新法案允許欠租六個月 將使REIT面對現金流風險
圖：聯合早報
由於零售業受到2019冠狀病毒疾病疫情重大衝擊，分析師預料不少業者可能引用將在4月中生效的冠狀病毒疾病（臨時援助措施）法令，來延後半年履行合約須繳付的租金。本地零售業房地產投資信託（REIT）因此將面對更大的現金流風險，如果租戶最終倒閉，REIT的壞帳也將大增。
律政部於前天宣布，將在下周向國會提呈有關法案，一旦通過，可讓因冠病疫情無法履行合約的個人和企業延後半年履行責任。法案保護的五大類合約當中包括非住宅房地產的租約，意味著一些零售業租戶受冠病衝擊而交不出租金，可積欠六個月的租金，租約不會被終止。
CMC市場分析師楊燕接受《聯合早報》訪問時說：「租戶如果延遲支付租金，將直接影響到REIT未來六個月的收入，以及股息派發。就算疫情得到控制，法令解除，租戶的生意也需要長時間才能恢復。」
星展集團分析師陳偉祥和陳麗睿在最新的研究報告中指出，除了租戶積欠租金，業主還面對中期風險，即如果租戶在六到12個月後還是撐不下去而倒閉，REIT的壞帳將激增。
他們說：「公平來看，房地產業主本身其實也有合約責任需要履行。」
銀河—聯昌證券分析師駱敏儀和殷嘉薇也在最新的報告中表示，新法令將減緩租戶的現金流壓力，但另一方面，業主的收入減少，加上之前已給予租戶的租金回扣等援助措施，以及繼續支付營運開支，將導致它們這期間的現金流面對阻滯。他們表示，現階段很難評估新法令將造成多大衝擊，資產負債表相對穩健的REIT較有能力渡過當前困境。
零售業REIT股價昨天大多慘跌
本地零售業REIT股價昨天大多慘跌。其中，星獅地產信託（Frasers Centrepoint Trust，簡稱FCT）閉市重挫13.33％，豐樹商業信託（Mapletree Commercial Trust，簡稱MCT）及凱德商用新加坡信託（CapitaMall Trust，簡稱CMT）也分別下挫7.43％及6.36％。
陳偉祥和陳麗睿認為，自疫情暴發以來就深受衝擊的餐飲業，隨著更嚴厲的行動管制和安全距離措施，營收將進一步下滑，營業時間也可能縮短。據他們統計，來自餐飲業的租金平均占本地零售業REIT總租金收入的30.9％。當中，CMT和FCT的衝擊最為顯著。另一方面，CMT、FCT和MCT來自休閒娛樂業租戶如戲院的租金收入比重最顯著，也可能受衝擊。
他們表示，為了持守現金，零售業REIT接下來預料將減少每單位派息（DPU）的派發率，加上租金收入下滑，他們預測零售業REIT的DPU將下滑18％到27％。
星展集團研究以利息覆蓋率（interest coverage ratio）來衡量零售業REIT能否經受租金收入銳減的衝擊，發現在息稅折攤前盈利（EBITDA）銳減50％的情況下，各零售REIT的利息覆蓋率都還是高過1.5到2倍的門檻。
其他領域方面，陳偉祥和陳麗睿認為，工業REIT現階段還不會受到顯著衝擊。
楊燕則認為除了零售業，商用及工業REIT也會受到顯著衝擊，唯有醫療REIT是疫情中的避風港。
她說：「在新加坡面臨經濟衰退的當下，或許只有百匯生命房地產投資信託（Parkway Life REIT）可以獨善其身。」
