作 者： 李嘉熙 智纲智库广州战略中心
编者按：7月29日凌晨，笔者在新加坡樟宜机场降落了，开始了本年度智纲智库广州战略中心的游学福利。在享受这个领导给钱还批假的幸福时光之余，香港问题也不断发酵，让人不得不思考：同是亚洲四小龙的两枚亚洲明珠，为何今天一个成了花园城市，另一个则逐渐沦为环深城市？
开发以民为本，打造宜居城市
从功能上看，香港是全球第三大金融中心，是世界重要的国际金融、贸易、航运中心，更是东亚最为重要国际港口城市之一；根据2018年的全球金融中心指数排名报告，新加坡是继纽约、伦敦、香港之后的第四大国际金融中心，也是亚洲重要的服务和航运中心之一，同样也是马六甲海峡及南亚具有重要战略意义的港口。
新加坡与香港
从历史上看，二者都是在二战后依托商业金融港的区位和战略价值，同时发展外向型经济和劳动力密集型产业，在二十世纪六十年代开始高速崛起，与台湾，韩国一并跃到了亚洲经济舞台的中央，史称亚洲四小龙。
从人口与土地上来看，新加坡人口是564万，香港是745万；新加坡的国土面积是719平方公里，而香港特别行政区的面积为1106平方公里。
所以，二者都可以理解为是同处一个资源数量级、可对标的国际化港口城市。
笔者在广州工作生活数年，因为理财、旅游、购物多次赴港，谈不上了解，但多少有一点直观的感性认识。抵新之前，心中窃以为新加坡会和香港有许多相似，但几天下来，完全破除了这种先入为主印象。
螺蛳壳里做道场
人们都说新加坡是个花园城市，一方面是因为面积小，另外一方面是精致。笔者在新加坡行走时发现，这个寸土寸金的土地上，居然存在着许多以绿地形式出现的未规划用地，供市民休闲，除去水平空间上的绿化，在各个大厦上，无论是外立面还是架空层，都能看到垂直绿化的元素。
笔者拍摄的新加坡城市垂直绿化元素
去过香港逛商场的朋友们都知道，香港有些商业的电梯是很窄的，仅供一人站立，完全做不到两人并肩。而就笔者发现，在新加坡的乌节路也好，金沙也罢，电梯都是十分宽敞的。其实，这些空间的来源并不是单纯的填海，而是建立在科学规划土地的基础上，以高利用率去对冲空间绝对值上的紧张。
仿佛新加坡不是在开发土地，而是在大地上绣花，更令人难以置信的是，一个五百多平方公里的土地上，居然矗立著16个高尔夫球场，而且能做到不与民争利。
居者有其屋
几日的自由行下来，通过各种搭讪本地人，笔者了解到在新加坡，政府提供了大量的“组屋”。一个家庭只能购置一间，属于保障性住房，与商品房的比例在7：3，占绝对多数。这些组屋只能由新加坡公民购买，而60平方米左右的户型大约在270万人民币左右，和广州天河购买同等面积二手房售价相近。
在组屋中居民约九成都是业主，可见置业对他们而言压力不大。也很好解释了这里和香港与大陆一线城市不同：在路上几乎看不到房产中介，大多数中产阶级及以下的置业问题，都被政府安排了。
水滨台组屋
从容生活的权利
在新加坡总会发现一些大排档，无论是在牛车水商业区的对面，还是在福康宁高楼大厦的隔壁，还是武吉士街的旁边。通过笔者的亲测，在这些大排档总能花五新币吃一顿肉骨茶，印度咖喱、海南鸡饭或者印尼炒饭……
虽然味道和环境都很接地气，但总归能吃饱，与一路、一层之隔的高档商业或者写字楼形成了一种魔幻的关系。原来，这些所谓的“大排档”都是政府组屋周边的配套，归政府所有，会控制高消费业态和大品牌的进入，旨在降低组屋居民的生活成本。
（新加坡各色“大排档”）
无论是土地的高效利用，还是居者有其屋的保障，或是让居民都有从容生活的权利。背后反应了这个国家对于人民和土地的态度，新加坡的规划之父前建筑发展局局长刘太格先生在访谈中说过：“新加坡人不可能没有房子。”在这种理念下，新加坡不会把好的地段留给地产开发项目，大搞土地财政，而是一如既往的建设组屋。
正是这种以人为本的态度，坚持不为一小撮人的利益所服务，让新加坡政府赢得了人民的尊重和支持。曾经一个高尔夫球场在面临被政府征用建设时，开发商说了一句话：
“我只能接受，因为人民站在政府这一边。”
新加坡各色“大排档”
被裹挟的经济，推不动的新政
荣辱与共还是蛇鼠一窝？
狭义房地产在香港GDP占比高达10%。但如果计算房地产上下游的各类二三产业，在2016年香港广义房地产的GDP比重达到了27%。总量上的高占比带来的就是地产与香港经济“荣辱与共”。地产与金融是深度绑定的，据统计，香港金融机构有关地产业的商业信贷和居民的住房贷款在1998年后就超过了百分之五十。
从股票市场来看，近三十多年来，香港的地产业和金融业占股市总市值不断上升，根据海通证券的统计，近年来恒生指数中占比前二名的行业即为金融行业和房地产行业，分别占比约47%和15%，两者共计占了港股总市值的六成。
港交所
地产与金融，在欣欣向荣之时，可谓荣辱与共，但当风暴来袭时，则就成了蛇鼠一窝。
