确定因素增加 房屋选择更多 -展望2023年新加坡楼市-
身为新加坡最大房地产代理公司执行长的伊斯迈·加福（Ismail Gafoor），对房地产投资极具热忱，房地产市场周期对他来说一点也不陌生。随着猛烈的加息预料将抑制经济增长，2023年全球经济健康状况的担忧情绪日益加剧，而他却在这样的情况下看到了一丝曙光。博纳精选向伊斯迈了解，他对新加坡住宅房地产市场持乐观态度的原因，以及购房者在新的一年里能期待的有哪些。
博纳执行长 - 伊斯迈·加福
您认为2022年房地产市场最大的亮点是什么？为什么？
伊斯迈：2022年对我来说最突出的是，为了追求私人公寓生活及能助他们保障未来的资产，新加坡买家愿意以S$2,000psf及更高的尺价，买下中央区外（OCR）的一套全新私宅。我们从 AMO Residence、Sky Eden@Bedok 和曲水伦庭（Lentor Modern）的销售中见证了这个现象。这些项目创下新的基准平均价格，并帮助提升了OCR整体房价。
如果有人在 3 年前告诉我，OCR 价格将在 2022 年突破S$2,000psf，我是不会相信的。目前的情形难以想像，因为2019 年OCR 平均价格大约在S$1,400psf至S$1,500psf。再补充一句，就连2022年中央区外（RCR）的房价已逼近核心中央区（CCR）价格。
非有地新私宅（不包括EC）
平均成交单位价（S$PSF）
来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统
整体来说，买家对现下的土地情况了如指掌。人们普遍知道，建筑、人力及材料成本上升，地价的上涨，供应链中断，这些会对新盘价格构成上行压力。他们愿意以眼前的房价进入市场。此外，他们也知道新加坡房地产市场的坚挺。尽管冠病疫情爆发及各种挑战，但我国房价仍继续攀升至新高。
私宅价格在 2021 年增长了 10.6%，并有望在 2022 年再增长 9% 至 10%。增长是否可持续，这个问题我确实想过。我认为价格增长会放缓，但不太可能向下修正。如今的成交价可以说是已奠定了一个标记，我认为 OCR 新盘的平均价格不会回到我们在 2019 年所看到的水平，并且不太可能低于S$2,000psf的尺价。由于成本大幅上涨，房价将保持坚挺。
大家都在讨论全球经济衰退的相关课题，您对2023年有多担忧? 哪些因素将协助撑起住宅楼市？
伊斯迈：其实，我抱持着谨慎乐观的态度。尽管大家都担心 2023 年会出现全球经济衰退，但我对房地产市场的未来前景持乐观态度。2022 年，我们看到以美国联邦储备局为首的各国中央银行纷纷收紧货币政策，以应对数十年来的高通货膨胀。美联储在 2022 年 11 月连续第四次大举加息75 个基点，但美联储主席鲍威尔（Jerome Powell）的言论表明，未来有可能会出现小幅加息。我相信这将在一定程度上，为那些想在 2023 年进入市场的购房者提供一些确定因素，因为他们知道最激烈的加息已经在 2022 年提前完成。
自全球金融危机以来，我们所目睹的低利率实属反常。目前正在发生的是利率的正常化。许多购房者也意识到了这一点，并调整了他们的财务规划。了解利率走向将有助于购房者和屋主做出明智的决定，并在机会出现时及时把握它，而不是等待利率降至往年的水平。
尽管全球逆风及不确定因素依然存在，但我认为许多新加坡家庭处于相对有利的位置能度过动荡，因为劳动力市场依旧紧张且我国家庭资产负债表状态良好。政府也依旧继续推动行业转型，并支持刺激新加坡经济前景的新增长领域。
与此同时，其他地方地缘政治局势紧张，新加坡作为举世闻名的财富管理和全球商业中心，将继续成为全球投资者的避风港。新加坡有效应对冠病疫情，并且成功与冠病共存回到正常生活，我国作为投资目的地的魅力更加闪耀。外国买家占2022 年新私宅销售（截至 11月底）的6.8%，是近年来的最高水平，因为新加坡从 4 月份开始放宽大部分疫情管理限制。新加坡买家依旧构成新加坡房屋销售的基石，但外国投资者的兴趣将有助于提振我国豪华住宅项目的需求。
整体新私宅销售（不包括EC）的
买家居民身份与国籍占比
来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统（数据截至2022年11月27日）
另一个能协助支撑住宅房地产市场的因素是 2023 年全新楼盘的推出。据我们的内部估计，开发商可能会向市场投放约 11,000 个新单位（包括执行共管公寓 EC），是 2022 年推出的数量的两倍多。新供应将满足强烈的购房需求，我们应该会在 2023 年看到良好的新私宅销售活动。
因此，我们有保持乐观的理由。随着买家有更多选择，利率环境有望变得更加稳定，我们希望2023 年能成为房地产市场又一个好的年头。
您认为2023年私宅价格会有怎样的走向？
伊斯迈：由于楼市供需失衡，我们预料私宅价格和组屋转售价格将在 2023 年继续保持坚挺。房价应该会进一步增长，但与 2021 年和 2022 年相比，房价的增速将更缓慢且更可持续。
私宅方面，我们估计 2023 年的整体价格可能会上涨 5% 至 6%，基本上与通货膨胀保持同步。其中，CCR 非有地住宅价格可能上涨 5% 至 7%，RCR 价格可能上涨 6% 至 8%，而 OCR 价格可能上涨 4% 至 5%。开发商销量可能介于 8,000 到 9,000 套左右（不包括 EC），略高于 2022 年。
购房者在2023年会有哪些私宅项目能选？您有什么建议？
伊斯迈：2022 年，新开盘的私人公寓项目出现被压抑的需求，我们见证了一级市场对新项目有着强烈的吸纳率。我们预料，购房者在 2023 年将有更多购房选择，更多新盘将投放市场。就新盘项目而言，买家具备先发优势，并且往往能够以最具吸引力的价格买下住宅单位，因为开发商通常会以极具竞争力的价格开盘，一旦达到一定的销售门槛就会提高价格。
买家和组屋提升者可以期待（项目总单位数量超过500 个）的待推出新盘包括：
预计将在2023年推出市场的大型新盘
来源：博纳国际、市区重建局
至于那些住房需求较急迫或预算更有限的人，他们可以时时留意转售私宅市场。总体而言，与全新楼盘相比，转售价格的上涨速度较慢。截至 2022 年第三季，非有地新私宅与转售单位之间的中位数尺价差距约为 49%。
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各销售类别的非有地私宅（不包括EC）中位数成交单位价（S$PSF）
来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统
