雪梨新加坡相继加入房价下跌行列 繁荣已过经济步入通缩阶段

2019/01/03     90

根据房地产数据分析公司Corelogic的统计,雪梨的房屋平均房价自2017年的峰值以来已经下跌了11.1%,与此同时,新加坡房价在六个季度以来首次出现下跌,长达十年上涨周期的香港房地产市场也早已被机构看空,全球楼市缓慢步入下行周期,当前的经济状态印证了达里奥对经济通缩的预测。

雪梨新加坡相继加入房价下跌行列 繁荣已过经济步入通缩阶段

图/pixabay

近期全球重要城市的房价都在下跌,其中下降较为显著的是雪梨和新加坡。雪梨2018年全国住宅价格下跌了4.8%,成为金融危机以来最疲弱的楼市;新加坡的房价也随着政府降温措施而出现下跌的态势;香港房企早在打折亏本卖房;虽然美国经济数据显示强劲,但房价上涨动力减弱。根据联邦住房金融局上周四公布的数据,美国10月房价较前月仅上涨0.3%,同比上涨5.7%,为两年多来最小涨幅。

目前来看,全球经济放缓和社会财富效应减弱,企业和居民融资意愿不强,我们正在走向达里奥所推演的通缩阶段。一般而言房价上涨预期领先于贷款需求,楼市的降温显示居民房贷需求下降。

达里奥认为,在长期债务周期的尾声,央行很能难扭转这种局面,因为这时央行降低利率、购买和推高金融资产的能力都非常有限。当他们不能再这样做时,长期债务周期就结束了,经济可能将步入通缩阶段。

雪梨

彭博报道称,雪梨全国房价下跌15%将使房屋存量价值减少约1万亿澳元(合7,200亿美元)。这可能会对消费产生巨大的打击,而消费支撑了经济的60%左右。

根据CoreLogic本周三公布的数据,雪梨的平均房价较2017年的峰值下跌了11.1%,超过了澳大利亚上一次经济衰退即将开始时9.6%的上下跌幅。2018年雪梨全国住宅价格下跌4.8%,墨尔本下跌7%,为2008年以来最疲弱的楼市状况。

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图/彭博

雪梨房价的暴跌已经取代工资低迷成为澳大利亚央行最主要的担忧。经济学家认为雪梨未来房价可能还要再降10%,央行开始担心长期低迷将拖累消费,并在上月警告称,如果所有银行同时收回信贷,可能加剧衰退。

CoreLogic研究主管Tim Lawless称,"获得融资可能仍是2019年楼市状况改善的最大障碍。"消费者对房地产市场的疲软情绪“可能会继续抑制住房需求”。

摩根史坦利驻雪梨策略师丹尼尔·布莱克(Daniel Blake)表示:“自2016年以来,澳大利亚央行对金融稳定的关注,阻止了他们进一步降息,因为他们在等待工资和通胀回升。”“到2019年,我们看到他们的关注点将转向监控房地产市场调整对财富的负面影响。”

楼市低迷可能需要一些时间来缓解。从历史上看,调整是由非常紧缩的政策引发的;在经济衰退前的低迷时期,现金利率超过17%,而现在是1.5%。由于没有大幅降息的空间吸引购房者重回市场,而且房价仍处于天文数字的水平,购房者可能需要一段时间才能恢复支付能力。

新加坡

随着新加坡政府7月份对楼市实施降温措施以来,新加坡房价出现6个季度以来的首次下跌,2018年最后三个月私人住宅价格下跌0.1%。奢侈品板块跌幅最大,主要地区房价下跌1.5%,前一季度上涨1.3%。尽管如此,该指数仍显示2018年全年增长7.9%,为八年来最佳年度增幅。

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图/彭博

高纬环球(Cushman & Wakefield Inc.)新加坡研究主管Christine Li表示:“这些降温措施,加上中美贸易战和股市波动,已经冲击了高端住宅市场。”“黄金地段新楼盘的缺乏可能导致价格下跌。”

彭博援引四家房地产公司的估计,2019年房价最高将上涨3%,甚至持平或下跌,而去年的反弹又促使房地产市场再次受到打压,预计房屋销售将再次落后于2017年的水平。

作为亚洲最依赖出口的国家之一,新加坡的经济前景与全球贸易和增长密切相关。2018年,在美联储主导的全球经济刺激政策退出的背景下,新加坡的货币管理局两次收紧了政策。新加坡华侨银行(Oversea - Chinese Banking Corp)的经济学家赛琳娜?林(Selena Ling)表示,新加坡金融管理局今年政策的关键是,美联储是否比预期提前暂停加息周期,以及新加坡核心通胀的前景。

香港

《香港经济日报》今日援引消息人士的话称,位于九龙、与香港岛隔海相望的“新屋”售价将比市场价格低38%左右,即每平方英尺1.3万港元(合1662美元)左右。该公司表示,人们可以从明年1月开始申请。

仲量联行(Jones Lang LaSalle Inc.)研究主管马德尼(Denis Ma)说,这一举措将“满足一小部分想要买房的人”。

但是根据彭博报道,香港房屋拥有量已跌至近30年来的最低水平。

此前11月份路闻卓立报道,碧桂园和万科都在赔本卖房。

碧桂园在11月16日举行的发布会上宣布以最高14%的折扣出售其位于新界沙田马鞍山耀沙路的泓碧项目,折后售价在13887港元至20139港元/每平方英尺之间。分析称,最低13887港元/平方英尺的价格低于开发商的投资成本,或面临亏损的风险。

万科在香港的项目“屯门上源”也进行冬季限定优惠活动,具体优惠是全数付清房款后,可获得现金返还和其他旅游优惠回馈,这相当于变相减价约0.4%至0.5%。

香港地王流拍,买家毁约退房,房企赔本卖房等都在印证香港楼市已经步入下行周期。(完)

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