向新加坡看齐!深圳楼市巨变

2020年09月05日

新加坡最引以为傲的组屋制度又迎来了新的知名学生。

近日,深圳首次公开表态要对标新加坡,学习新加坡的组屋制度,实现“居者有其屋”。

新加坡住房制度的精髓是什么,深圳又将怎样学习?

中国最高房价的深圳楼市真的会有巨变吗?

01. 深圳这次要来真的

“来了就是深圳人”,不应该仅仅是一句口号,而是真正能让深圳成为美好居住和工作的城市。

继两年前深圳首次提出2035年住房计划后,深圳官方再次向外界传递了建设房地产长效机制的信息。

8月28日,深圳市住房与建设局局长张学凡公开演讲透露,深圳要学习新加坡,未来深圳的住房比例是“六比四”,目标是让深圳60%的市民住进公共住房,为此将加大住房供应,推进大规模住房建设。

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然而深圳的现实却是,70%多的人仍然居住在城中村,人均住房面积也在国家和广东省的最低标准线之下;住房供地严重不足,住房只占土地供应的22.6%,之前的供地计划常常不能完成。

未来,深圳能否兑现自己的承诺,还是要看土地供应和住房供应体系能否突破。

不过,张学凡透露的信息,结合此前“深八条”新政的实施,可以让人看到深圳调控楼市的决心,在稳定市场和增加供应上同时用力,深圳的楼市、房价稳定可期。

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这也是深圳第一次明确公开的官方表态,在住房供应体系方面学习、对标新加坡。

张学凡表示,

深圳全市住房累计数量达到1068万套、6.12亿平方米,人均面积27.8平方米,还没有达到国家和广东省的最低标准线。主要原因是深圳还有70%多的人居住在城中村,城中村占深圳住房面积的54%左右。

深圳商品房供应量更是少得可怜,按套数来算不足20%,按面积来算也只有28%左右。根据深圳市住建局《住房发展“十四五”规划》,到2018年深圳商品住宅总建筑面积为1.69亿平方米,共计187.9万套。

而深圳每年净流入人口40-50万,房地产需求量仍很大。

房地产长效机制最重要的是,建立起覆盖全社会的稳定住房供应体系,核心就是大力发展公共住房。

张学凡强调,

深圳要学习新加坡,提出“六比四”的住房比例。作为一线城市代表的深圳,住房建设方面的长远目标是,有60%的深圳市民住在政府提供的租赁或出售的公共住房。

深圳对标的新加坡模式,起源于新加坡从1964年开始推行的“居者有其屋”计划,新加坡政府鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋。

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目前,新加坡已形成以政府组屋为主、市场化的私人房产为辅的住房体系。新加坡建屋发展局显示,早在2016年,新加坡便有高达82%的公民居住在组屋里,也就是说,新加坡的政策性住房与商品房比例约为“8:2”。

事实上,这不是深圳第一次提出6:4的比例。早在2018年6月,深圳曾发文,明确了面向未来(2018年至2035年)的住房发展目标,计划未来18年提供170万套住房,并将人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2:2:2:4。

为此,深圳提出一个大规模建房行动,包括商品房和公共住房这两大块。

张学凡表示,公共租赁住房目标为110万套,深圳每年公共租赁住房建设10万套,将通过5年甚至8年补短板,力争使得住房供需矛盾得到较好地缓解,以此稳定房地产市场,让市民从“住有所居”迈向“住有宜居”。

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而商品房方面,深圳今年房地产开发量是去年的2倍,是十年来总量最高的一次,过去10年最高峰的2013年是913万平方米,而今年是1200万平方米,是过去10年平均数的2倍,目的就是补齐供给不平衡的短板。

