百万组屋的新闻，这几年大家看得太多了。
某某组屋卖了 170 万、某某四房破了纪录……
数字一个比一个吓人，但每次看到这种新闻，很多人心里都会冒出同一个问题：
到底是谁，会花一百万以上去买一套组屋？
以前这个问题没人答得上来。成交数据一大堆，但买家是谁、为什么买，几乎是一片空白。
最近有一份调查—— 找了 2025 年经手过 110 笔百万组屋成交的经纪，让这些经纪根据跟买家的实际接触，还原出买家的样子。
样本不大，但这是第一次有人认真去拼这幅画像。结果里有几个点，跟大多数人的想像很不一样。
百万组屋今年还在加速
截至 7 月 16 日，2025 年至今已经有至少 1,002 套组屋以百万以上成交。
按这个速度，今年很可能会追平甚至超过 2025 年全年 1,593 套的历史纪录。
百万组屋，早就不是零星的个例了。
画像一：
主力是 30 到 49 岁的白领
调查发现，约 71% 的买家集中在 30 - 39 岁和 40 - 49 岁这两个年龄段。
其中约七成是 PMET—— 也就是专业人士、经理、行政主管、技术人员这类白领。
这批人是新加坡收入结构里的中坚力量。他们买百万组屋，不是 "打肿脸充胖子"，而是收入到了一定水平之后的合理选择。
收入分布是这样的：
月入 $10,001 - 16,000：35.5%（最大群体）
月入 $16,001 - 20,000：20%
月入 $20,001 - 25,000：3.6%
月入 $25,000 以上：2.7%
也有约 11.8% 的买家月入在 5,000 到 10,000 之间—— 这批人可能动用了更多积蓄或者有其他支持。
画像二：
一批 "退休下沉" 的买家
这是很多人没想到的一群人。
50 - 59 岁的买家占了约 24.5%，他们买百万组屋是当退休房用的。
这里面，30.8% 是从私宅 "降级" 过来的， 15.4% 是从更大的组屋搬过来的。
到了 60 岁以上的买家（大多是退休人士），这个趋势更明显—— 71.4% 都是从私宅卖掉之后，回头来买百万组屋。
他们买的大多是四房，价格在 100 万到 132.8 万之间。
为什么有人卖掉私宅，反而来买百万组屋？
答案是：right-sizing（适配化）。 他们不需要那么大的房子了，但想要好位置、想要便利、想要把套现的资金留一部分养老。一套地段好的百万组屋，刚好满足这个需求。
百万组屋不是 "买不起私宅的人的终点"，对这批人来说，它是 "卖掉私宅之后的主动选择"。
最意外的发现：
四房才是主力，不是五房
如果让你猜，百万组屋里哪种户型最多？
大多数人会说五房—— 面积大、总价高，听起来最容易破百万。
但调查结果是：
四房：42.7%（最多）
五房：35.5%
Executive：20%
Jumbo 巨型组屋：1.8%
四房反而是百万组屋的主力。
为什么？因为四房的买家池最大—— 年轻家庭、升级者、退休下沉的人，都盯着四房。需求最广的户型，最容易在好地段冲上百万。
这颠覆了很多人 "百万组屋 = 大户型" 的固有印象。
同样是百万组屋
不同年龄买的是不同的东西
即便都是百万组屋，它对不同人生阶段的买家，意义完全不同。
对年轻买家：这是一个 "够得着的理想第一套房"
对中年家庭：这是一条 "留在组屋体系内的升级路径"
对年长买家：这是一次 "用面积换位置和便利" 的适配
同一个 "百万组屋" 的标签下，藏着三种完全不同的人生故事。
他们看重什么？
买家被问到 "是什么吸引你买这套房" 时，排在前三的因素是：
对这个市镇 / 社区本身的偏好
靠近地铁站
高楼层
而排在最后面的因素，包括：靠近好学校、房子的物理状况、以及 "买不起同区私宅所以退而求其次"。
学区排在后面，这点很有意思。
它可能说明—— 愿意花百万买组屋的这批人，很多要么孩子已经过了学龄，要么本身就不是冲着学区来的。
他们买的是位置、便利和生活方式，不是 "学区房" 那套逻辑。
一个健康的信号：
近七成没付 COV
COV（现金溢价）是衡量市场是否过热的一个重要指标—— 它是买家在官方估价之外，额外用现金补给卖家的钱。
调查显示，约 69.1% 的百万组屋买家没有支付任何 COV。
这意味着什么？
意味着这些百万成交价，大多是有官方估价支撑的，不是买家非理性地 "加价抢房"。
在付了COV的买家里：
11.8% 付了 4 万以下
6.4% 付了 4 - 8 万
3.6% 付了 8 - 10 万
5.5% 付了 10 万以上
大部分交易没有 COV，说明百万组屋的价格是建立在真实估值基础上的，不是泡沫式的哄抬。
如果你在考虑买百万组屋——
先想清楚你属于哪一类：追求第一套理想房的年轻人、想留在组屋体系升级的中年家庭、还是卖掉私宅适配养老的长者？不同的定位，选盘逻辑完全不同。而且要记住：近七成买家没付 COV，说明这个市场是理性的，你不需要为了抢一套百万组屋而盲目加价。
如果你在卖组屋——
如果你手上是成熟区、地段好、楼层高的四房或五房，你可能正好站在百万成交的风口上。但买家现在看重的是位置、地铁、楼层，不是学区和装修——把你房子的这些优势讲清楚，比花钱翻新更重要。
如果你在纠结组屋还是私宅——
这份调查揭示了一个有意思的现象：越来越多人（尤其是退休群体）主动从私宅 "下沉" 到百万组屋。这说明 "组屋" 和 "私宅" 不再是简单的高低之分，而是不同人生阶段的不同选择。想清楚你现在这个阶段真正需要什么，比纠结"面子"更重要。
