开发商销售
2022年，房地产市场经历了有史以来最低的新房供应量。开发商仅推出了4,528个待售单位，不到2021年发售的10,496个单位的一半。
鉴于市场上未售出的单位数量为16,152套，买家缺乏选择。这比十年平均水平（2012-2021年）未售出的27,767套低了11,615套。因此，市场上存在大量被压抑的需求，每当有新项目启动时，样品房里人山人海已是司空见惯的景象。
2022年第二季度的前两个主要非有地项目— 位于其他中央区（RCR）的鑫丽嘉园（Piccadilly Grand）和丽福苑（LIV @ MB）受到买家的欢迎，于发布当天售出超过70%的单位。
同样，在2022年第三季度，在中央区以外（OCR）推出的三个项目— AMO Residence、曲水伦庭（Lentor Modern）和Sky Eden@Bedok也得到了买家们热烈的反响。AMO Residence几乎售罄，而曲水伦庭（Lentor Modern）在推出当天大卖84%的单位。Sky Eden@Bedok在销售的第一天就售出了75%的单位。
尽管基准中位数价格超过每平方尺2,000新元且利率上升，但中央区以外（OCR）还是实现了亮眼的销量。反映了买家对私人住宅的需求和渴望，并且已经接受了新的价格标准。活跃的组屋转售市场为买家提供了充足的升级流动性。由于是阶段性付款的性质，利率上升并未抑制开发商的销量。第一次支付贷款为购买额度的5%，数额很小，一般是在一年后当地基完成时。
2022年，开发商售出7,099套，其中核心中央区（CCR）为1,896套，其他中央区（RCR）为2,732套，中央区以外（OCR）为2,471套。这比2021年低45.5%，是自2008年全球金融危机以来开发商的最低销售额。不过，考虑到开发商在2022年推出的待售单位数量也最少，这仍然是一组强劲的数字。下列表格1列出了2022年最畅销的十大项目。
表格1：2022年十大最畅销项目
来源：市区重建局，合登研究（根据2023年1月27日下载的数据）
转售市场
2022年，随着新房市场基准价格的设定，转售价格开始回升。然而，利率上升和总尝债率（TDSR）收紧限制了买家的预算，同时限制了2022年的交易量。转售市场交易量为14,026套，比2021年下降29.7%。
有地住宅
有地住宅价格在2022年上涨了9.6%，2021年上涨幅度为13.3%。2022年的优质洋房（GCB）市场交易量放缓至约48笔交易，是2021年交易量的一半。2022年的交易总值为2021年的一半左右。
按数量计算，优质洋房（GCB）区域的前五宗交易分别是Chancery Lane的6610万新元、Jervois Hill的5900 万新元、Belmont Road的5550万新元、Astrid Hill的5510万新元和Olive Road的5020万新元的优质洋房（GCB）。
执行共管公寓（EC）
2022年第四季度有两个执行共管公寓发布，Copen Grand和Tenet。这两个发布在发布当天都取得了非常优异的销售成绩。Copen Grand在推出仅一个月后就售罄，而Tenet则在一个月后售出了超过93%的单位，执行共管公寓为组屋升级者提供了一个有吸引力的选择，人们升级到执行共管公寓的愿望非常强烈。此外，符合条件的买家可以选择延期付款计划，避免目前的高利率。因此，看到如此亮眼的结果也就不足为奇了。
2023年可能会在武吉巴督西大道8推出一个执行共管公寓。由于目前未售出的执行共管公寓单位库存非常低，这个项目应该会表现优异。
集体出售市场
在政府将开发商的额外买家印花税（ABSD）提高到40%之后，与2021年相比，2022年整体市场略有放缓。高利率是整体市场放缓的另一个因素。
额外买家印花税（ABSD）对开发商来说非常繁重，因为它对一个未售出的单位进行了不公平的惩罚。政府应考虑使额外买家印花税（ABSD）与合格证书要求保持一致。根据QC规则，开发商可以申请延期，延期费用将只考虑未售出的单位数量。
随着建筑面积、空调窗台的新规定生效，2023年整体市场可能会变得更加困难。这可能会使可售面积减少5%至10%。如果业主们的要价不切实际，成功合并的可能性可能很低。
私人租金
市区重建局（URA）的非有地物业租金指数在2021年9.9%的增长基础上，在2022年跃升29.7%。六大因素推动了2022年的非有地私人住宅租赁市场——公司积极招聘、新房竣工延迟、混合工作模式、外国学生回国、利率上升和合住经营者。
到2023年，私人住房市场预计将竣工约17,427套。然而，它可能不会立即缓解租赁市场的压力。许多完工位于中央区以外（OCR）和其他中央区（RCR），购买这些房屋是为了自住，而不是为了投资。因此，可能没有很多新房出租。此外，新项目的租金往往高于旧项目。
但与此同时，随着租户的预算受到挤压，需求可能会流向其他中央区（RCR）和中央区以外（OCR）。随着越来越多的公司允许混合工作模式，与商业区（CBD）的距离变得不那么重要了。不仅如此，9月30日的降温措施可能会迫使一些前私人业主在等待15个月的期限中选择租房，以购买组屋转售单位。
