新加坡出现百万转售组屋的频率愈来愈高，引起了不少关注。（联合早报）
作者 李国豪
如果你有100万新元，你会购买公寓还是转售组屋？
如今看来，有越来越多人会选择后者。
根据房地产网站99.co和新加坡房地产联合交易网（SRX）的预估数据，单在今年第三季，新加坡就有331个转售组屋单位以超过100万新元价格转售，是有史以来的季度新高。
今年首三季，新加坡共有有747宗百万组屋交易，也已超过去年全年469宗的纪录。 100万新元这个过去较常出现在私宅市场的交易数字，在转售组屋市场愈来愈频繁。
百万组屋越来越多，显示有更多相对有经济能力购买公寓的买家选择购买转售组屋。
既然都有购买公寓的预算，为何有些人宁可购买转售组屋？
综合各大房地产平台分析，基本上可归纳为五大因素。
一、又大又划算
以更少的价钱，换取更大的空间。
据红蚂蚁查询新加坡政府数据网站data.gov.sg取得的数据，以今年9月转手的106个百万组屋来看，四房式单位最多（39.6%）、接着是五房式单位（36.8%）和公寓式组屋（23.6%）。
100万新元起跳的转售组屋，至少是空间宽敞的大房型组屋。
但以同样价格购买公寓，却只能买到空间窄小许多的小房型公寓。 根据99.co整理的数据，位于核心中央区（Core Central Region，简称CCR）的一房式公寓平均要价近130万新元；若是二房式公寓，平均售价更高达218万新元。
换句话说，购买小型公寓所支付的价格，可以轻松买到更大房型，空间宽敞许多的组屋。
再举个例子，位于女皇镇的SkyOasis@Dawson组屋区的一个五房式单位以近173万新元成交，是转售市场的最高纪录。
但若要找到和上述五房式单位差不多大小，房龄也相近的公寓，没有个300万新元，恐怕根本难以入手。
这巨大的价格差距，促使许多买家转而购买性价比更高的转售组屋。
SkyOasis@Dawson的一个五房式组屋单位创下了新加坡转售市场的最高售价纪录。（联合早报）
二、组屋的转售收益高
近年来火热的转售组屋市场，让组屋成为一项有利可图的资产。
许多首次购入组屋的屋主住满五年最低居住年限（Minimum Occupation Period，简称MOP）后，转售组屋时往往能卖到比入手时高出不少的好价。
达士岭组屋（Pinnacle@Duxton）是不得不提的例子。 当地组屋的五房式单位的预售价介于34万5100新元至43万9400新元，如今转售大约可卖到近152万新元，一来一回便能赚取高达117万新元，相当于71%至77%的资本收益。
其他新近达到最低居住年限的项目，例如加冷的Kallang Trivista、 大巴窑的Toa Payoh Crest ，以及比达达利的Alkaff Vista也都有类似“赚翻了”的例子发生，转售价高达133万，能为屋主带来约70万新元的收益。
Alkaff Vista是其中一个在转售市场捞得风生水起的组屋项目。（联合早报）
三、组屋市镇通常比公寓来得便利
新加坡许多组屋市镇在良好规划下，拥有对年轻家庭和年长者友善的基础设施。
此外，组屋市镇一般临近地铁站、熟食中心、购物商场和邻里商店，生活机能会比一些公寓来得完善。
多数百万组屋更是位于交通四通八达的成熟市镇，能更快抵达市中心，附近名气响亮的学校也多，对不少家庭和专业人士来说颇具吸引力。
组屋的生活机能对没有车子代步的新加坡人相对来说更完善。（联合早报）
四、公寓每月管理费的“刀很利”
组屋屋主只须支付费用低廉许多的服务与杂费（S&CC），政府还会时不时给予组屋住户水电费和杂费回扣。
相比之下，公寓住户非但拿不到上述水电费和杂费回扣，管理费还高出不少，若付了钱又不常使用游泳池、健身房等公寓设施，每月缴纳的管理费无异于打水漂。
公寓的附加设施虽然豪华丰富，但住户必须为此支付高昂的管理费。（海峡时报）
五、买公寓没法享受到建屋局的优惠房贷利率
先不论上文提到的空间大小、便利性、管理费、潜在获利等因素，纵使房价差不多，贷款利率的差异，也会导致购买公寓者必须偿还比购买组屋者更高的贷款。
这是因为：组屋买家可选择申请利率长期保持在低水平的建屋局房屋贷款，但公寓买家只能使用银行房屋贷款。
建屋局的优惠房贷利率为2.6％，自1999年以来始终保持不变。
相较之下，银行贷款则会随市场情况波动，美国联储局自2022年3月开启的加息循环，就让新加坡贷款利率近年来持续攀升，直到最近降息，新加坡银行才开始下调房贷利率。
转售组屋还是可负担的吗？
建屋局将在本月首次在新组屋分类框架推出数个预购组屋项目。
新的组屋分类框架将分为标准（Standard）、优选（Plus）和黄金地段（Prime）项目。
外界接下来势必观察新组屋分类框架将对转售市场带来何种影响，尤其是那些位于优选和黄金地点预售组屋项目附近的转售组屋单位。
一些房产专家认为，优选和黄金地段预售组屋长达10年的最低居住年限或让部分潜在买家打退堂鼓，转而瞄准附近的转售组屋单位，进而推高转售组屋售价。
必须注意的是，如果“有钱也宁可买组屋而不买公寓”的现象愈来愈普遍，那转售组屋和公寓的界限或许将逐渐模糊，形成“类公寓”的存在。
如此一来，转售组屋是否还能持续保持可负担水平，就值得关注了。
