位於東部的奧匹拉住宅區（Opera Estate）。（海峽時報）
作者 侯佩瑜
新加坡總人口首次突破600萬大關，達604萬人，人口增長主要來自非居民人口增加5%，從去年6月的177萬人，增至目前的186萬人。
人口持續增長，新加坡人自然不喜歡，因為我們不僅已經感受到小小的小紅點太擁擠了，資源的競爭也太激烈，更重要和最主要的是擔心居住空間變得更少了，熟食中心和公共運輸很難找到座位......
不過也有人認為人口增長，特別是非居民人口增長，最大的贏家是房地產投資者和房東，因為有更多人想租房子、買房子，他們可以從中受益。
那麼，人口增長會讓誰從房地產市場得益最大，誰又是輸家？ 房地產平台Stacked Homes在這方面有些見解。
損失最大：買不到房子，必須租房的人
根據目前的條例，兩者都是永久居民的夫婦不能購買預購組屋，並需要在成為永久居民滿三年後，才能在公開市場購買轉售組屋。
除非他們比較富裕，有能力購買公寓，不然他們得在租賃市場上與更多的外國人競爭，還得面對房租上漲、房源減少的風險。
再來，是選擇單身的新加坡人，尤其是那些完全無法跟家人同住，需要自己搬出去的人。
這群人至少要到35歲才能購買組屋，因此將面臨更高的租金。在這個漫長的等待過程中，單身人士收入的一大部分都得用於支付租金。
其實新加坡人口增長，外國人（非居民人口）本身也不好受， 雖然有些人會情緒化地把這一切歸咎於他們，但在某種程度上，新加坡的確需要外國人來填補關鍵行業的空缺，例如醫院的護士、專業人士、技師等。
如果外國人想要在新加坡購房，得支付60%的額外買方印花稅（ABSD），這意味著他們當中，只有最富有的人才買得起。
除了一些外派人員可以獲得公司豐厚住房補貼，不受房租增長影響，但其他在新加坡打工的外國人將面臨更大的租金壓力。
所以房東和投資者是贏家？
這是一個很容易做出的假設，但它並不是完全正確的。
人口增長同時加快新加坡辦公樓「去中心化」的步伐，這可能會影響核心中央區（CCR）和其他中央區（RCR）房產。
裕廊湖區是占地6.5公頃的白色地段，政府去年6月推出供發展商競投，希望將它打造為新加坡第二個中央商業區，結合生活、消閒與工作。（市建局構想圖）
為了讓辦公地點靠近居住區，緩解交通擁堵和減少國人上班通勤時間，新加坡早在1990年代開始，將辦公空間從中央商業區分散到全島各地，如諾維娜、巴耶利峇、兀蘭、淡濱尼和裕廊東等。
隨著人口的增長，新加坡不得不加快辦公樓去中心化的步伐，這意味著會有更多的中央商業區以外的商業區崛起。
對房地產市場來說，這個趨勢還意味著，即使人口不斷增長會增加整體租賃需求，但也不能保證需求會延續今天的模式，核心中央區（代表高檔私宅的Core Central Region，簡稱CCR）和其他中央區（代表中檔私宅的Rest of the Central Region，簡稱RCR）的房子日後未必跟現在一樣吃香。
所以目前擁有CCR或RCR的房子，不代表一直會有市場，有意在這兩個地區購買房子的買家可能要三思而後行。
填海造地工程和土地重新規劃可能會影響房地產價值
新加坡東南部海岸線景觀。政府考慮在「長島」上建造一個新蓄水池，提高新加坡防洪和水供的韌性。「長島」計劃在1991年概念總藍圖中首次提出，當時的計劃是將它發展為另一個靠海的住宅區。圖為新加坡東南部海岸線。(聯合早報）
Stacked Homes以碧灣區為例子：
當初，購買位於東海岸的公寓碧灣園（Bayshore Park）、翠灣園（The Bayshore）和旭日灣（Costa Del Sol）的業主，應該沒想到會有視野被阻擋，無敵海景只能追憶的一天，因為上述這幾座公寓已經很靠近海灘了，理應無法再建任何房子，直到長島計劃出現。
該計劃的主要目的雖然是為了建造一個新蓄水池，提高新加坡防洪和水供韌性，不過建造住宅單位也在計劃的一部分。所以，東海岸公寓的住戶幾十年後，很可能「只在乎曾經擁有」了。
已有分析師指出，新造的人造島可建造約3到6萬個新的住宅單位。
其實，在很久以前，馬林百列的業主們也同樣因為填海造地工程失去了海景。
有更多人口，就要填海造地，就要建造更多房子。少了海景，多了新建的公寓，房子的價值自然會受影響。
除此之外，還有重新規劃的問題。
即使你目前住的公寓可能位於人口密度較低的地區，但隨著人口的增加，就要重新規劃，譬如建更多的房子，容納更多居民。
你的公寓附近可能就會出現大型住宅項目，這不僅會壓低你的公寓的租金，還會限制了轉售收益，因此，並非所有房產投資者都對未來的人口增加感到高興。
從組屋提升至公寓，從公寓提升到有地住宅變得更難了
位於芽籠士乃一帶的沈氏道（Sims Avenue）的組屋和公寓。（海峽時報）
從組屋提升至私宅，是許多新加坡人的夢想。 人口增加可能推高房租和房價，儘管價格全面上漲，組屋和公寓的價格差距可能會擴大。
隨著城市密度提高，有地住宅的價值也可能會進一步攀升。 這可能會讓組屋屋主難以提升到公寓，公寓屋主也難以再向有地住宅躍進。
因此，人口增長未必會給所有投資者和房東帶來同等好處。 雖然他們可能會看到一些直接的好處，但預測市場走勢時仍不宜過度自信。
