作 者： 李嘉熙 智綱智庫廣州戰略中心
編者按：7月29日凌晨，筆者在新加坡樟宜機場降落了，開始了本年度智綱智庫廣州戰略中心的遊學福利。在享受這個領導給錢還批假的幸福時光之餘，香港問題也不斷發酵，讓人不得不思考：同是亞洲四小龍的兩枚亞洲明珠，為何今天一個成了花園城市，另一個則逐漸淪為環深城市？
開發以民為本，打造宜居城市
從功能上看，香港是全球第三大金融中心，是世界重要的國際金融、貿易、航運中心，更是東亞最為重要國際港口城市之一；根據2018年的全球金融中心指數排名報告，新加坡是繼紐約、倫敦、香港之後的第四大國際金融中心，也是亞洲重要的服務和航運中心之一，同樣也是馬六甲海峽及南亞具有重要戰略意義的港口。
新加坡與香港
從歷史上看，二者都是在二戰後依託商業金融港的區位和戰略價值，同時發展外向型經濟和勞動力密集型產業，在二十世紀六十年代開始高速崛起，與台灣，韓國一併躍到了亞洲經濟舞台的中央，史稱亞洲四小龍。
從人口與土地上來看，新加坡人口是564萬，香港是745萬；新加坡的國土面積是719平方公里，而香港特別行政區的面積為1106平方公里。
所以，二者都可以理解為是同處一個資源數量級、可對標的國際化港口城市。
筆者在廣州工作生活數年，因為理財、旅遊、購物多次赴港，談不上了解，但多少有一點直觀的感性認識。抵新之前，心中竊以為新加坡會和香港有許多相似，但幾天下來，完全破除了這種先入為主印象。
螺螄殼裡做道場
人們都說新加坡是個花園城市，一方面是因為面積小，另外一方面是精緻。筆者在新加坡行走時發現，這個寸土寸金的土地上，居然存在著許多以綠地形式出現的未規劃用地，供市民休閒，除去水平空間上的綠化，在各個大廈上，無論是外立面還是架空層，都能看到垂直綠化的元素。
筆者拍攝的新加坡城市垂直綠化元素
去過香港逛商場的朋友們都知道，香港有些商業的電梯是很窄的，僅供一人站立，完全做不到兩人並肩。而就筆者發現，在新加坡的烏節路也好，金沙也罷，電梯都是十分寬敞的。其實，這些空間的來源並不是單純的填海，而是建立在科學規劃土地的基礎上，以高利用率去對沖空間絕對值上的緊張。
仿佛新加坡不是在開發土地，而是在大地上繡花，更令人難以置信的是，一個五百多平方公里的土地上，居然矗立著16個高爾夫球場，而且能做到不與民爭利。
居者有其屋
幾日的自由行下來，通過各種搭訕本地人，筆者了解到在新加坡，政府提供了大量的「組屋」。一個家庭只能購置一間，屬於保障性住房，與商品房的比例在7：3，占絕對多數。這些組屋只能由新加坡公民購買，而60平方米左右的戶型大約在270萬人民幣左右，和廣州天河購買同等面積二手房售價相近。
在組屋中居民約九成都是業主，可見置業對他們而言壓力不大。也很好解釋了這裡和香港與大陸一線城市不同：在路上幾乎看不到房產中介，大多數中產階級及以下的置業問題，都被政府安排了。
水濱台組屋
從容生活的權利
在新加坡總會發現一些大排檔，無論是在牛車水商業區的對面，還是在福康寧高樓大廈的隔壁，還是武吉士街的旁邊。通過筆者的親測，在這些大排檔總能花五新幣吃一頓肉骨茶，印度咖喱、海南雞飯或者印尼炒飯……
雖然味道和環境都很接地氣，但總歸能吃飽，與一路、一層之隔的高檔商業或者寫字樓形成了一種魔幻的關係。原來，這些所謂的「大排檔」都是政府組屋周邊的配套，歸政府所有，會控制高消費業態和大品牌的進入，旨在降低組屋居民的生活成本。
（新加坡各色「大排檔」）
無論是土地的高效利用，還是居者有其屋的保障，或是讓居民都有從容生活的權利。背後反應了這個國家對於人民和土地的態度，新加坡的規劃之父前建築發展局局長劉太格先生在訪談中說過：「新加坡人不可能沒有房子。」在這種理念下，新加坡不會把好的地段留給地產開發項目，大搞土地財政，而是一如既往的建設組屋。
正是這種以人為本的態度，堅持不為一小撮人的利益所服務，讓新加坡政府贏得了人民的尊重和支持。曾經一個高爾夫球場在面臨被政府徵用建設時，開發商說了一句話：
「我只能接受，因為人民站在政府這一邊。」
新加坡各色「大排檔」
被裹挾的經濟，推不動的新政
榮辱與共還是蛇鼠一窩？
狹義房地產在香港GDP占比高達10%。但如果計算房地產上下游的各類二三產業，在2016年香港廣義房地產的GDP比重達到了27%。總量上的高占比帶來的就是地產與香港經濟「榮辱與共」。地產與金融是深度綁定的，據統計，香港金融機構有關地產業的商業信貸和居民的住房貸款在1998年後就超過了百分之五十。
從股票市場來看，近三十多年來，香港的地產業和金融業占股市總市值不斷上升，根據海通證券的統計，近年來恒生指數中占比前二名的行業即為金融行業和房地產行業，分別占比約47%和15%，兩者共計占了港股總市值的六成。
港交所
地產與金融，在欣欣向榮之時，可謂榮辱與共，但當風暴來襲時，則就成了蛇鼠一窩。
