新加坡轉售組屋市場在2026年5月格外熱鬧。
本月初，位於紅山亨德申路的City Vue@Henderson剛以172.8萬新元刷新全國轉售組屋總價紀錄。
可沒過幾周，中峇魯茂源台（Moh Guan Terrace）第50座的一個四房式相連單位又以153萬新元成為全島最貴的四房式組屋。而幾乎同一時間，勿洛的一個剛滿最低居住年限（MOP）的五房式單位也以140萬新元創下該鎮同類組屋的新高！
三宗高價交易，三種截然不同的價值邏輯。尤其值得注意的是，中峇魯這套153萬的單位，剩餘屋契僅45年9個月——這並沒有阻擋買家的熱情。而勿洛那套140萬的單位，則以約1151新元的尺價，成為勿洛尺價最高的五房式。
這兩宗交易恰好代表了當下組屋市場上兩種備受追捧卻完全不同的選擇：超長屋契的新式組屋與超大空間的老式組屋。
新加坡兩套組屋創紀錄賣出！
讓我們先來看看這兩套組屋憑啥那麼貴。
5月初，位於勿洛南路153B座的一個Improved五房式單位以140萬新元成交。該單位面積1216平方英尺（約113平方米），位於16至18樓之間，剩餘屋契長達95年。
這筆交易不僅刷新了勿洛五房式組屋的總價紀錄，更將其尺價推至約1151新元——幾乎是目前勿洛五房式組屋平均尺價（約614新元）的一倍。
該項目為Bedok South Horizon，是2016年11月推出的BTO項目，剛剛滿MOP。這套成交單位也是該樓盤首個進入轉售市場的五房式單位。
作為參照，之前有類似項目推出時，五房式單位的售價從約50.3萬新元起（不包含政府津貼）。換句話說，屋主（也就是賣家）在持有五年後，獲得了近90萬新元的利潤。
在此之前的勿洛五房式價格標杆，是DBSS項目Belvia的一個單位。2024年11月，Belvia一套1130平方英尺的單位以118萬新元成交，尺價約1044新元。
Bedok South Horizon的這套單位售價將其超越，標誌著現在買家們開始更傾向於選擇「新滿MOP+長屋契+現代設施」的組屋。
但這並不代表那些屋齡較久的組屋就毫無價值。
如果說勿洛的140萬體現了「新」的價值，那麼中峇魯茂源台第50座組屋以153萬成交，則展示了「大」與「地段」的魔力。
該單位位於1至3層之間（低層），面積達1615平方英尺（約150平方米），比目前常見的四房式組屋大了將近一半。它的剩餘屋契僅45年9個月（屋契從1973年起算）。按總價153萬新計算，尺價約為947新元——這個尺價在新加坡組屋市場中並不算特別高。
這並非茂源台第一次創下紀錄。2023年6月，同座組屋一個頂層的四房式相連單位（面積176平方米）以150萬新元成交，當時成為全島最貴的組屋轉售案例。2024年12月，同項目一個三房式單位也以75萬新元創下同戶型紀錄。可以說，茂源台幾乎成了中峇魯老式組屋價值的風向標。
為什麼買家願意為45年產權支付153萬？綜合來看，有幾個關鍵因素：
1）地段不可複製
中峇魯是新加坡最具標誌性的成熟社區之一，保留了大量戰前建築，同時融合了現代咖啡館、老字號食肆、濕巴剎和獨立書店。住在中峇魯本身就有強烈的生活氛圍和身份認同。
剛剛賣出的組屋距離中峇魯地鐵站（東西線）步行只要約6分鐘，距離合樂站（湯申-東海岸線）約10分鐘。附近有中峇魯巴剎（約172米）、合樂路熟食中心（約432米）等，因此，不管是工作還是生活便利性都很不錯。
2）超大空間已成稀缺品
150平方米的室內面積，在當前新組屋項目中幾乎絕跡。現在五房式組屋通常也只有110平方米左右。對於需要三代同堂、家庭辦公，或者單純喜歡寬敞居住環境的買家而言，這種老式相連組屋提供了新組屋無法替代的居住體驗。