2023年经济状况放缓可能会减缓某些经济部门的招聘，这可能会减少需求。然而，财产税的增加可能会导致房东将部分税款转嫁给租户。预计2023年的租金将上涨，但涨幅将放缓至10%至15%。
私宅市场展望
根据预先估计，2022年新加坡经济同比增长3.8%，优于官方预测的3.5%。虽然政府预计新加坡将在2023年豁免经济衰退，但这在很大程度上取决于外部条件。
新房供应量将在2023年回升，估计有10,000至12,000套，分布在40个项目中。根据估算单位，20%在核心中央区，50%在中央区以外，30%在其他中央区。
景乐苑（Sceneca Residence）于2023年首次推出，在推出当天取得了不错的销售成绩，售出60%的单位。一居室单元的起步价为958,000新元；两居室133万新元起。现如今市场上已经很难找到低于100万新元的一居室。精明的买家意识到了这一点，并抢购了所有的一居室单元。两卧室已售罄，而且价位对组屋升级者来说是一个极具吸引力的切入点，价格定价介于150万至200万新元之间，很容易被买家接受。 自2022年9月以来，市场没有出现过大型项目的推出，2023年的市场方向存在一些不确定性。这一强劲的结果应该会消除人们对市场实力的疑虑，并为即将于2023年2月和3月推出的项目定下基调。
其他可能在 2023年2月和2023年3月推出的项目包括万景轩（Blossoms by the Park）、Gems Ville、Lentor Hill Residences、Tembusu Grand、顶丽峰（Terra Hill）、The Botany at Dairy Farm 和 The Continuum。
在中国放宽边境管制后，中国买家的询价和浏览量在1月份的最后两周有所回升。据说在过去两周，康邻豪庭（Klimt Cairnhill）和乌节三翠林（3 Orchard By-The-Park）的几个单位被中国买家买走了。2023年的房地产市场的豪宅部分将受益于中国买家的需求。 截至2022年底，市场未售出库存水平为16,152套，低于2017年第二季度低谷的16,929套。
在更多新楼盘推出的支持下，2023年的新销量可能在9,000到10,000套之间。土地价格一直稳定，这意味着市场不太可能看到基准价格。较高的建筑成本和较低的市场未售出供应量可能会在2023年增加高达5%的上行压力。
政府组屋
组屋转售单位的价格在 2022 年第四季度和 2022 年分别上涨 2.3% 和 10.4%，低于 2021 年 12.7% 的价格涨幅。过去两个季度，组屋转售市场的价格增长因价格阻力、较高的利率而放缓和降温措施。
较高的借贷成本正在侵蚀买家的预算，鉴于 2022 年下半年的经济状况变得多云，买家也对支付现金超过估值的前景犹豫不决。尽管经济状况不明朗，但仍有一些买家现金充裕，有能力为组屋转售单位支付更多费用。
政府担心买家可能无法承受组屋转售市场的价格，于是在9月30日介入组屋市场采取降温措施，专门针对购买组屋转售单位的私宅业主（PPO）。
私宅业主（PPO）在出售私人财产后的15个月内不得购买组屋转售单位。55岁以上且购买四房或更小组屋的人可豁免。
由于相当多的私宅业主（PPO）受到新政策影响，不得不取消他们的购买，措施的效果是立竿见影的。根据建屋局截至2022年11月30日的数据，共有902起上诉，其中约38%成功。降温措施给组屋转售市场带来了一些影响。组屋转售单位的交易量从2022年第三季度的7,546套下降超过10%至2022年第四季度的6,474套。
百万美元的公寓交易数量也从 2022 年第三季度的 111 套峰值下降到 2022 年第四季度的 93 套。
2022 年，有 3.7 亿美元的公寓，是有史以来最高的。2022 年，百万美元的公寓数量占总交易量的 1.3%。
市场展望
建屋局预计将在2023年完成约20,000套组屋。目前的组屋业主横向移动到另一个组屋时需要出售他们现有的组屋。执行共管公寓——Piermont Grand将在2022年年底完工，预计该项目买家将在2023年出售他们的组屋，这将增加组屋的供应量。
到2023年可能会有10,000到12,000套新的私人住宅出售，许多组屋升级者倾向于在此期间出售他们的公寓和租金，这样他们就不需要支付额外买家印花税（ABSD）。这可能会增加组屋转售单位的供应。
达到五年年最低居住期（MOP）的两房及更大单位的数量在2022年达到顶峰，达到30,199套。然而，到2023年，这一数字将下降近50%至15,364套，从而大大减少待售“较新”公寓的数量。 由于降温措施抑制了需求，预计到2023年，百万组屋交易量将减少到200到300套。一些买家可能还会重新考虑花100万新元购买一套旧组屋。
建屋局将在2023年上半年推出8,000多套预购组屋，到2023年将推出多达23,000套预购组屋。2023年较高的利率也可能会阻止买家进入转售市场，并看到他们申请预购组屋。
私宅业主的需求可能会从五房式或更大的组屋转向四房式组屋。这可能会推高四房式组屋的需求和价格。不利的一面是，较大的组屋在2023年的兴趣可能会降低。
总的来说，到2023年组屋转售单位交易估计在24,000到26,000之间。转售单位价格可能趋于稳定，到2023年增幅不会超过5%。
