位于东部的奥匹拉住宅区（Opera Estate）。（海峡时报）
作者 侯佩瑜
新加坡总人口首次突破600万大关，达604万人，人口增长主要来自非居民人口增加5%，从去年6月的177万人，增至目前的186万人。
人口持续增长，新加坡人自然不喜欢，因为我们不仅已经感受到小小的小红点太拥挤了，资源的竞争也太激烈，更重要和最主要的是担心居住空间变得更少了，熟食中心和公共交通很难找到座位......
不过也有人认为人口增长，特别是非居民人口增长，最大的赢家是房地产投资者和房东，因为有更多人想租房子、买房子，他们可以从中受益。
那么，人口增长会让谁从房地产市场得益最大，谁又是输家？ 房地产平台Stacked Homes在这方面有些见解。
损失最大：买不到房子，必须租房的人
根据目前的条例，两者都是永久居民的夫妇不能购买预购组屋，并需要在成为永久居民满三年后，才能在公开市场购买转售组屋。
除非他们比较富裕，有能力购买公寓，不然他们得在租赁市场上与更多的外国人竞争，还得面对房租上涨、房源减少的风险。
再来，是选择单身的新加坡人，尤其是那些完全无法跟家人同住，需要自己搬出去的人。
这群人至少要到35岁才能购买组屋，因此将面临更高的租金。在这个漫长的等待过程中，单身人士收入的一大部分都得用于支付租金。
其实新加坡人口增长，外国人（非居民人口）本身也不好受， 虽然有些人会情绪化地把这一切归咎于他们，但在某种程度上，新加坡的确需要外国人来填补关键行业的空缺，例如医院的护士、专业人士、技师等。
如果外国人想要在新加坡购房，得支付60%的额外买方印花税（ABSD），这意味着他们当中，只有最富有的人才买得起。
除了一些外派人员可以获得公司丰厚住房补贴，不受房租增长影响，但其他在新加坡打工的外国人将面临更大的租金压力。
所以房东和投资者是赢家？
这是一个很容易做出的假设，但它并不是完全正确的。
人口增长同时加快新加坡办公楼“去中心化”的步伐，这可能会影响核心中央区（CCR）和其他中央区（RCR）房产。
裕廊湖区是占地6.5公顷的白色地段，政府去年6月推出供发展商竞投，希望将它打造为新加坡第二个中央商业区，结合生活、消闲与工作。（市建局构想图）
为了让办公地点靠近居住区，缓解交通拥堵和减少国人上班通勤时间，新加坡早在1990年代开始，将办公空间从中央商业区分散到全岛各地，如诺维娜、巴耶利峇、兀兰、淡滨尼和裕廊东等。
随着人口的增长，新加坡不得不加快办公楼去中心化的步伐，这意味着会有更多的中央商业区以外的商业区崛起。
对房地产市场来说，这个趋势还意味着，即使人口不断增长会增加整体租赁需求，但也不能保证需求会延续今天的模式，核心中央区（代表高档私宅的Core Central Region，简称CCR）和其他中央区（代表中档私宅的Rest of the Central Region，简称RCR）的房子日后未必跟现在一样吃香。
所以目前拥有CCR或RCR的房子，不代表一直会有市场，有意在这两个地区购买房子的买家可能要三思而后行。
填海造地工程和土地重新规划可能会影响房地产价值
新加坡东南部海岸线景观。政府考虑在“长岛”上建造一个新蓄水池，提高新加坡防洪和水供的韧性。“长岛”计划在1991年概念总蓝图中首次提出，当时的计划是将它发展为另一个靠海的住宅区。图为新加坡东南部海岸线。(联合早报）
Stacked Homes以碧湾区为例子：
当初，购买位于东海岸的公寓碧湾园（Bayshore Park）、翠湾园（The Bayshore）和旭日湾（Costa Del Sol）的业主，应该没想到会有视野被阻挡，无敌海景只能追忆的一天，因为上述这几座公寓已经很靠近海滩了，理应无法再建任何房子，直到长岛计划出现。
该计划的主要目的虽然是为了建造一个新蓄水池，提高新加坡防洪和水供韧性，不过建造住宅单位也在计划的一部分。所以，东海岸公寓的住户几十年后，很可能“只在乎曾经拥有”了。
已有分析师指出，新造的人造岛可建造约3到6万个新的住宅单位。
其实，在很久以前，马林百列的业主们也同样因为填海造地工程失去了海景。
有更多人口，就要填海造地，就要建造更多房子。少了海景，多了新建的公寓，房子的价值自然会受影响。
除此之外，还有重新规划的问题。
即使你目前住的公寓可能位于人口密度较低的地区，但随着人口的增加，就要重新规划，譬如建更多的房子，容纳更多居民。
你的公寓附近可能就会出现大型住宅项目，这不仅会压低你的公寓的租金，还会限制了转售收益，因此，并非所有房产投资者都对未来的人口增加感到高兴。
从组屋提升至公寓，从公寓提升到有地住宅变得更难了
位于芽笼士乃一带的沈氏道（Sims Avenue）的组屋和公寓。（海峡时报）
从组屋提升至私宅，是许多新加坡人的梦想。 人口增加可能推高房租和房价，尽管价格全面上涨，组屋和公寓的价格差距可能会扩大。
随着城市密度提高，有地住宅的价值也可能会进一步攀升。 这可能会让组屋屋主难以提升到公寓，公寓屋主也难以再向有地住宅跃进。
因此，人口增长未必会给所有投资者和房东带来同等好处。 虽然他们可能会看到一些直接的好处，但预测市场走势时仍不宜过度自信。
