博納研究新私宅銷售月報
2022 年 1 月
開發商在 2022 年 1 月售出了 673 套新私宅（不包括執行共管公寓 EC），比上個月成交的 650 套增加了 3.5%，表明了市場的潛在需求良好。鑒於新降溫措施和有限的新盤可能會拖累市場表現，上個月的銷售增長令人鼓舞。2022 年 1 月只有兩個新盤正式向市場開盤，即位於OCR 建有107 個單位的分層土地項目 Belgravia Ace，以及位於CCR 建有16 個單位的精品開發項目 Ikigai。 與去年同期相比，新私宅銷量較 2021 年 1 月售出的 1,633 套下降了 58.8%。同比大幅下滑的現象，是因 2021 年 1 月有較多重大項目開盤，如擁有 1,862 間單位的鑫悅府（Normanton Park）和 The Reef At King's Dock 的 429 間單位，這些大型項目在當時推動了房屋銷量。
RCR 在2022 年 1 月引領銷售，共有 289套新單位成交，因為鑫悅府是上個月最暢銷的私宅項目，共售出 94 套（中位數價格為S$1,841psf ）。由於缺乏 RCR 新盤，買家在先前已開盤的項目中買房，包括樺麗居（The Woodleigh Residences）、安珀苑（AmberPark）、蔚·庭軒（Verdale）和康寧河灣（CanningHill Piers），這有效提振了 1 月份的 RCR 銷售。
緊隨其後的是 OCR，這是2022 年 1 月唯一一個銷售額出現環比增長的子市場。開發商於1月售出了 275 套新單位，而新盤Belgravia Ace 售出的77 套單位以S$1,080psf的中位數價格，占 OCR 銷售額的四分之一以上。買家為 Belgravia Ace 的房屋支付了 S$410 萬至 S$460 萬的房價。
從2021年12 月到2022年1 月，核心中央區（CCR）銷量下降了 18.7%，銷量為109 套。這是自2021 年 2 月以來 CCR月度銷量的最低水平，當時的銷量為 58 套。富雅軒（Fourth Avenue Residences）是 2022 年 1 月最暢銷的 CCR項目，以S$2,481psf 的中位價售出了 13 個單位。
1 月份 CCR 銷量下滑，可能是新降溫措施影響的早期跡象。尤其，外國買家和投資者購買第二套及後續住宅房產的額外買方印花稅（ABSD）稅率的上調，可能抑制了外籍買家的購房興趣和投資需求。CCR有限的新盤發布也可能是導致銷售放緩的原因。
EC方面，在未售出EC庫存逐漸減少的情況下，1 月份共有52套EC售出，低於上個月售出的 69 套。 Provence Residence 是本月最暢銷的 EC 項目，以S$1,229psf的中位價售出了 21 個單位。
就推出的單位數量來看，開發商在 2022 年 1 月向市場投放了 178 套新私宅（不包括 EC），比 2021 年 12 月推出的 383套下降了 53.5%。這是自2021年2月推出 167 套新單位以來，最低的推出單位量。
鑒於新盤推出數量有限、農曆新年前的季節性淡季，及2021 年 12 月推出的新房地產降溫措施，1 月份的銷售表現相當穩定，亦令人鼓舞。因此，總的來說，我們認為上個月 673 套新私宅的銷售數字仍然相當亮眼。2021年1月份的其他閃光點包括其他中央區（RCR）和中央區外（OCR）相當不錯的銷售，以及 Belgravia Ace 在開盤時的良好吸納率。Belgravia Ace一開盤就有 77 個單位以每個單位超過 S$400 萬的價格售出，這反映了新加坡人的強勁需求和市場上充足的流動性。
從以往的趨勢來看，2022 年 1 月的銷售業績提供了一些保證，即新私宅的需求或許尚未受到近期房地產降溫措施的強力打擊。這是自 2014 年以來，1 月份的最高私宅銷量，但2021 年 1 月（1,633套；見下列圖表）除外，因為當時大型開發項目鑫悅府的推出帶動了銷量的增長。
展望未來幾個月，銷售應會保持相對穩定。我們預測開發商的銷售額不會出現大幅上升，因為待發布的新盤數量有限且項目規模相對較小。位於海格路（Haig Road）建有32 個單位的 Royal Hallmark 可能會在 2 月底上市，而位於鳳凰路（Phoenix Road）建有105 個單位的雅詩軒（The Arden）可能會在 3 月份推出。同時，North Gaia EC也有望於今年3月推出銷售。鑒於 RCR 和 OCR 未售出的新私宅數量正不斷減少，這些待發布的新盤應該會引起買家的興趣。