此外,张学凡透露,过去的房地产调控以行政手段为主,从现在开始是行政与经济手段并存,将来还会慢慢过渡到以经济手段为主的方式。

“深八条”就是在这样的背景下出台的。相比过往以行政手段为主的调控政策,2020年7月15日出台的“深八条”新政,行政与经济手段并存。

如金融信贷方面,完善了差别化住房信贷的措施,无房三成首付,有商品房贷款记录的五成首付(非普通住宅六成),二套房首付则需要七成(非普通住宅八成);再如税收方面,更新二手房交易计税参考价格,使计税参考价格更接近市场价格,同时将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年等等都属于经济手段,

深圳一直是改革的“试验田”、开放的“窗口”,承担为改革开放先行探索的使命,特别是去年8月18日,中共中央、国务院日前发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》,深圳在政策上的“先行示范”作用更加突出。

因此,业界普遍认为,此次深圳对住房模式的明确,对于后续尤其是“十四五”深圳房地产发展有很大的影响,意味着深圳楼市、甚至全国楼市格局将会面临巨变。

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02. 新加坡的“居者有其屋”

深圳想要对标学习的新加坡“组屋制度”,你了解多少呢?

新加坡组屋的房价在300-700每平方尺,换算成人民币大概1万6到3万6每平方米。大概占房地产市场的80%。也就是说新加坡有80%的人可以住在房价不高且稳定的组屋里。

新加坡的政府组屋,分布全岛各地。每栋组屋一般是十多层楼高,属于较密集型建筑。但是,新加坡建屋局十分注重房屋的位置分布。每个小区内的组屋常以前后错落、或者高矮不一的方式排开,避免形成香港组屋式的“房屋墙”。

同时,组屋的采光和通风一般都很好,每一层都由一条半开放式的走廊连接。因此,身处组屋的人们,同样可以享受到充分的阳光和自然空间,不受较高密度人口分布干扰。

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新加坡组屋最为人称道的一点,是其齐全的周边设施。每个组屋区附近,都设有商场、电影院、图书馆、养老院、社区医疗、食阁、办公楼、学校、交通枢纽等建筑设施。

如果说30年前的旧组屋在基础设施方面确实比不上商品公寓的话,2017年之后的新组屋BTO,和公寓的差别已经不大了。除了没有游泳池和健身房之外,其他设施基本都有。而且一样装修的漂漂亮亮,拎包入住。

只不过,新的组屋BTO购买限制就更多了。

单身的新加坡公民只能买三房式(两个卧室)的房子。只有结婚了的新加坡公民可以买大套的。而且还要抽签。抽不到,就没有。也就是说连新加坡本地人也不是想买就能买的。

优质的资源永远是稀缺的,而且因为新加坡组屋不是商品房,组屋的定价由政府管控,对工薪阶层还是很友好的。

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同时,还有相关顶薪政策限制,如果你要是太有钱了,也不能购买组屋。

2019年最新政策,申请新组屋的家庭月入顶限从12000新币调高至14000新币。购买新组屋的单身者月入顶限从6000新币上调至7000新币。申请执行共管公寓的家庭月入顶限则从14000新币上调至16000新币。

而且每个新加坡家庭都只能拥有一套组屋,如果结婚之前,夫妻双方各自有一套组屋。政府会要求卖掉一套。不卖不行。除非,屋子是和自己的父亲或者母亲联名买的,卖掉父母会没有屋子住。而且双方都得是这种情况。任何一方不是的话,还是要卖房子。

这样就基本完全遏制了囤积新房和炒新房的可能性,在这里,不得不为新加坡政府控制HDB价格的良苦用心点赞。

虽然组屋政策有身份的限制,但是对于新加坡本国公民来说,确实实现了居者有其屋。而这对于中国来说,还是任重道远的任务。什么时候才能让每个中国人都能在城市里买得起房呢?

03. 房价到底会不会跌?

在张学凡8月底的最新表态之前,7月15日推出的“深八条”实施已经有一个多月了,对楼市的调控效果怎么样?房价降了吗?

很遗憾的是,深圳的房价居然不降反升!

