新加坡房地产投资优势|为何新加坡取代香港,成为中国富豪新宠

2019-11-22     462

随着中国人的收入水平和购买力的提升,

许多人为了方便子女在海外留学,

或是为将来全家移民作打算,

也有一些为了投资或资产的保值增值,

已经开始或正在打算在海外投资购买房产。

去年,

根据伦敦研究公司Z/Yen的全球金融中心指数,

新加坡以微弱优势超越香港,

成为世界第三大金融中心。

更有媒体报导,

“新加坡将取代香港,

成为中国富豪新宠!

“新加坡,就是东方苏黎世!”

而新加坡也早已成为中国买家

在海外购置房产的一大热门地点。

新加坡房地产投资优势|为何新加坡取代香港,成为中国富豪新宠

根据新加坡建屋局(HDB)的相关数据显示,

过去的一年,

新加坡30%的豪宅都被中国人买走,

中国购房者已超过印尼和马来西亚,

成为新加坡豪宅的第一外籍买家。

Part 1

新加坡房产的特点及优势有哪些?

Characters & advantages

01

房贷利率低,投资回报率高

新加坡房地产投资优势|为何新加坡取代香港,成为中国富豪新宠

图片来源:联合早报

新加坡银行贷款利率较低,

固定年利率1.75%左右,

外国人根据银行贷款条件

可以贷到高达购价60%-70%的款项。

如果以200 万的房产来说,

如能贷款70% 即140 万,

如果按照30年贷款,

1.75%年利率来算,

每个月需要支付本金加利息一共$5000 元,

按照平均3%的租金回报率来计算,

200万的房产每个月的租金收入是$5000元,

所以基本可以以租养房,

这还不算以后的升值空间。

通常情况下公寓的租金回报率大约3%,

在当今银行维持低利率的情况下,

购买房产确实可以提供一个稳定的正现金流。

投资优势明显。

02

源源不断的外来人口导入

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人口导入是一个区域房地产

能否增值的很重要因素。

只有一个有大规模人口导入的区域,

才可以实现不动产真正意义上的升值。

新加坡这个人多地狭的岛国,

考虑到新加坡人口增长规划,

需求增长速度大于供给,

政府规划在2030年人口达到650万至690万,

较现有的五百多万人口,

约年增长8万左右。

所以在新加坡,

不用担心房地产市场需求不足的问题。

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03

亚洲的金融中心

地理位置上连接印度洋和太平洋,

环视亚洲。

人才及产业集聚效应明显,

经济增长空间巨大。

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04

新加坡一向以其世界最严厉的法律著称

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正是严格的法治保证了

其稳定的政治经济环境,

严格的法律保护和透明的产权交易,

确保房产交易的合法性,

政府对开发商的管制非常严格,

开发住宅项目质量有保障。

05

购买面积即房屋使用面积

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买房即有停车位使用权

(无须额外购买);

外国人可购买的私人公寓均为配置了

游泳池、健身房、烧烤区等

的高端小区。

06

无遗产税

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低房产税率、低房产贷款利率

(当前年贷款利率1.48%左右)

和外国人可申请最高

60%至80%的购房款贷款,

降低了购房成本和对现金流的压力。

07

优美的花园城市景观

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完善的城市基础设施建筑,

不断迎合人口的增长、经济的发展,

置业潜力良好。

Part 2

新加坡针对外国人购房的政策

Policies

01

购房资格

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新加坡是个人多地少的富裕岛国,

对于外国人而言,

唯一可以购买的即是私人公寓,

不可以购买有地住宅(Landed Property)

和政府祖屋(HDB),

除了圣淘沙岛上富人区升涛湾(Sentosa Cove)

