位于东部的奥匹拉住宅区(Opera Estate)。(海峡时报)
作者 侯佩瑜
新加坡总人口首次突破600万大关,达604万人,人口增长主要来自非居民人口增加5%,从去年6月的177万人,增至目前的186万人。
人口持续增长,新加坡人自然不喜欢,因为我们不仅已经感受到小小的小红点太拥挤了,资源的竞争也太激烈,更重要和最主要的是担心居住空间变得更少了,熟食中心和公共交通很难找到座位......
不过也有人认为人口增长,特别是非居民人口增长,最大的赢家是房地产投资者和房东,因为有更多人想租房子、买房子,他们可以从中受益。
那么,人口增长会让谁从房地产市场得益最大,谁又是输家? 房地产平台Stacked Homes在这方面有些见解。
损失最大:买不到房子,必须租房的人
根据目前的条例,两者都是永久居民的夫妇不能购买预购组屋,并需要在成为永久居民满三年后,才能在公开市场购买转售组屋。
除非他们比较富裕,有能力购买公寓,不然他们得在租赁市场上与更多的外国人竞争,还得面对房租上涨、房源减少的风险。
再来,是选择单身的新加坡人,尤其是那些完全无法跟家人同住,需要自己搬出去的人。
这群人至少要到35岁才能购买组屋,因此将面临更高的租金。在这个漫长的等待过程中,单身人士收入的一大部分都得用于支付租金。
其实新加坡人口增长,外国人(非居民人口)本身也不好受, 虽然有些人会情绪化地把这一切归咎于他们,但在某种程度上,新加坡的确需要外国人来填补关键行业的空缺,例如医院的护士、专业人士、技师等。
如果外国人想要在新加坡购房,得支付60%的额外买方印花税(ABSD),这意味着他们当中,只有最富有的人才买得起。
除了一些外派人员可以获得公司丰厚住房补贴,不受房租增长影响,但其他在新加坡打工的外国人将面临更大的租金压力。
所以房东和投资者是赢家?
这是一个很容易做出的假设,但它并不是完全正确的。
人口增长同时加快新加坡办公楼“去中心化”的步伐,这可能会影响核心中央区(CCR)和其他中央区(RCR)房产。
裕廊湖区是占地6.5公顷的白色地段,政府去年6月推出供发展商竞投,希望将它打造为新加坡第二个中央商业区,结合生活、消闲与工作。(市建局构想图)
为了让办公地点靠近居住区,缓解交通拥堵和减少国人上班通勤时间,新加坡早在1990年代开始,将办公空间从中央商业区分散到全岛各地,如诺维娜、巴耶利峇、兀兰、淡滨尼和裕廊东等。
随着人口的增长,新加坡不得不加快办公楼去中心化的步伐,这意味着会有更多的中央商业区以外的商业区崛起。
对房地产市场来说,这个趋势还意味着,即使人口不断增长会增加整体租赁需求,但也不能保证需求会延续今天的模式,核心中央区(代表高档私宅的Core Central Region,简称CCR)和其他中央区(代表中档私宅的Rest of the Central Region,简称RCR)的房子日后未必跟现在一样吃香。
所以目前拥有CCR或RCR的房子,不代表一直会有市场,有意在这两个地区购买房子的买家可能要三思而后行。
填海造地工程和土地重新规划可能会影响房地产价值
新加坡东南部海岸线景观。政府考虑在“长岛”上建造一个新蓄水池,提高新加坡防洪和水供的韧性。“长岛”计划在1991年概念总蓝图中首次提出,当时的计划是将它发展为另一个靠海的住宅区。图为新加坡东南部海岸线。(联合早报)
Stacked Homes以碧湾区为例子:
当初,购买位于东海岸的公寓碧湾园(Bayshore Park)、翠湾园(The Bayshore)和旭日湾(Costa Del Sol)的业主,应该没想到会有视野被阻挡,无敌海景只能追忆的一天,因为上述这几座公寓已经很靠近海滩了,理应无法再建任何房子,直到长岛计划出现。
该计划的主要目的虽然是为了建造一个新蓄水池,提高新加坡防洪和水供韧性,不过建造住宅单位也在计划的一部分。所以,东海岸公寓的住户几十年后,很可能“只在乎曾经拥有”了。
已有分析师指出,新造的人造岛可建造约3到6万个新的住宅单位。
其实,在很久以前,马林百列的业主们也同样因为填海造地工程失去了海景。
有更多人口,就要填海造地,就要建造更多房子。少了海景,多了新建的公寓,房子的价值自然会受影响。
除此之外,还有重新规划的问题。
即使你目前住的公寓可能位于人口密度较低的地区,但随着人口的增加,就要重新规划,譬如建更多的房子,容纳更多居民。
你的公寓附近可能就会出现大型住宅项目,这不仅会压低你的公寓的租金,还会限制了转售收益,因此,并非所有房产投资者都对未来的人口增加感到高兴。
从组屋提升至公寓,从公寓提升到有地住宅变得更难了
位于芽笼士乃一带的沈氏道(Sims Avenue)的组屋和公寓。(海峡时报)
从组屋提升至私宅,是许多新加坡人的梦想。 人口增加可能推高房租和房价,尽管价格全面上涨,组屋和公寓的价格差距可能会扩大。
随着城市密度提高,有地住宅的价值也可能会进一步攀升。 这可能会让组屋屋主难以提升到公寓,公寓屋主也难以再向有地住宅跃进。
因此,人口增长未必会给所有投资者和房东带来同等好处。 虽然他们可能会看到一些直接的好处,但预测市场走势时仍不宜过度自信。