火爆都不足以形容,唯有魔幻二字较为恰当。

一楼盘仅仅开盘两天,就售出90%的房源;一楼盘将银行存款不足80万的购房者拒之门外,售楼部已久人头攒动;一楼盘推行积分诚意登记,总共才556套房,却有2.6万人参与诚意登记,据说是深圳40年来认筹人数最高。

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到处都是打新的人。

在光明区的一处“网红”新盘,选择在调控新政发布后公开认筹,网上预约认筹一度“大塞车”,工作人员表示只能在规定时间内前来现场认筹。有准备打新的购房者表示,“调控新政下有房票的人少了,特别是外地炒房客也少了,说不定新房还比较好买。”

打新有多爽?

在深圳,你应该知道“打新到手,稳赚200万”的说法。

据深圳市住建局数据,8月3-9日,深圳共网签1036套一手住宅,日均成交148套,成交连续2周上涨,是近8周以来首次突破4位数,环比大涨24.4%。

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调控在挤出部分炒房客之后,还发挥了催热市场的作用,反而推动着那些犹豫观望的购房者以最快的速度“上车”,这与人们的预期似乎背道而驰。

起初,正是因为深圳市场太过于火爆,抢房的人太多了,大家才希望出台政策来改变这一现状。而一个多月后,现实却更加魔幻。

有人说,政策永远只是一个调节性工具,最终决定市场走向的还是供求关系。供求不变,买房逻辑就不会变。深圳楼市就像停大卡车,停得慢是因为有惯性,猛刹车也还会往前俯冲。所以深圳楼市还是会继续往前,只是速度慢一下了。

归根结底,楼市房价刹不住的根本原因还是因为想买房的太多了,而房源太少。只有增加房源供给才是符合市场经济的最佳控制房价方式。

当然深圳市政府和智库们不会不明白这点,只是理想丰满,现实骨感。深圳住房体系的改变,仍在艰难实践中。

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事实上,深圳此前的土地和住房供应计划大部分都未实现。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉指出,深圳“十一五”、“十二五”规划都提出了大量的住房规划,但最后都没有实现,特别是保障房和人才房。

十三计划也大部分没有完成。《深圳市住房发展2020年度实施计划》显示,2016-2019年底,深圳市商品住房用地累计供应510.7公顷,完成“十三五”规划目标的90%;累计供地拟建设商品住房26.27万套,仅完成“十三五”规划指标75%。

2016-2019年底,深圳市的公共住房用地累计供应281.3公顷,完成“十三五”规划目标的120%,但安居工程建设筹集共计35.34万套,仅完成“十三五”规划任务的88%。

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所以,这次深圳住建局才会首次官方表态,“组屋制度”势在必行。

而且目标是像新加坡那样,让政府住房数量在市场中占据大头,让商品房价格的哄抬无法成为房价的主流。

相比两年前,深圳在公共租赁住房方面的新目标是110万套,为此每年将建设10万套公共租赁住房,补齐5-8年的短板,人均住房面积也将从现在的27.8平方米提高到30平方米。

2020年深圳加大了房地产的供应和开发。房地产开发量是去年的2倍,为十年来最高的一次;房地产开工量达到1200万平方米,是过去开工数的2倍多。

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相信,以新加坡“组屋制度”为蓝本的深圳,在不断加大调控力度和决心的同时,也能从供给的根本层面去抑制房产价格。

在全球经济普遍不景气的今天,抑制楼市泡沫的意义显得更为紧迫。

如果所有流动资金都被锁在楼市里,如果所有人因为房贷压力无法正常消费的话,对任何国家的经济都是致命的打击。

因此,通过深圳,我们也看到了中国正迫切地想要遏制房地产泡沫,从土地经济向消费经济强势转型。

深圳向新加坡学习的效果如何,让我们拭目以待。

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资料来源:

1. 观察者:8年补齐住房供需短板,深圳住建局:新加坡是榜样

2. 第一财经:新一轮楼市“紧箍咒”:房价上涨 深圳等地过热楼市面临“敲打”

3. 第一财经:楼市巨变?深圳住房要学"新加坡模式" 房价或走低

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