新加坡最引以為傲的組屋制度又迎來了新的知名學生。
近日，深圳首次公開表態要對標新加坡，學習新加坡的組屋制度，實現「居者有其屋」。
新加坡住房制度的精髓是什麼，深圳又將怎樣學習？
中國最高房價的深圳樓市真的會有巨變嗎？
01. 深圳這次要來真的
「來了就是深圳人」，不應該僅僅是一句口號，而是真正能讓深圳成為美好居住和工作的城市。
繼兩年前深圳首次提出2035年住房計劃後，深圳官方再次向外界傳遞了建設房地產長效機制的信息。
8月28日，深圳市住房與建設局局長張學凡公開演講透露，深圳要學習新加坡，未來深圳的住房比例是「六比四」，目標是讓深圳60%的市民住進公共住房，為此將加大住房供應，推進大規模住房建設。
然而深圳的現實卻是，70%多的人仍然居住在城中村，人均住房面積也在國家和廣東省的最低標準線之下；住房供地嚴重不足，住房只占土地供應的22.6%，之前的供地計劃常常不能完成。
未來，深圳能否兌現自己的承諾，還是要看土地供應和住房供應體系能否突破。
不過，張學凡透露的信息，結合此前「深八條」新政的實施，可以讓人看到深圳調控樓市的決心，在穩定市場和增加供應上同時用力，深圳的樓市、房價穩定可期。
這也是深圳第一次明確公開的官方表態，在住房供應體系方面學習、對標新加坡。
張學凡表示，
深圳全市住房累計數量達到1068萬套、6.12億平方米，人均面積27.8平方米，還沒有達到國家和廣東省的最低標準線。主要原因是深圳還有70%多的人居住在城中村，城中村占深圳住房面積的54%左右。
深圳商品房供應量更是少得可憐，按套數來算不足20%，按面積來算也只有28%左右。根據深圳市住建局《住房發展「十四五」規劃》，到2018年深圳商品住宅總建築面積為1.69億平方米，共計187.9萬套。
而深圳每年凈流入人口40-50萬，房地產需求量仍很大。
房地產長效機制最重要的是，建立起覆蓋全社會的穩定住房供應體系，核心就是大力發展公共住房。
張學凡強調，
深圳要學習新加坡，提出「六比四」的住房比例。作為一線城市代表的深圳，住房建設方面的長遠目標是，有60%的深圳市民住在政府提供的租賃或出售的公共住房。
深圳對標的新加坡模式，起源於新加坡從1964年開始推行的「居者有其屋」計劃，新加坡政府鼓勵中等收入和低收入階層購買建屋發展局興建的組屋。
目前，新加坡已形成以政府組屋為主、市場化的私人房產為輔的住房體系。新加坡建屋發展局顯示，早在2016年，新加坡便有高達82%的公民居住在組屋裡，也就是說，新加坡的政策性住房與商品房比例約為「8：2」。
事實上，這不是深圳第一次提出6:4的比例。早在2018年6月，深圳曾發文，明確了面向未來（2018年至2035年）的住房發展目標，計劃未來18年提供170萬套住房，並將人才房、公租房、安居房和商品房的比例定為2：2：2：4。
為此，深圳提出一個大規模建房行動，包括商品房和公共住房這兩大塊。
張學凡表示，公共租賃住房目標為110萬套，深圳每年公共租賃住房建設10萬套，將通過5年甚至8年補短板，力爭使得住房供需矛盾得到較好地緩解，以此穩定房地產市場，讓市民從「住有所居」邁向「住有宜居」。
而商品房方面，深圳今年房地產開發量是去年的2倍，是十年來總量最高的一次，過去10年最高峰的2013年是913萬平方米，而今年是1200萬平方米，是過去10年平均數的2倍，目的就是補齊供給不平衡的短板。
此外，張學凡透露，過去的房地產調控以行政手段為主，從現在開始是行政與經濟手段並存，將來還會慢慢過渡到以經濟手段為主的方式。
「深八條」就是在這樣的背景下出台的。相比過往以行政手段為主的調控政策，2020年7月15日出台的「深八條」新政，行政與經濟手段並存。
如金融信貸方面，完善了差別化住房信貸的措施，無房三成首付，有商品房貸款記錄的五成首付（非普通住宅六成），二套房首付則需要七成（非普通住宅八成）；再如稅收方面，更新二手房交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近市場價格，同時將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年等等都屬於經濟手段，
深圳一直是改革的「試驗田」、開放的「窗口」，承擔為改革開放先行探索的使命，特別是去年8月18日，中共中央、國務院日前發布《關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》，深圳在政策上的「先行示範」作用更加突出。
因此，業界普遍認為，此次深圳對住房模式的明確，對於後續尤其是「十四五」深圳房地產發展有很大的影響，意味著深圳樓市、甚至全國樓市格局將會面臨巨變。
02. 新加坡的「居者有其屋」
深圳想要對標學習的新加坡「組屋制度」，你了解多少呢？
