参考下图新加坡私人住宅指数表，2020各季度房价指数
总结2020年新加坡楼市
疫情刚爆发第一季度跌幅1%
第2季度房价指数上涨0.3%
第三季度上涨0.8%
火爆的第四季度上涨2.1%
2020年全年房价指数上升2.2%！
这和2008年全球金融危机时房价暴跌25%形成鲜明的对比，这数据是2020年大疫情、经济衰退、失业率上升等不利环境下取得的。
试想2021年预计会疫情改善、经济改善、就业率升高等利好因素，预计房价大概率会上涨！
由于冠状病毒疫情爆发，中国和新加坡都采取严格管制出入境措施，回中国需隔离14-21天，所以导致来新加坡看房买房的人大幅减少。
这就不难理解为啥今年新加坡本地买家占比率高达84%，是15年来最高的数据。
为什么2020年房价 没有出现2008年全球金融危机时 房价崩盘呢？
这个问题我在上半年的文章有讨论过。
01 第一个原因，新加坡政府自从2010年出台了多达10轮降温措施，提前做了去杠杆、去泡沫的措施，发挥了积极作用，如相对严格的贷款审批TDSR、额外印花税等，有效保证新加坡房地产市场稳定发展。
2008年金融危机时，私人住宅价格下跌高达25%，2008年以前没有什么降温措施，导致很多投机者过度杠杆，出现生意受损、工作失业后被迫大降价抛售房产，当时很多人恐慌进入市场。
02 第二个原因是今年政府及时出台救市措施，连续几轮总价高达1000亿新币财政预算案的配套协助国人保工作、保经济、保企业等，政府甚至罕见的动用了国家储备金。
财政拨款数额也是历史以来数目最大的，允许民众申请延长半年还贷款帮助缓解经济压力，允许中小企和个人贷款获准延长贷款偿还期等，避免他们陷入低价卖房的困境。
03 第三个原因，自从2019年开始有大量的组屋提升者进入私宅市场. 就是之前买的新组屋满5年，预计2022年满5年的组屋数量达到顶峰，数量多达25512套。
可以卖掉组屋套现然后提升到私人公寓，这是新加坡当地人对私人公寓的刚性需求。
提升资产组合策略 Asset progression strategy 04
第四个原因是2017-2018年集体收购热潮，大量的旧公寓项目出售成功，屋主们都已经陆续收到发展商给的补偿款。
这些拆迁户每户拿到一笔相当可观的巨款，总共200亿新币的资金量，借助银行的贷款力量，这些资金势必回流房地产市场。
(政府售地示意图，海峡时报)
展望2021年新加坡楼市
很多国家都采用量化宽松政策救经济，美联储开启量化宽松政策，打开印刷机印钱，货币增发，降低融资成本，即大幅减息，维持低利率环境，刺激经济发展，同时刺激了股市。
美股经历2020年初大跌后来一波大牛市，有钱人变的比以前更有钱，很多参与这波大牛市的股民们取得可观的收益，这些赚钱的富豪们、股民们肯定会考虑赚取利润用来买入房产，做资产配置。全球热钱流入，股市行情进入牛市周期，肯定会刺激房地产市场
2021年疫情会随着时间推移会改善，冠病疫苗技术会逐渐成熟，越来越多人接种冠病疫苗，所以疫情得到控制是时间问题。
全球经济复苏，新加坡的经济也跟着复苏，贸工部预测2021年经济增长4-5%，随着经济复苏、疫情得到控制后，需要买房的买家更具信心进入市场。
随着疫情改善，预计政府会逐步放宽甚至全面开放出入境。
这样更多我们国内的人或其他国家的人来新加坡旅游、置业、子女教育、定居等，势必要提高买气。
新加坡保持低利率贷款大环境，现在年利率只需1-1.3%，聪明的人会选择借助于低利率贷款环境，借助银行的杠杆进场买房，融资成本大大降低。
综合以上各方面的分析和一些其他因素，不同分析师预测2021年新加坡房价会增长3-5%，个人觉得合理的预测”
