01 上一次在这个里和大家分享，还是两年前。这两年我没有消失，只是把精力全部埋进了新加坡房产的一线——从组屋转售到私人公寓，从新盘开盘到二手房议价，经手了许多交易，也亲历了降温措施、利率过山车、买家心态的几轮转变。
今天决定重新拾起这个号。第一篇文章，不推任何楼盘，只想和你聊聊这两年我看到的真实的新加坡楼市。
01 买家心态变了：“自住优先”压倒“投资预期”
放在三年前，客户问得最多的是：“哪里升值潜力最大？”现在问得最多的是：“住得舒服吗？”“附近学校稳不稳？”“邻居都是什么人？”
这不是个例，而是群体性的转变。
我手上的一组数据（来自公司内部统计）：过去两年，核心中央区以外的大户型（三房以上）成交占比上升了约12%，而纯投资型的小户型（一房/两房）在新盘中的热度明显降温。买家不再愿意为“未来可能涨”付溢价，而是更在意当下生活的确定性。
这对你意味着什么？
如果你是自住买家：现在反而是挑选优质自住房的好时机。市场上“住家感”强的房源多了，议价空间也比狂热期更大。
如果你是卖家：别再只强调“投资回报”。给你的房子加上“生活场景”——门口的公园、安静的社区、步行可达的超市，这些才是打动今天买家的关键词。
02 新盘与转售市场的“剪刀差”在拉大
这两年，新盘尺价一路走高，市区边缘的新盘动辄 $2,200–$2,500/psf，但同区十年左右的转售公寓，尺价可能还在 $1,500–$1,800/psf。
差距大，不代表转售一定“划算”。我做过一个对比：同一个区域，新盘A尺价$2,300，十年公寓B尺价$1,600。但A的月租金约$4,200，B的月租金约$3,800——租金收益率反而相近，都在3.5%左右。新盘的溢价主要体现在首年折旧、设施全新、延迟付款计划上；转售则胜在实际空间更大、物业管理费更低、即买即住。
对你的参考价值：
买家不要只盯新盘。如果你追求的是居住面积和现金流，转售市场里藏着不少“隐形好盘”。
卖家则要清醒：如果你的转售公寓和新盘没有明显差异化（户型、地段、稀缺性），定价就要更务实，否则客户很容易被新盘吸走。
03 政策已成为短期波动的“主开关”
过去两年，每一次政策风吹草动，市场都会立刻变脸。
ABSD调整、TDSR收紧、利率预期转向……这些不再只是新闻标题，而是直接影响买家预算、卖家心理价位的实时变量。我亲眼看到，一个买家因为银行利率上调0.5%，预算直接砍掉10万新币；也看到一批卖家在降温措施公布后，连夜下调挂牌价。
2026年的关键点是什么？
我个人的观察是：
政府土地供应节奏会继续影响新盘入市量
如果利率开始下行，积压的改善型需求可能集中释放
政策窗口期越来越短，买卖决策的“时机”变得比以往更敏感
给你的行动建议：不要只看“房价会不会涨”，而要关注 “政策窗口还在不在” 。比如，如果你需要用公积金支付更高比例首付，或者你是外国买家，政策变化对你就不是宏观话题，而是直接影响能否入场。
两年没写，手确实生了。但市场一直在变，我也一直在跑一线。
如果你正在考虑在新加坡买房/卖房，或者只是想了解某个区域的真实情况，欢迎在评论区留言。我会优先回复留言的问题。
为了庆祝回归，前20位私信我的朋友，我可以免费提供一次15分钟一对一市场咨询（纯聊市场，不推房）。
