2023年刚刚开了个头，那么新加坡房地产开年的走势如何呢？新出台的财政预算案又将对私宅市场有怎样的影响？
新加坡市区重建局（URA）2月15日（星期三）公布了最新数据，2023年一月新私宅销量较2022年12月暴增1.3倍，其中中央区以外（OCR）销量占近一半。同时，因房贷利率上扬及融资条件紧缩，购房者对于对于面积较小及价格较低单位总体需求增加。随着边境放开，外籍人士购房需求将缓步上升。而新出台的财政预算案增加的买方印花税，预计对购房者和投资者的影响较小。
2023年一月新私宅销量暴增1.3倍
根据新加坡市区重建局（URA）数据，2023年一月新私宅销量相较上个月暴增1.3倍。
其中40%的销量都来自位于丹那美拉的新项目景乐苑(Sceneca Residence)，一月份该项目一共售出了157个单位。这个位于市郊的项目是继新加坡2022年九月的降温措施之后，第一个开盘的主要非有地私宅项目。
中央区以外（OCR）销量占近一半
总的来说，代表大众私宅的中央区以外（OCR）的私宅销量占了一月份新私宅销量的近一半（47%），而代表高档私宅的核心中央区（CCR）和代表中档公寓的其他核心区（RCR）的销量占比分别为40%和12%。
去年十二月新开盘的私宅单位较少，仅有45个，而一月份新开盘的私宅单位数量是该数字的将近十倍。
不同于中央区以外（OCR）和核心中央区（CCR）的私宅销量，其他核心区（RCR）一月新私宅的销量降低了。
不过这很可能是由于该区域缺少新开盘的项目，一月仅有105个新单位推出市场。而中央区以外（OCR）私宅销量的上升主要是因为该区域内一月新开盘的单位有270个，远超其他两个区。
对于面积较小及价格较低单位需求增加
据戴玉祥产业咨询公司分析，从新私宅市场对于单位面积的需求来看，相比去年十二月，对于93平方米及以下（1000平方英尺及以下）单位的需求明显增加，销量占比从27%升至83%。
就价格而言，中央区以外（OCR）一月份售出的私宅价格在200万新币以下的单位占比，相比去年十二月翻了一倍，从42%上升至84%。这是因为融资条件收紧，购房者对于价格相对较低单位的需求上涨。
2023年外籍人士需求将缓步上升
随着边境逐渐放开，一月分外籍人士购买私宅的占比从前一个月的8.3%上涨至9.2%。
戴玉祥产业咨询公司研究和咨询总监蓝振文认为，2023年接下来在新加坡购买私宅的外籍人士占比将会缓步上升，尤其是在中国解除隔离政策之后，来自中国大陆的买家购买新加坡私宅的需求在2023年将会逐渐恢复。
此外，潜在的富有中国大陆投资者很有可能将带动对于新加坡私宅的购买需求，尤其是那些位于黄金地段和市区边缘的项目。
（图为一月新加坡最畅销的十大私宅项目之一）
多数私宅项目成交价中位数下跌
一月新加坡最畅销的十个私宅项目中，有六个位于核心中央区（CCR），两个位于其他核心区（RCR），剩下的两个位于中央区以外（OCR）。
蓝振文注意到，一月份这些项目的价格压力明显减弱。相比前一个月，在这十个最畅销的私宅项目中，一月份仅有三个项目的成交价中位数上涨，同时，有六个项目的成交价中位数下跌。
因利率上扬
2023年总体购房需求料放缓
戴玉祥产业咨询公司认为，由于新加坡房贷利率上升和融资条件收紧，贷款成本上升，2023年总体的住房需求将放缓。尽管如此，新加坡劳动力市场的表现和健康稳定的家庭资产将继续支撑新加坡的房地产市场。
蓝振文表示，随着私宅销量放缓，目前的供需动态变得更加平衡。此外，未来几个月的私宅销量预计将逐渐回升，特别是在农历新年之后，因为接下来将会有更多的项目开盘。
新财政预算案增加的买方印花税
预计影响较小
在2023年的新财政预算案出台之后，增加的买方印花税（BSD）将会影响价格超过150万新币的住宅单位。这将会促使发展商将房产价格控制在合理范围内。多数情况下，因为购房者和投资者大多数都更青睐价格在200万新币或以下的单位，增加的买方印花税影响或阻止他们购入房产的可能性较小。
考虑到额外的交易成本，部分想要购买豪宅的潜在买家可能会推迟购买的计划。戴玉祥产业咨询公司预测，考虑到新加坡高端房产相对较高的价格吸引力，这部分买家最终还是会进入市场。对于已经受额外买方印花税影响的买家来说，交易成本上的变化可以忽略不计。
由于今年的经济增长预计将放缓，加上经济遇到阻力，蓝振文认为2023年私宅价格将会增长1-3%，低于2022年8.6%的涨幅。