3）買家群體不依賴貸款、不看重傳承
分析師指出，購買這類老組屋的買家，大多為中年或退休人士，手中有較充足的現金，不需要高額銀行貸款。他們的孩子多已獨立，不需要將房產作為遺產傳給下一代。對他們來說，45年剩餘屋契完全覆蓋自己的居住年限。因此，屋契長短並非首要考量，生活品質才是。
4）具有潛在的未來價值
雖然目前尚不確定，但市場上有觀點認為，這類具有歷史保留價值的SIT老組屋，未來有可能通過政府的VERS（自願提早重建計劃）獲得屋契延長或重建補償。即便沒有，買家也願意為「住進中峇魯」這一體驗本身買單。
從2022年開始，中峇魯這類組屋就一直相當受歡迎，圖源：99.co
新加坡組屋售價紀錄還會刷新？
全島各地組屋最新轉售價出爐
從更廣的視角看，這兩宗交易一起指向同一個趨勢：新加坡組屋市場已經徹底分層。
以前大家只看「總價」，現在買家分成了幾個互不重疊的群體：
新組屋追逐者：要屋契長、設計新、未來好賣。他們願意為「年輕」支付高尺價。
空間收藏家：只要面積夠大、地段夠好，屋契短不是問題。他們用現金買「住得爽」。
情懷投資者：認準中峇魯、女皇鎮、大巴窯這些有故事的街區，把房子當收藏品。
這三個群體幾乎不互相競爭，所以你能同時看到：同一座城市，新房賣尺價，老房賣總價；有人為了95年屋契多付幾十萬，有人為了多50平米也願意多付幾十萬。
那麼未來會發生什麼？組屋還會一直漲下去嗎？市場分析師給出了以下4種解讀：
1）新滿MOP項目將繼續推動「高尺價」趨勢
2016至2018年間推出的BTO項目正陸續達到MOP，其中不少位於成熟組屋區或靠近地鐵站。這些項目設計新、屋契長，未來幾年可能成為百萬組屋的主力。
尤其是五房式及更大戶型的組屋，尺價向1000-1200新元靠攏或成為成熟區的常態。
比如比達達利組屋區的三房式組屋都即將突破百萬新幣了~
2）老組屋行情兩極分化
中峇魯的案例並不代表所有老組屋都能賣出高價。只有同時具備超大面積、黃金地段、獨特歷史或文化價值的稀缺單位，才能讓買家忽略屋契的損耗。其他剩餘屋契較短、面積普通的老組屋，則可能面臨銀行貸款估值下降、流動性降低的壓力。
3）政策干預的可能性始終存在
政府多次強調組屋應以自住為主，而非投資工具。如果天價交易持續密集出現並引發社會關注，不排除出台進一步降溫措施，例如對黃金地段組屋轉售設限、調整貸款與津貼政策、或延長MOP要求。但從目前來看，政府傾向於讓市場自行消化，除非出現系統性風險。
4）整體漲幅預計放緩，但稀缺單位價格堅挺
隨著BTO供應量回升、經濟增速趨緩，組屋轉售市場的整體價格指數漲幅可能在未來兩年收窄至3-5%。然而，像勿洛Bedok South Horizon這類新滿MOP的大面積單位，以及中峇魯茂源台這類兼具歷史與空間稀缺性的老單位，仍有望繼續吸引有支付能力的特定買家群體，並偶爾刷新區域或戶型紀錄。
當然，上面幾個個例其實並不代表新加坡普通組屋的普遍價格水平。它們更像是一個個極端樣本，反映了在土地稀缺、人口老齡化和居住需求多樣化的背景下，本地組屋市場出現的深度分化。
對於大部分購房者來說，HDB官方公布的轉售價格中位數更具有參考性。可以看到，絕大部分地區的組屋，依舊還是處於「能讓人負擔得起」的水平的：
圖源：HDB
但不可否認的是，對於大多數購房者而言，這些天價交易的意義不在於「自己買不買得起」，而在於理解市場正在發生的變化：地段、面積、屋契、設計、歷史價值……不同維度的權重正在被不同買家重新排列。
未來，我們可能還會看到更多「老組屋賣出新價」或「新組屋突破想像」的故事。而這背後，是新加坡組屋市場正在經歷的一場靜悄悄的價值重估。
