2023年剛剛開了個頭，那麼新加坡房地產開年的走勢如何呢？新出台的財政預算案又將對私宅市場有怎樣的影響？
新加坡市區重建局（URA）2月15日（星期三）公布了最新數據，2023年一月新私宅銷量較2022年12月暴增1.3倍，其中中央區以外（OCR）銷量占近一半。同時，因房貸利率上揚及融資條件緊縮，購房者對於對於面積較小及價格較低單位總體需求增加。隨著邊境放開，外籍人士購房需求將緩步上升。而新出台的財政預算案增加的買方印花稅，預計對購房者和投資者的影響較小。
2023年一月新私宅銷量暴增1.3倍
根據新加坡市區重建局（URA）數據，2023年一月新私宅銷量相較上個月暴增1.3倍。
其中40%的銷量都來自位於丹那美拉的新項目景樂苑(Sceneca Residence)，一月份該項目一共售出了157個單位。這個位於市郊的項目是繼新加坡2022年九月的降溫措施之後，第一個開盤的主要非有地私宅項目。
中央區以外（OCR）銷量占近一半
總的來說，代表大眾私宅的中央區以外（OCR）的私宅銷量占了一月份新私宅銷量的近一半（47%），而代表高檔私宅的核心中央區（CCR）和代表中檔公寓的其他核心區（RCR）的銷量占比分別為40%和12%。
去年十二月新開盤的私宅單位較少，僅有45個，而一月份新開盤的私宅單位數量是該數字的將近十倍。
不同於中央區以外（OCR）和核心中央區（CCR）的私宅銷量，其他核心區（RCR）一月新私宅的銷量降低了。
不過這很可能是由於該區域缺少新開盤的項目，一月僅有105個新單位推出市場。而中央區以外（OCR）私宅銷量的上升主要是因為該區域內一月新開盤的單位有270個，遠超其他兩個區。
對於面積較小及價格較低單位需求增加
據戴玉祥產業諮詢公司分析，從新私宅市場對於單位面積的需求來看，相比去年十二月，對於93平方米及以下（1000平方英尺及以下）單位的需求明顯增加，銷量占比從27%升至83%。
就價格而言，中央區以外（OCR）一月份售出的私宅價格在200萬新幣以下的單位占比，相比去年十二月翻了一倍，從42%上升至84%。這是因為融資條件收緊，購房者對於價格相對較低單位的需求上漲。
2023年外籍人士需求將緩步上升
隨著邊境逐漸放開，一月分外籍人士購買私宅的占比從前一個月的8.3%上漲至9.2%。
戴玉祥產業諮詢公司研究和諮詢總監藍振文認為，2023年接下來在新加坡購買私宅的外籍人士占比將會緩步上升，尤其是在中國解除隔離政策之後，來自中國大陸的買家購買新加坡私宅的需求在2023年將會逐漸恢復。
此外，潛在的富有中國大陸投資者很有可能將帶動對於新加坡私宅的購買需求，尤其是那些位於黃金地段和市區邊緣的項目。
（圖為一月新加坡最暢銷的十大私宅項目之一）
多數私宅項目成交價中位數下跌
一月新加坡最暢銷的十個私宅項目中，有六個位於核心中央區（CCR），兩個位於其他核心區（RCR），剩下的兩個位於中央區以外（OCR）。
藍振文注意到，一月份這些項目的價格壓力明顯減弱。相比前一個月，在這十個最暢銷的私宅項目中，一月份僅有三個項目的成交價中位數上漲，同時，有六個項目的成交價中位數下跌。
因利率上揚
2023年總體購房需求料放緩
戴玉祥產業諮詢公司認為，由於新加坡房貸利率上升和融資條件收緊，貸款成本上升，2023年總體的住房需求將放緩。儘管如此，新加坡勞動力市場的表現和健康穩定的家庭資產將繼續支撐新加坡的房地產市場。
藍振文表示，隨著私宅銷量放緩，目前的供需動態變得更加平衡。此外，未來幾個月的私宅銷量預計將逐漸回升，特別是在農曆新年之後，因為接下來將會有更多的項目開盤。
新財政預算案增加的買方印花稅
預計影響較小
在2023年的新財政預算案出台之後，增加的買方印花稅（BSD）將會影響價格超過150萬新幣的住宅單位。這將會促使發展商將房產價格控制在合理範圍內。多數情況下，因為購房者和投資者大多數都更青睞價格在200萬新幣或以下的單位，增加的買方印花稅影響或阻止他們購入房產的可能性較小。
考慮到額外的交易成本，部分想要購買豪宅的潛在買家可能會推遲購買的計劃。戴玉祥產業諮詢公司預測，考慮到新加坡高端房產相對較高的價格吸引力，這部分買家最終還是會進入市場。對於已經受額外買方印花稅影響的買家來說，交易成本上的變化可以忽略不計。
由於今年的經濟增長預計將放緩，加上經濟遇到阻力，藍振文認為2023年私宅價格將會增長1-3%，低於2022年8.6%的漲幅。