的有地海景别墅外国人可买。

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新加坡的公寓与国内不同,

不存在清水房,

都是硬装已经做好了,

就是说地板已安装好地砖或者大理石地板,

房间是装好实木地板或者复合地板,

墙壁已经粉刷好,

空调,全套厨房,卫浴,带橱柜,衣柜等。

业主只需自己领取钥匙后安装灯饰,

安装窗帘,

买家具(沙发,床,电视等),

现在很多开发商都有赠送洗衣机

和烘干机,烤箱等。

小区一般都会有配套设施,

如游泳池,室内健身房,

室外健身角,停车场(带车位),

多功能活动室,烧烤区/BBQ,

网球场,篮球场,公园跑道,

花园,桌球室,阅读室,

公寓会所等。

现在挺多发展商在新开发的公寓项目

都很有创意别出心裁的设计小区公寓设施,

打造不同主题,

如“游泳池区” ,

“花园主题区”,

“烧烤活动区”,

“运动休闲区”,

“室内自行车场地”等。

02

购房预算

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新加坡私人公寓的单位平方米价格为

一万新币至两万新币不等,

以平均市场价格计算,

两卧的私人公寓在100万新币左右,

3卧的私人公寓在130万新币左右。

除购房款以外,

外国人身份的购房者还需额外准备

律师费和政府印花税,

律师费用一般为在$3000 新币左右,

印花税率对外国人而言是购房款的18%

(3%的印花税和15%的额外买方印花税 – ABSD),

对永久公民而言,首套房的税务是购房款的8%。

新加坡的贷款利息偏低,

平均约为1.48% 左右每年,

若客户有稳定收入证明

或者有资金证明,

银行是可以给外国客户贷款的,

最高可达总房款的80%。

以$100万新币的私人公寓计算,

向银行贷80%购房款为例,

永久居民买家,

各种印花税+律师费等杂费占房价的8%左右,

首付$28万,

其中至少$5万新币现金,

其余可以用公积金支付;

对外国买家,

各种印花税+律师费等杂费

占房价的18%左右,

贷款若可做8成,

首付需要$38万新币现金

(贷款百分比取决于贷款人的经济能力)。

Part 3

购房流程,支付流程及交付时间是怎样的?

Welcome to choose

01

第一步:看房,选择房屋尺寸、地理位置、周边环境与资源

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新加坡根据地理位置

将全国房地产划分为28个邮区,

其中第9区(乌节路-顶级购物娱乐带)、

第10区(武吉知马,荷兰村-高档住宅绿化区)

和第11邮区等黄金地段

深受外籍人士欢迎,

因为这些地点方便他们前往

中央商业区和乌节路购物区。

而其它区域对于中国买家而言,

新加坡邮区第15区(东海岸-新加坡最受欢迎的滨海区)

也很受青睐,

因其优美的海景、

周边的名校

和便捷的交通

连接机场和市中心。

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取决于家庭规模,

私人公寓通常分类有一居室、

一居室加书房、

二居室、

三居室、

顶楼双层豪宅等等,

而购买时的面积即是房屋内部的使用面积,

不存在公摊面积。

购买新房的优势自然不用过多解释,

但是购买二手房同样也具备新房所不具备的优势。

可以直接拎包入住

或者收取租金、

有被集体收购的可能性(En Bloc),

投资立刻翻倍、

眼见为实,

亲眼看见房子,

不用从图纸上来分析房间格局和方位、

更容易了解周边环境,

判断它的潜在价值。

02

第二步:选择房产,支付定金,支付行政费用

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在选择了适合的房产之后,

与世界各国一样,

购房者需要支付定金。

新楼盘需要支付相当于购房款5%的定金给开发商。

买家一般在支付了5%首付款以后的第五周左右,

要到律师行支付外国人印花税18%

(3%的印花税和15%的额外买方印花税),

并且要在第八周之内支付另外的15%的费用来完成产权交易

(尾款80%可根据购房者收入经济能力可以和银行贷款,

不足部分需要买家现金支付)。

03

第三步:逐步完成付款

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注:以上款项百分比总和为房屋总价的80%

若买家有和银行顺利贷款80%,

以上款项均由银行按照楼盘施工进度发放

(就是楼盘建到什么阶段,

按照已经公式化的百分比银行发放贷款款项),

而买家只需按银行实际发放给开发商的金额进行月供即可,

期房在竣工前,

因为是按照实际施工进度还月供,

买家基本无太大财务压力。

这是购买新房才有的一大好处,

即买家可以根据楼盘的施工进度分期支付您的购房款,

而不用一次性支付全款,

大大降低了现金流的压力。

简言之就是房子建到特定阶段付特定的款项

(例如,完成地基,完成混凝土框架,完成砖墙等等)。

这样的付款方式降低了购房者放贷供款负担,

意味着如果贷款比例达到80%的话,

购买者可以更轻松的

以一种更具管理性的还款方式偿还贷款。

在工程初期,

举例$100万新币左右的房子

月供刚开始才$300-500每月,

随后才根据工程进度增加,

房子月供才慢慢增加,

有效减轻来购房者的负担。

04

第四步也是最后一步:房屋的交接

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开发商将房屋移交给购房者的流程,

从房产取得临时占用许可证(TOP)时即告开始。

通过购房者律师将把房屋占有权通知(NVP)传达给购房者,

购房者在收到NVP的14天内交付尾款,

即可收到一份关于移交钥匙的通知(Keyslip),

即可约定时间取房。

购房者应携带移交钥匙通知(Keyslip)

和NRIC/护照

(对国外购房者而言)

以进行核实和记录,

整个交接过程大概在一小时左右。

在新加坡,

政府对房产开发商的管制非常严格,

开发商必须在开发住宅项目前

取得建房计划许可

和房地产开发商销售许可证,

才能开始销售。

因此,

即使是购买期房,

有了政府建筑控制专员

和房产审计官的监督,

买家可以放心的在新加坡购买期房房产。

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