1997年的危機，香港市場預期一片黯淡，港股暴跌，引發了香港市場利率上升、居民失業等等一系列問題。加之前期地產市場的泡沫過大，基本風險來臨時，香港樓市急劇下跌60%，成交量也萎縮55%。
此後五年，香港的名義GDP進入了負增長階段，1998年、1999年、2001年、2002年和2003年香港名義GDP分別為-4.7%、-1.7%、-1.2%、-1.8%和-3.1%%。
地產裹挾經濟，之所以可以讓二者可以深度綁定，除了商業模式上關聯外，更重要的是這二者共同製造了香港的既得利益階層，去為地產發聲。
早夭的「八萬五」計劃
董建華特首在上任之初，面對高企的房價，提出了「八萬五」大計：每年興建的公營和私營房屋單位不少於八萬五千個；在十年內，全港七成的家庭可以自置居所。並同時轉型發展香港商貿，旅遊，工業，房屋，教育，科技，文化藝術等產業。
八萬五政策的初衷是讓香港安居樂業，但這一舉措顯然觸動了地產利益集團的蛋糕，加之當時香港民眾熱衷於炒樓花，剛買房一個月就暴漲15%是常見的事，搶到房子後轉手幾十萬的差價等於幾年的工資。
賺慣了快錢的民眾就像是火藥桶，只需財閥的煽風點火，加上97金融海嘯襲來，造成了當年五十萬民眾走上街頭，媒體也一邊倒的抨擊「八萬五」計劃。無奈之下，2000年董建華宣布了終止「八萬五」計劃。
填不動的海
2018年10月，劉德華在宣傳短片《讓下一代看見》中，倡議在香港東大峪填海造地，解決下一代的住房問題。明眼人都可以看出，華仔是為了林鄭月娥特首的填海新政投石問路，此觀點一出，受到了大量環保人士的猛烈抨擊，甚至一度叫囂讓華仔滾出香港。
紀錄片：《讓下一代看見》
之後林鄭月娥推出了填海造島的「明日大嶼」計劃，這一計劃可以解決香港1/8人口的居住問題，建設期間，最多可以給港人提供34萬個工作崗位。遭到了眾多議員以環保為藉口的反對。
環保清君側是假，王公貴族為保爵位防止房價下跌是真，大量公屋入市，直接後果就是現有房價的跌落。香港的住房改革和產業升級，正是在利益集團的裹挾和既得利益民眾的反對下，把地產這一枚雪球越滾越大，風險越來越高。
推雪球的遊戲是既得利益者們的狂歡，但倘若一日發生雪崩，則沒有一片雪花是無辜的。
恆產者賺恆利，無產者變迷惘
2015年，一頭白髮的董建華說：香港現在已經開始輸過新加坡了
在地產裹挾經濟甚至政治的大背景下，曾經的兩大亞洲四小龍，今日的局面逐漸開始不同起來……
52%在香港居住的人只是租客，不具有房屋的產權，拋去在港就業的內地及外籍人士，這一比例仍然與新加坡90%在組屋居住的居民擁有產權的數據相差甚遠，這些人就是香港的「無產者」。
當既得利益集團和民眾一次次捍衛自己的資產不縮水時，卻親手將這些「無產者」逐漸推下了深淵。既得利益階層如願以償，2001-2014年的香港房價上漲了300%，但薪酬卻只上升了50%。香港2018年房價負擔係數突破了20，根據國際通識，超過4.1已經屬於嚴重無法負擔。對比新加坡2019年最貴的五居室組屋，只有不到120萬新幣，且家庭收入中位數達11萬新幣，可謂天壤之別。
香港房價瘋漲
在香港，買房上車人士笑看資產增值，無房的無產階級日漸抓狂。
香港目前是世界上房價最高，貧富差距最大的城市之一：2017年5.32的基尼係數，無限逼近於聯合國的警戒線，香港最富有的十個人占到全港財富的35%。
可以說，這些年的香港，是既得利益者對無產者的無情壓榨。
蝸牛般的居住環境
2018年，香港的月收入中位數為15000港幣，也就是大多數港人的收入處在這個區間內，而相應的房價確實22萬港幣/平方米。面對高額的房價，無產者只能選擇做一名租客。
香港私人房屋的租金中位數是10000港幣，全港家庭住戶月收入中位數2.5萬港元，租金占到收入的40%。如果有的家庭有幸達到收入中位數以上，住進不足五十平米的私宅，已經算十分幸福了。
全港約有超過9萬間劏房，也就是隔斷間，住著超過20萬人，居住面積中位數僅為10平方米。更有甚之香港有10%收入低於2690元的貧困人士選擇居住在了棺材房、甚至是牢籠房。
香港劏房
不知道蝸居在劏房、牢籠房、棺材房的香港青年人看到新加坡人均27.6㎡的住房面積，會作何感想。
陷入迷惘的年輕人
2014年，馬雲說：以他對香港的了解,香港的一大問題在於年輕人看不到希望。
香港月收入的中位數在15000港幣左右，但20-29歲的年輕人的收入中位數則在13000港幣每月（2017年數據），根據香港當年度21萬元的單方房屋均價，購買30平米住宅需要621萬元，不計通貨膨脹需要近40年。更不說以目前的速度，樓市的漲幅遠超收入。
高企的房價收入比
年輕人的就業形勢也不容樂觀，15-19歲的失業率為7.7%，20-24歲的人口失業率在6.7%，遠高於整體的失業率。有專業人士指出，年輕人事業率高很大程度上由於香港經濟「一高一低」的產業結構，一高就是金融和地產，一低就是餐飲服務等體力活，由於地產在經濟中的比重過高，導致了沒有中間的傳統製造行業。
