博纳研究新私宅销售月报
2022 年 1 月
开发商在 2022 年 1 月售出了 673 套新私宅（不包括执行共管公寓 EC），比上个月成交的 650 套增加了 3.5%，表明了市场的潜在需求良好。鉴于新降温措施和有限的新盘可能会拖累市场表现，上个月的销售增长令人鼓舞。2022 年 1 月只有两个新盘正式向市场开盘，即位于OCR 建有107 个单位的分层土地项目 Belgravia Ace，以及位于CCR 建有16 个单位的精品开发项目 Ikigai。 与去年同期相比，新私宅销量较 2021 年 1 月售出的 1,633 套下降了 58.8%。同比大幅下滑的现象，是因 2021 年 1 月有较多重大项目开盘，如拥有 1,862 间单位的鑫悦府（Normanton Park）和 The Reef At King's Dock 的 429 间单位，这些大型项目在当时推动了房屋销量。
RCR 在2022 年 1 月引领销售，共有 289套新单位成交，因为鑫悦府是上个月最畅销的私宅项目，共售出 94 套（中位数价格为S$1,841psf ）。由于缺乏 RCR 新盘，买家在先前已开盘的项目中买房，包括桦丽居（The Woodleigh Residences）、安珀苑（AmberPark）、蔚·庭轩（Verdale）和康宁河湾（CanningHill Piers），这有效提振了 1 月份的 RCR 销售。
紧随其后的是 OCR，这是2022 年 1 月唯一一个销售额出现环比增长的子市场。开发商于1月售出了 275 套新单位，而新盘Belgravia Ace 售出的77 套单位以S$1,080psf的中位数价格，占 OCR 销售额的四分之一以上。买家为 Belgravia Ace 的房屋支付了 S$410 万至 S$460 万的房价。
从2021年12 月到2022年1 月，核心中央区（CCR）销量下降了 18.7%，销量为109 套。这是自2021 年 2 月以来 CCR月度销量的最低水平，当时的销量为 58 套。富雅轩（Fourth Avenue Residences）是 2022 年 1 月最畅销的 CCR项目，以S$2,481psf 的中位价售出了 13 个单位。
1 月份 CCR 销量下滑，可能是新降温措施影响的早期迹象。尤其，外国买家和投资者购买第二套及后续住宅房产的额外买方印花税（ABSD）税率的上调，可能抑制了外籍买家的购房兴趣和投资需求。CCR有限的新盘发布也可能是导致销售放缓的原因。
EC方面，在未售出EC库存逐渐减少的情况下，1 月份共有52套EC售出，低于上个月售出的 69 套。 Provence Residence 是本月最畅销的 EC 项目，以S$1,229psf的中位价售出了 21 个单位。
就推出的单位数量来看，开发商在 2022 年 1 月向市场投放了 178 套新私宅（不包括 EC），比 2021 年 12 月推出的 383套下降了 53.5%。这是自2021年2月推出 167 套新单位以来，最低的推出单位量。
鉴于新盘推出数量有限、农历新年前的季节性淡季，及2021 年 12 月推出的新房地产降温措施，1 月份的销售表现相当稳定，亦令人鼓舞。因此，总的来说，我们认为上个月 673 套新私宅的销售数字仍然相当亮眼。2021年1月份的其他闪光点包括其他中央区（RCR）和中央区外（OCR）相当不错的销售，以及 Belgravia Ace 在开盘时的良好吸纳率。Belgravia Ace一开盘就有 77 个单位以每个单位超过 S$400 万的价格售出，这反映了新加坡人的强劲需求和市场上充足的流动性。
从以往的趋势来看，2022 年 1 月的销售业绩提供了一些保证，即新私宅的需求或许尚未受到近期房地产降温措施的强力打击。这是自 2014 年以来，1 月份的最高私宅销量，但2021 年 1 月（1,633套；见下列图表）除外，因为当时大型开发项目鑫悦府的推出带动了销量的增长。
展望未来几个月，销售应会保持相对稳定。我们预测开发商的销售额不会出现大幅上升，因为待发布的新盘数量有限且项目规模相对较小。位于海格路（Haig Road）建有32 个单位的 Royal Hallmark 可能会在 2 月底上市，而位于凤凰路（Phoenix Road）建有105 个单位的雅诗轩（The Arden）可能会在 3 月份推出。同时，North Gaia EC也有望于今年3月推出销售。鉴于 RCR 和 OCR 未售出的新私宅数量正不断减少，这些待发布的新盘应该会引起买家的兴趣。