1997年的危机，香港市场预期一片黯淡，港股暴跌，引发了香港市场利率上升、居民失业等等一系列问题。加之前期地产市场的泡沫过大，基本风险来临时，香港楼市急剧下跌60%，成交量也萎缩55%。
此后五年，香港的名义GDP进入了负增长阶段，1998年、1999年、2001年、2002年和2003年香港名义GDP分别为-4.7%、-1.7%、-1.2%、-1.8%和-3.1%%。
地产裹挟经济，之所以可以让二者可以深度绑定，除了商业模式上关联外，更重要的是这二者共同制造了香港的既得利益阶层，去为地产发声。
早夭的“八万五”计划
董建华特首在上任之初，面对高企的房价，提出了“八万五”大计：每年兴建的公营和私营房屋单位不少于八万五千个；在十年内，全港七成的家庭可以自置居所。并同时转型发展香港商贸，旅游，工业，房屋，教育，科技，文化艺术等产业。
八万五政策的初衷是让香港安居乐业，但这一举措显然触动了地产利益集团的蛋糕，加之当时香港民众热衷于炒楼花，刚买房一个月就暴涨15%是常见的事，抢到房子后转手几十万的差价等于几年的工资。
赚惯了快钱的民众就像是火药桶，只需财阀的煽风点火，加上97金融海啸袭来，造成了当年五十万民众走上街头，媒体也一边倒的抨击“八万五”计划。无奈之下，2000年董建华宣布了终止“八万五”计划。
填不动的海
2018年10月，刘德华在宣传短片《让下一代看见》中，倡议在香港东大峪填海造地，解决下一代的住房问题。明眼人都可以看出，华仔是为了林郑月娥特首的填海新政投石问路，此观点一出，受到了大量环保人士的猛烈抨击，甚至一度叫嚣让华仔滚出香港。
纪录片：《让下一代看见》
之后林郑月娥推出了填海造岛的“明日大屿”计划，这一计划可以解决香港1/8人口的居住问题，建设期间，最多可以给港人提供34万个工作岗位。遭到了众多议员以环保为借口的反对。
环保清君侧是假，王公贵族为保爵位防止房价下跌是真，大量公屋入市，直接后果就是现有房价的跌落。香港的住房改革和产业升级，正是在利益集团的裹挟和既得利益民众的反对下，把地产这一枚雪球越滚越大，风险越来越高。
推雪球的游戏是既得利益者们的狂欢，但倘若一日发生雪崩，则没有一片雪花是无辜的。
恒产者赚恒利，无产者变迷惘
2015年，一头白发的董建华说：香港现在已经开始输过新加坡了
在地产裹挟经济甚至政治的大背景下，曾经的两大亚洲四小龙，今日的局面逐渐开始不同起来……
52%在香港居住的人只是租客，不具有房屋的产权，抛去在港就业的内地及外籍人士，这一比例仍然与新加坡90%在组屋居住的居民拥有产权的数据相差甚远，这些人就是香港的“无产者”。
当既得利益集团和民众一次次捍卫自己的资产不缩水时，却亲手将这些“无产者”逐渐推下了深渊。既得利益阶层如愿以偿，2001-2014年的香港房价上涨了300%，但薪酬却只上升了50%。香港2018年房价负担系数突破了20，根据国际通识，超过4.1已经属于严重无法负担。对比新加坡2019年最贵的五居室组屋，只有不到120万新币，且家庭收入中位数达11万新币，可谓天壤之别。
香港房价疯涨
在香港，买房上车人士笑看资产增值，无房的无产阶级日渐抓狂。
香港目前是世界上房价最高，贫富差距最大的城市之一：2017年5.32的基尼系数，无限逼近于联合国的警戒线，香港最富有的十个人占到全港财富的35%。
可以说，这些年的香港，是既得利益者对无产者的无情压榨。
蜗牛般的居住环境
2018年，香港的月收入中位数为15000港币，也就是大多数港人的收入处在这个区间内，而相应的房价确实22万港币/平方米。面对高额的房价，无产者只能选择做一名租客。
香港私人房屋的租金中位数是10000港币，全港家庭住户月收入中位数2.5万港元，租金占到收入的40%。如果有的家庭有幸达到收入中位数以上，住进不足五十平米的私宅，已经算十分幸福了。
全港约有超过9万间㓥房，也就是隔断间，住着超过20万人，居住面积中位数仅为10平方米。更有甚之香港有10%收入低于2690元的贫困人士选择居住在了棺材房、甚至是牢笼房。
香港㓥房
不知道蜗居在㓥房、牢笼房、棺材房的香港青年人看到新加坡人均27.6㎡的住房面积，会作何感想。
陷入迷惘的年轻人
2014年，马云说：以他对香港的了解,香港的一大问题在于年轻人看不到希望。
香港月收入的中位数在15000港币左右，但20-29岁的年轻人的收入中位数则在13000港币每月（2017年数据），根据香港当年度21万元的单方房屋均价，购买30平米住宅需要621万元，不计通货膨胀需要近40年。更不说以目前的速度，楼市的涨幅远超收入。
高企的房价收入比
年轻人的就业形势也不容乐观，15-19岁的失业率为7.7%，20-24岁的人口失业率在6.7%，远高于整体的失业率。有专业人士指出，年轻人事业率高很大程度上由于香港经济“一高一低”的产业结构，一高就是金融和地产，一低就是餐饮服务等体力活，由于地产在经济中的比重过高，导致了没有中间的传统制造行业。
