学习新加坡模式,难度在哪里

2020-09-20     297

中国楼市如果学习新加坡模式,到底可不可行,最大的挑战在哪里?

主笔/谢九

学习新加坡模式,难度在哪里

最近,深圳住建局局长张学凡表示,要向新加坡学习,未来让60%的深圳市民住在政府提供的公共住房内。深圳的转型,在中国楼市一石激起千层浪,有人赞赏深圳再度引领改革风气之先的勇气,也有人质疑深圳学习新加坡模式根本不可行。

对于中国楼市而言,深圳的转型是一个里程碑事件,将为中国楼市未来的走向提供一个宝贵的样本。从1998年中国房地产市场改革以来,中国楼市经历了将近30年的高速发展,房地产为中国经济做出了巨大贡献,但也因为房价高涨带来了诸多负面问题。当前中国房地产市场也走到了一个十字路口,到底应该坚持现在的市场化为主的方向继续走下去,还是应该转型到政府提供公共住房为主的模式,争议颇多。

从90年代以来,中国房地产市场就一直面临着模式之争。1998年启动房改时,最初确定的路线是以政府建立保障房为主,但是到了2003年,房地产被确认为中国的支柱型产业,中国的房地产市场开始放弃最初的政府保障模式,转以市场化为主。现在深圳提出学习新加坡,其实就是回到了1998年中国房地产市场最初的模式。

先来看看何谓新加坡模式。简单来讲,就是政府为绝大多数居民提供公共住房,其余极少数高收入人群的住房通过市场化方式解决。具体来看,新加坡目前有超过八成的居民住在政府提供的组屋里,而这些组屋价格相对便宜,房价收入比大概在5倍左右,购买组屋的居民还可以申请低利率的公积金贷款,所以,购买组屋对大多数新加坡居民来说没有太大压力。另外,还有不到两成的居民购买市场化的私宅。新加坡的私宅价格很高,在全球位居前列,因为居住条件更好,可以满足部分高收入人群的需求。

那么,对中国楼市而言,除了深圳之外,如果想要大面积学习新加坡模式,到底可不可行,真正的挑战在哪里?

首先是地方政府的收入压力。2003年,国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,中国的房地产模式从经济适用房为主转向商品房为主。第二年,国内的土地市场开始进入“招拍挂”时代,土地价格快速飙升,在推动房价上涨的同时,也为地方政府贡献了大量收入。土地拍卖带来的收益太高,以至于地方政府对此形成了巨大依赖而难以摆脱,以土地出让金在一般公共预算收入中的占比这个指标来看,现在超过90%的地方政府此占比超过50%,还有很多城市占比超过100%。

不过,对于中国楼市学习新加坡模式,土地财政的制约也并非完全无解。虽然绝大多数地方政府对土地财政依赖很高,但也并非全部,比如深圳的土地财政依赖程度不到20%,原因在于深圳的高科技产业很强大,土地财政的重要性也就相对下降。除了深圳之外,北京和上海的土地财政占比也不是很高,低于30%,因为这两个城市的服务业非常发达,北京的服务业占GDP比重超过八成,上海超过七成,这两个城市的经济结构中,土地财政收入的比重也被冲淡。而且上海和北京已经进入存量房交易时代,未来对于土地财政的依赖性还将进一步下降。所以,对于深圳、上海和北京这三个一线城市而言,土地财政的制约并没有那么强。

从更长远来看,中国会有越来越多的城市进入存量房交易时代,土地财政成为过去式只是时间问题,这也是我国要推出房地产税的重要原因。所以,从更长的时间周期来看,土地财政对于中国楼市转型的制约力将会越来越弱。

对中国楼市转型新加坡模式的第二大制约,在于房价大幅波动的风险。如果中国楼市借鉴新加坡模式,政府将来提供大量的保障房,房价的走势将带来巨大的不确定性。政府提供大量保障房,意味着楼市的中低端需求将在很大程度上得到满足,这可能会对房价带来较大的下行压力。一个可以参照的例子就是北京,从2018年以来,北京开始大量推出限竞房模式,政府的大量土地都倾向了限竞房,这就使得北京楼市的供应量快速上升,结果,在过去两年,一直被视为国内最坚挺的北京楼市,二手房价格大幅下跌了两成。今年以来,北京的土地市场开始发生明显变化,限价土地开始逐渐退潮,不限价土地重新成为主流。

中国楼市调控的主要方向是维持稳定,避免房价大起大落,这也就意味着既要控制房价大幅上涨,同时也要防止房价大幅下跌,因为房价下跌同样会带来诸多负面冲击,当前房地产已经成为大部分国人的主要资产,一旦大幅下跌,国人的财富将大幅缩水。房价下跌还将诱发金融危机,由于银行大量贷款都集中在房地产市场,房价大幅下跌,银行将面临巨大的坏帐风险。

中国楼市学习新加坡,第三大挑战在于人口流动压力。最近几年,我国对于户籍的限制越来越放松,很多城市的落户门槛已经非常低,从长远来看,除了个别超级大城市,放开户籍限制将是大势所趋。不过,如果中国楼市向新加坡转型,可能会对户籍制度重新提出挑战。

因为以中国目前的状况,能够大规模提供保障房建设的,还只能是极少数,能够公开宣布学习新加坡的,目前为止只有深圳。一旦有某个城市能够推出大规模的住房保障,对于中国人而言,这将是巨大的福利,很快就会有大量人口涌入,这对该城市而言,将形成巨大的财政负担。一旦人口涌入超过城市的承载能力,该城市可能就不得不提高进入门槛,比如深圳,目前的落户门槛并不高,随着深圳将来推出大规模保障房,势必会吸引大量外来人口来到深圳。目前深圳每年保持四五十万的人口净流入,未来在保障房的吸引之下,可能会有更多人涌入。深圳如何在保证开放的同时,还能为60%的人口提供保障房,这可能是最现实的挑战。

虽然学习新加坡模式困难重重,但也并不意味着完全没有成功的可能,尤其在中国现有房地产模式的弊端越来越大的背景下,深圳的探索,无论最终结果如何,对于中国楼市乃至中国经济都将具有宝贵意义。

发帖时间: 新加坡新闻

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