骚操作！全记录！“在新加坡卖了组屋，可以换个公寓~”
最近，朋友圈和微信群
新加坡这群小伙伴
大家都在讨论一个问题
在新加坡买 组屋 还是 公寓？
组屋该不该升级公寓？
为什么大家讨论这个问题？
我们这一波“下南洋”打拼的人
差不多都到了30-40岁了
很多人在这个阶段
卖了组屋买个公寓
这可是大家心照不宣的...
Singapore Dream
“新加坡梦”
也难怪身边的小伙伴
开始在公寓新项目开盘火爆现场
各种偶遇
原来，身边的大家都来围观新房了~
图源：edgeprop.sg
但是，兹事体大
也不是说升级就升级
如何卖掉组屋HDB
提升到公寓，有哪些雷区？
会不会月供压力大？
如何选择性价比高
又适合自己情况的私人公寓？
投资不自住，怎么选？
把身边小伙伴的
讨论和纠结
还有 切身经历 分享给大家
一些参考全攻略！
怎么卖了组屋换公寓？
网上有个流传的月薪标准
也引发了我们的热烈讨论
多少月薪住多大的房？
5房式组屋：1万2000多新币
公寓：2万多新币
有地住宅：2万6000多新币
（*住在各种房屋类型居民的
平均家庭月收入）
资料来源：新加坡统计局
不过，这个真是仅供参考
每个人情况不同
也要看家境和额外收入什么的~
要说实际的情况
你得先了解这几个方面
1
新加坡房子多少钱？
你家的组屋能卖多少钱？
你想要的地点公寓多少钱？
这个你总得心理有数
点击这里查看：
2
怎么卖掉组屋？
旧的不去新的不来
先看看怎么卖掉你的HDB？
流程图解
1
第一步：联系代理经纪人，然后经纪需要1-3个月时间找到合适买家，当然有些不容易卖的组屋需要6个月甚至更长时间。
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第二步：等找到合适买家后，买卖双方谈好价格，经纪就会协助准备好OTP(购买意向书)，买家有21天的时间办理银行或者建屋局贷款，通常建议买家提前办理贷款申请，然后决定是否执行购买权。
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第三步：然后在7天内和建屋局提交转售申请，建屋局需要在10天时间内决定是否接受申请，会以简讯或者邮件通知买卖双方是否批准。
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第四步：等建屋局批准申请后还有8周时间到完成交易，准备交接钥匙。买卖房是个复杂而专业的事情，通常建议找专业靠谱的经纪人来做。
3
怎么买新公寓？
然后看看你想买
新公寓还是二手公寓？
流程不一样
买新公寓流程图解
1
第一步：买家先选定一套房子，支付5%的定金
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第二步：发展商给买家OTP购买意向书，2周内了发展商代理律师会寄出S&P正式买卖合同，办理贷款申请和批准。
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第三步：收到S&P正式买卖合同三周内执行购买权，执行购买权后两周内需支付印花税。
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第四步：第8周支付15%的房款，然后就是按照项目施工进度分阶段付款。
买二手公寓流程图解
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第一步：选中一套转售私人公寓后，买家需先支付1%定金，如果买家需要办理贷款的话，这段时间可以向银行申请贷款到批准。
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第二步：2周时间内决定是否执行购买权，买家决定执行购买权和支付房款4%，执行购买权后2周内需交印花税。
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第三步：等8-12周完全交易，有些情况律师可以加快到6周，但是比较少见，需要买卖双方都同意。
图源：Asia One
该不该卖了组屋换公寓？
整个流程了解了之后
就要开始面临一系列灵魂拷问了
问题1
“我应该把组屋升级成公寓吗？”
在我的朋友圈里
小伙伴都很纠结这个问题
有个比较懂投资的朋友
说的挺有道理
如果夫妻都有工作，或者其中一方属于收入高的情况，家庭收入还可观的话，考虑卖掉组屋提升到私人公寓，而且越早越好哦，这样可以更早帮您累积财富、年轻人可以和银行贷款相应更多、借助银行杠杆的力量。
问题2
“每月还贷压力会不会变大？”
首先需了解家庭的财务情况
根据家庭收入了解可以
向银行贷款多少
手上拥有的现金、公积金等
卖掉组屋后可以拿回多少卖房款
这样可以推断出您可以买多少钱的房子
是可以买一套还是两套私人公寓？
问题3
“房屋升级，是不是就变成房奴
都不敢失业了？”
预算范围内的房子
这样就不需要担心以后还月供压力大
建议大家提前做好财务规划
划重点：保留18个月-24个月的月供现金
或者公积金在手上
这样就拥有持有私人房产能力
哪怕出现房价下跌时
或者家庭有成员暂时
没工作情况也不需要担心
图源：population.sg
如何实现“新加坡梦？”
这顾虑都解决了
就得着手开始做
在30-40岁阶段从组屋提升到私人公寓
如何实现新加坡梦？
私人公寓
5CS
私人公寓是新加坡人常说的5C之一，5C指的是Cash现金、Car汽车、Credit Car信用卡、Condominium私人公寓、Country Club Membership俱乐部会员。
有些经济条件好，甚至买两套私人公寓，一套现房家庭自住，另外一套期房投资用途，坐等房价增值。
当然如何进行资产配置是个技术活
需要经纪有专业的财务规划知识
如何帮客户挑选性价比高的房子
推荐有投资价值的项目
5年前130万买房
5年后增值到165万新币
像我从2014年开始
推荐客户从组屋提升到公寓：
推荐购买了Riverbank、万国地铁站的The Quartz、盛世名园Sims Urban Oasis、靠近巴特立地铁站(黄色黄线)的Bartley Ridge等私人公寓，记得当时客户买的Bartley Ridge靠近地铁站的的三房才110多万，很好的户型设计，现在买EC执行共管公寓都这个价格了。
购买EC有严格的要求，需要公民+PR或者公民+公民组合，家庭月收入不能超过16000，还有些其他要求等，大家知道EC执行共管公寓一般是不靠近地铁的，盛世名园Sims Urban Oasis面积大的高层三房单位价格才130多万，现在估计165万左右，成功帮助客户的房产增值。
其实也有很多人问
为什么身边一波人都升级房子
到底有什么好处？
大家的答案无外乎就是：
买房养老，积累财富
对抗通货膨胀...