新加坡組屋的房價在300-700每平方尺，換算成人民幣大概1萬6到3萬6每平方米。大概占房地產市場的80%。也就是說新加坡有80%的人可以住在房價不高且穩定的組屋裡。
新加坡的政府組屋，分布全島各地。每棟組屋一般是十多層樓高，屬於較密集型建築。但是，新加坡建屋局十分注重房屋的位置分布。每個小區內的組屋常以前後錯落、或者高矮不一的方式排開，避免形成香港組屋式的「房屋牆」。
同時，組屋的採光和通風一般都很好，每一層都由一條半開放式的走廊連接。因此，身處組屋的人們，同樣可以享受到充分的陽光和自然空間，不受較高密度人口分布干擾。
新加坡組屋最為人稱道的一點，是其齊全的周邊設施。每個組屋區附近，都設有商場、電影院、圖書館、養老院、社區醫療、食閣、辦公樓、學校、交通樞紐等建築設施。
如果說30年前的舊組屋在基礎設施方面確實比不上商品公寓的話，2017年之後的新組屋BTO，和公寓的差別已經不大了。除了沒有游泳池和健身房之外，其他設施基本都有。而且一樣裝修的漂漂亮亮，拎包入住。
只不過，新的組屋BTO購買限制就更多了。
單身的新加坡公民只能買三房式（兩個臥室）的房子。只有結婚了的新加坡公民可以買大套的。而且還要抽籤。抽不到，就沒有。也就是說連新加坡本地人也不是想買就能買的。
優質的資源永遠是稀缺的，而且因為新加坡組屋不是商品房，組屋的定價由政府管控，對工薪階層還是很友好的。
同時，還有相關頂薪政策限制，如果你要是太有錢了，也不能購買組屋。
2019年最新政策，申請新組屋的家庭月入頂限從12000新幣調高至14000新幣。購買新組屋的單身者月入頂限從6000新幣上調至7000新幣。申請執行共管公寓的家庭月入頂限則從14000新幣上調至16000新幣。
而且每個新加坡家庭都只能擁有一套組屋，如果結婚之前，夫妻雙方各自有一套組屋。政府會要求賣掉一套。不賣不行。除非，屋子是和自己的父親或者母親聯名買的，賣掉父母會沒有屋子住。而且雙方都得是這種情況。任何一方不是的話，還是要賣房子。
這樣就基本完全遏制了囤積新房和炒新房的可能性，在這裡，不得不為新加坡政府控制HDB價格的良苦用心點贊。
雖然組屋政策有身份的限制，但是對於新加坡本國公民來說，確實實現了居者有其屋。而這對於中國來說，還是任重道遠的任務。什麼時候才能讓每個中國人都能在城市裡買得起房呢？
03. 房價到底會不會跌？
在張學凡8月底的最新表態之前，7月15日推出的「深八條」實施已經有一個多月了，對樓市的調控效果怎麼樣？房價降了嗎？
很遺憾的是，深圳的房價居然不降反升！
火爆都不足以形容，唯有魔幻二字較為恰當。
一樓盤僅僅開盤兩天，就售出90%的房源；一樓盤將銀行存款不足80萬的購房者拒之門外，售樓部已久人頭攢動；一樓盤推行積分誠意登記，總共才556套房，卻有2.6萬人參與誠意登記，據說是深圳40年來認籌人數最高。
到處都是打新的人。
在光明區的一處「網紅」新盤，選擇在調控新政發布後公開認籌，網上預約認籌一度「大塞車」，工作人員表示只能在規定時間內前來現場認籌。有準備打新的購房者表示，「調控新政下有房票的人少了，特別是外地炒房客也少了，說不定新房還比較好買。」
打新有多爽？
在深圳，你應該知道「打新到手，穩賺200萬」的說法。
據深圳市住建局數據，8月3-9日，深圳共網簽1036套一手住宅，日均成交148套，成交連續2周上漲，是近8周以來首次突破4位數，環比大漲24.4%。
調控在擠出部分炒房客之後，還發揮了催熱市場的作用，反而推動著那些猶豫觀望的購房者以最快的速度「上車」，這與人們的預期似乎背道而馳。
起初，正是因為深圳市場太過於火爆，搶房的人太多了，大家才希望出台政策來改變這一現狀。而一個多月後，現實卻更加魔幻。
有人說，政策永遠只是一個調節性工具，最終決定市場走向的還是供求關係。供求不變，買房邏輯就不會變。深圳樓市就像停大卡車，停得慢是因為有慣性，猛剎車也還會往前俯衝。所以深圳樓市還是會繼續往前，只是速度慢一下了。
歸根結底，樓市房價剎不住的根本原因還是因為想買房的太多了，而房源太少。只有增加房源供給才是符合市場經濟的最佳控制房價方式。
當然深圳市政府和智庫們不會不明白這點，只是理想豐滿，現實骨感。深圳住房體系的改變，仍在艱難實踐中。
事實上，深圳此前的土地和住房供應計劃大部分都未實現。
深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉指出，深圳「十一五」、「十二五」規劃都提出了大量的住房規劃，但最後都沒有實現，特別是保障房和人才房。
十三計劃也大部分沒有完成。《深圳市住房發展2020年度實施計劃》顯示，2016-2019年底，深圳市商品住房用地累計供應510.7公頃，完成「十三五」規劃目標的90%；累計供地擬建設商品住房26.27萬套，僅完成「十三五」規劃指標75%。
