百萬組屋的新聞，這幾年大家看得太多了。
某某組屋賣了 170 萬、某某四房破了紀錄……
數字一個比一個嚇人，但每次看到這種新聞，很多人心裡都會冒出同一個問題：
到底是誰，會花一百萬以上去買一套組屋？
以前這個問題沒人答得上來。成交數據一大堆，但買家是誰、為什麼買，幾乎是一片空白。
最近有一份調查—— 找了 2025 年經手過 110 筆百萬組屋成交的經紀，讓這些經紀根據跟買家的實際接觸，還原出買家的樣子。
樣本不大，但這是第一次有人認真去拼這幅畫像。結果里有幾個點，跟大多數人的想像很不一樣。
百萬組屋今年還在加速
截至 7 月 16 日，2025 年至今已經有至少 1,002 套組屋以百萬以上成交。
按這個速度，今年很可能會追平甚至超過 2025 年全年 1,593 套的歷史紀錄。
百萬組屋，早就不是零星的個例了。
畫像一：
主力是 30 到 49 歲的白領
調查發現，約 71% 的買家集中在 30 - 39 歲和 40 - 49 歲這兩個年齡段。
其中約七成是 PMET—— 也就是專業人士、經理、行政主管、技術人員這類白領。
這批人是新加坡收入結構里的中堅力量。他們買百萬組屋，不是 "打腫臉充胖子"，而是收入到了一定水平之後的合理選擇。
收入分布是這樣的：
月入 $10,001 - 16,000：35.5%（最大群體）
月入 $16,001 - 20,000：20%
月入 $20,001 - 25,000：3.6%
月入 $25,000 以上：2.7%
也有約 11.8% 的買家月入在 5,000 到 10,000 之間—— 這批人可能動用了更多積蓄或者有其他支持。
畫像二：
一批 "退休下沉" 的買家
這是很多人沒想到的一群人。
50 - 59 歲的買家占了約 24.5%，他們買百萬組屋是當退休房用的。
這裡面，30.8% 是從私宅 "降級" 過來的， 15.4% 是從更大的組屋搬過來的。
到了 60 歲以上的買家（大多是退休人士），這個趨勢更明顯—— 71.4% 都是從私宅賣掉之後，回頭來買百萬組屋。
他們買的大多是四房，價格在 100 萬到 132.8 萬之間。
為什麼有人賣掉私宅，反而來買百萬組屋？
答案是：right-sizing（適配化）。 他們不需要那麼大的房子了，但想要好位置、想要便利、想要把套現的資金留一部分養老。一套地段好的百萬組屋，剛好滿足這個需求。
百萬組屋不是 "買不起私宅的人的終點"，對這批人來說，它是 "賣掉私宅之後的主動選擇"。
最意外的發現：
四房才是主力，不是五房
如果讓你猜，百萬組屋裡哪種戶型最多？
大多數人會說五房—— 面積大、總價高，聽起來最容易破百萬。
但調查結果是：
四房：42.7%（最多）
五房：35.5%
Executive：20%
Jumbo 巨型組屋：1.8%
四房反而是百萬組屋的主力。
為什麼？因為四房的買家池最大—— 年輕家庭、升級者、退休下沉的人，都盯著四房。需求最廣的戶型，最容易在好地段衝上百萬。
這顛覆了很多人 "百萬組屋 = 大戶型" 的固有印象。
同樣是百萬組屋
不同年齡買的是不同的東西
即便都是百萬組屋，它對不同人生階段的買家，意義完全不同。
對年輕買家：這是一個 "夠得著的理想第一套房"
對中年家庭：這是一條 "留在組屋體系內的升級路徑"
對年長買家：這是一次 "用面積換位置和便利" 的適配
同一個 "百萬組屋" 的標籤下，藏著三種完全不同的人生故事。
他們看重什麼？
買家被問到 "是什麼吸引你買這套房" 時，排在前三的因素是：
對這個市鎮 / 社區本身的偏好
靠近地鐵站
高樓層
而排在最後面的因素，包括：靠近好學校、房子的物理狀況、以及 "買不起同區私宅所以退而求其次"。
學區排在後面，這點很有意思。
它可能說明—— 願意花百萬買組屋的這批人，很多要麼孩子已經過了學齡，要麼本身就不是衝著學區來的。
他們買的是位置、便利和生活方式，不是 "學區房" 那套邏輯。
一個健康的信號：
近七成沒付 COV
COV（現金溢價）是衡量市場是否過熱的一個重要指標—— 它是買家在官方估價之外，額外用現金補給賣家的錢。
調查顯示，約 69.1% 的百萬組屋買家沒有支付任何 COV。
這意味著什麼？
意味著這些百萬成交價，大多是有官方估價支撐的，不是買家非理性地 "加價搶房"。
在付了COV的買家裡：
11.8% 付了 4 萬以下
6.4% 付了 4 - 8 萬
3.6% 付了 8 - 10 萬
5.5% 付了 10 萬以上
大部分交易沒有 COV，說明百萬組屋的價格是建立在真實估值基礎上的，不是泡沫式的哄抬。
如果你在考慮買百萬組屋——
先想清楚你屬於哪一類：追求第一套理想房的年輕人、想留在組屋體系升級的中年家庭、還是賣掉私宅適配養老的長者？不同的定位，選盤邏輯完全不同。而且要記住：近七成買家沒付 COV，說明這個市場是理性的，你不需要為了搶一套百萬組屋而盲目加價。
如果你在賣組屋——
如果你手上是成熟區、地段好、樓層高的四房或五房，你可能正好站在百萬成交的風口上。但買家現在看重的是位置、地鐵、樓層，不是學區和裝修——把你房子的這些優勢講清楚，比花錢翻新更重要。
如果你在糾結組屋還是私宅——
這份調查揭示了一個有意思的現象：越來越多人（尤其是退休群體）主動從私宅 "下沉" 到百萬組屋。這說明 "組屋" 和 "私宅" 不再是簡單的高低之分，而是不同人生階段的不同選擇。想清楚你現在這個階段真正需要什麼，比糾結"面子"更重要。
