用房為主轉向商品房為主。第二年,國內的土地市場開始進入「招拍掛」時代,土地價格快速飆升,在推動房價上漲的同時,也為地方政府貢獻了大量收入。土地拍賣帶來的收益太高,以至於地方政府對此形成了巨大依賴而難以擺脫,以土地出讓金在一般公共預算收入中的占比這個指標來看,現在超過90%的地方政府此占比超過50%,還有很多城市占比超過100%。

不過,對於中國樓市學習新加坡模式,土地財政的制約也並非完全無解。雖然絕大多數地方政府對土地財政依賴很高,但也並非全部,比如深圳的土地財政依賴程度不到20%,原因在於深圳的高科技產業很強大,土地財政的重要性也就相對下降。除了深圳之外,北京和上海的土地財政占比也不是很高,低於30%,因為這兩個城市的服務業非常發達,北京的服務業占GDP比重超過八成,上海超過七成,這兩個城市的經濟結構中,土地財政收入的比重也被沖淡。而且上海和北京已經進入存量房交易時代,未來對於土地財政的依賴性還將進一步下降。所以,對於深圳、上海和北京這三個一線城市而言,土地財政的制約並沒有那麼強。

從更長遠來看,中國會有越來越多的城市進入存量房交易時代,土地財政成為過去式只是時間問題,這也是我國要推出房地產稅的重要原因。所以,從更長的時間周期來看,土地財政對於中國樓市轉型的制約力將會越來越弱。

對中國樓市轉型新加坡模式的第二大制約,在於房價大幅波動的風險。如果中國樓市借鑑新加坡模式,政府將來提供大量的保障房,房價的走勢將帶來巨大的不確定性。政府提供大量保障房,意味著樓市的中低端需求將在很大程度上得到滿足,這可能會對房價帶來較大的下行壓力。一個可以參照的例子就是北京,從2018年以來,北京開始大量推出限競房模式,政府的大量土地都傾向了限競房,這就使得北京樓市的供應量快速上升,結果,在過去兩年,一直被視為國內最堅挺的北京樓市,二手房價格大幅下跌了兩成。今年以來,北京的土地市場開始發生明顯變化,限價土地開始逐漸退潮,不限價土地重新成為主流。

中國樓市調控的主要方向是維持穩定,避免房價大起大落,這也就意味著既要控制房價大幅上漲,同時也要防止房價大幅下跌,因為房價下跌同樣會帶來諸多負面衝擊,當前房地產已經成為大部分國人的主要資產,一旦大幅下跌,國人的財富將大幅縮水。房價下跌還將誘發金融危機,由於銀行大量貸款都集中在房地產市場,房價大幅下跌,銀行將面臨巨大的壞帳風險。

中國樓市學習新加坡,第三大挑戰在於人口流動壓力。最近幾年,我國對於戶籍的限制越來越放鬆,很多城市的落戶門檻已經非常低,從長遠來看,除了個別超級大城市,放開戶籍限制將是大勢所趨。不過,如果中國樓市向新加坡轉型,可能會對戶籍制度重新提出挑戰。

因為以中國目前的狀況,能夠大規模提供保障房建設的,還只能是極少數,能夠公開宣布學習新加坡的,目前為止只有深圳。一旦有某個城市能夠推出大規模的住房保障,對於中國人而言,這將是巨大的福利,很快就會有大量人口湧入,這對該城市而言,將形成巨大的財政負擔。一旦人口湧入超過城市的承載能力,該城市可能就不得不提高進入門檻,比如深圳,目前的落戶門檻並不高,隨著深圳將來推出大規模保障房,勢必會吸引大量外來人口來到深圳。目前深圳每年保持四五十萬的人口凈流入,未來在保障房的吸引之下,可能會有更多人湧入。深圳如何在保證開放的同時,還能為60%的人口提供保障房,這可能是最現實的挑戰。

雖然學習新加坡模式困難重重,但也並不意味著完全沒有成功的可能,尤其在中國現有房地產模式的弊端越來越大的背景下,深圳的探索,無論最終結果如何,對於中國樓市乃至中國經濟都將具有寶貴意義。

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