01 上一次在這個裡和大家分享，還是兩年前。這兩年我沒有消失，只是把精力全部埋進了新加坡房產的一線——從組屋轉售到私人公寓，從新盤開盤到二手房議價，經手了許多交易，也親歷了降溫措施、利率過山車、買家心態的幾輪轉變。
今天決定重新拾起這個號。第一篇文章，不推任何樓盤，只想和你聊聊這兩年我看到的真實的新加坡樓市。
01 買家心態變了：「自住優先」壓倒「投資預期」
放在三年前，客戶問得最多的是：「哪裡升值潛力最大？」現在問得最多的是：「住得舒服嗎？」「附近學校穩不穩？」「鄰居都是什麼人？」
這不是個例，而是群體性的轉變。
我手上的一組數據（來自公司內部統計）：過去兩年，核心中央區以外的大戶型（三房以上）成交占比上升了約12%，而純投資型的小戶型（一房/兩房）在新盤中的熱度明顯降溫。買家不再願意為「未來可能漲」付溢價，而是更在意當下生活的確定性。
這對你意味著什麼？
如果你是自住買家：現在反而是挑選優質自住房的好時機。市場上「住家感」強的房源多了，議價空間也比狂熱期更大。
如果你是賣家：別再只強調「投資回報」。給你的房子加上「生活場景」——門口的公園、安靜的社區、步行可達的超市，這些才是打動今天買家的關鍵詞。
02 新盤與轉售市場的「剪刀差」在拉大
這兩年，新盤尺價一路走高，市區邊緣的新盤動輒 $2,200–$2,500/psf，但同區十年左右的轉售公寓，尺價可能還在 $1,500–$1,800/psf。
差距大，不代表轉售一定「划算」。我做過一個對比：同一個區域，新盤A尺價$2,300，十年公寓B尺價$1,600。但A的月租金約$4,200，B的月租金約$3,800——租金收益率反而相近，都在3.5%左右。新盤的溢價主要體現在首年折舊、設施全新、延遲付款計劃上；轉售則勝在實際空間更大、物業管理費更低、即買即住。
對你的參考價值：
買家不要只盯新盤。如果你追求的是居住面積和現金流，轉售市場裡藏著不少「隱形好盤」。
賣家則要清醒：如果你的轉售公寓和新盤沒有明顯差異化（戶型、地段、稀缺性），定價就要更務實，否則客戶很容易被新盤吸走。
03 政策已成為短期波動的「主開關」
過去兩年，每一次政策風吹草動，市場都會立刻變臉。
ABSD調整、TDSR收緊、利率預期轉向……這些不再只是新聞標題，而是直接影響買家預算、賣家心理價位的實時變量。我親眼看到，一個買家因為銀行利率上調0.5%，預算直接砍掉10萬新幣；也看到一批賣家在降溫措施公布後，連夜下調掛牌價。
2026年的關鍵點是什麼？
我個人的觀察是：
政府土地供應節奏會繼續影響新盤入市量
如果利率開始下行，積壓的改善型需求可能集中釋放
政策窗口期越來越短，買賣決策的「時機」變得比以往更敏感
給你的行動建議：不要只看「房價會不會漲」，而要關注 「政策窗口還在不在」 。比如，如果你需要用公積金支付更高比例首付，或者你是外國買家，政策變化對你就不是宏觀話題，而是直接影響能否入場。
兩年沒寫，手確實生了。但市場一直在變，我也一直在跑一線。
如果你正在考慮在新加坡買房/賣房，或者只是想了解某個區域的真實情況，歡迎在評論區留言。我會優先回復留言的問題。
為了慶祝回歸，前20位私信我的朋友，我可以免費提供一次15分鐘一對一市場諮詢（純聊市場，不推房）。