01
2030年，房价翻倍
新加坡政府计划2030年
把新加坡人口增加到690万
2019年的人口约570万
人口增长自然就带来房价上涨
所以新加坡房价长期的
大趋势是看涨的
符合经济发展规律
美国著名投资银行摩根史丹利
预测新加坡到2030年
房价翻倍，年增长5%
图源：腾讯新闻
政府一直不断强调
组屋是用来居住用途
而不是投资炒作的用途
但是，公寓就不太一样了
*组屋价格跌幅最多地区如蔡厝港、三巴旺最高比例达20%，盛港一带跌幅约15%，现在二手组屋的价格趋于平稳或者微跌中。深红色表现组屋的房价指数（2013年到2019Q1）、浅红色表示私人住宅的房价走势（2013年到2019Q1），组屋的房价指数一直在下跌中，私人住宅的房价指数2013年降温措施后出现15个季度下跌，在2017年第二季房价开始反弹。
02
“买房养老”
新加坡是全球最长寿国家之一
新加坡养老又制度比较特殊
怎么养老成了大家心头忧虑
如何规划养老生活？
买房投资是其中途径之一
相比股票投资的波动性大、风险高
买房投资是一种更稳妥的投资
*我身边有很多朋友的梦想，就是做包租婆，小小的梦想蕴藏着投资的大智慧。
如果在年轻时做好人生规划及时做买房投资，等您退休时名下有两套或三套房产，这样就会有稳定的租金收入，或者卖掉其中一套房产套现，房产本来就是资产，您的退休生活是不是更加有安全感呢，房产可让您退休生活无后顾之忧。
毕竟，在新加坡养老
成本很高
大家想过需要多少钱准备退休吗？
今天就来算一算
举个例子
一对夫妻同样的年龄65岁退休
在新加坡20年的退休时间
需要准备多少钱呢？
假如每年的通货膨胀率为1.6%，从下图可以看出：
第一种情况，最基本的生活开支为新币$775065，这里讲的基本生活开支指的是简单的衣食住行，不可以生病情况下，大家都知道人老了都难免有大病小病之类，所以这些基本生活开支是绝对不够用的。
第二种情况，需要紧急医疗和每年一次出国旅游度假，需准备的生活开支为新币$1648373。
第三种情况是，如果您想过奢侈一点的退休生活，像每年两次出国旅行和一次高尔夫旅行，有紧急医疗服务，需要的生活开支为新币$2197830。
结论：
基本生活：新币$77万多新币
幸福养老：新币$164万多新币
奢侈养老：新币$219万多新币
03
跑赢通货膨胀
不跑赢通货膨胀？
钱都会不翼而飞
假如2019年有10万新币
10年以后会是多少钱呢？
王老头：
假如通货膨胀率是1.68%，有时候通货膨胀率是2-3%，10年后10万新币相当于80295的购买力，钱就自动贬值了，不值钱了，所以要趁年轻时应该选择买房作为投资，抵抗通货膨胀。王老头害怕风险投资，为了安全起见，老实的把钱存入银行，活期存款年利率介于0.32~.0.45%,年通货膨胀率为1.5~2.5%,其实钱在贬值。
ZARA老头：
下面这个老头就是任性，一直不断地买买买，这几年共买下价值高达780亿欧元的房产，这个老头就是著名时尚服装品牌Zara创始人阿曼希奥.奥特加，欧洲前首富，连科技巨头亚马逊、苹果公司、脸书Facebook都是他的租客呢，当大房东，真牛！
虽然我们普通人不能像他这样
有规划的进行投资
持有两套或三套房产
完全是可能的，你说呢？
怪不得，已经过了花甲之年的阿森西奥
他通常是左手拿一杯西班牙拿铁、右手拿电话
问电话那端的置业顾问说道:
“西雅图还有房子，可以买吗？”
*本文由新加坡通授权发布
新加坡专业房产中介推荐
您什么时候来新加坡看看房子，我完全可以好好服务您，要商场、办公楼、酒店、高档公寓都有哦，什么时候小编也可以像他一样到处买房就好了，估计到处旅游买衣服还是可以的，哈哈，梦想是要有的，万一实现了呢！
熟悉私人公寓，商业地产，组屋的交易流程，全面了解房屋贷款，协助顾客办理好贷款，律师办理房产相关手续等，提供新加坡任何公寓楼盘和商业地产买卖投资服务，买私宅无任何经纪费用。
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