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引言
中文互联网世界对新加坡总是不缺赞美的声音，特别是对新加坡的住房制度。对新加坡90%以上的自有住房率赞不绝口，并以此来批评其他国家和地区，特别是以此来声讨国内的高房价。
本文就来分析一下新加坡的“居者有其屋”的内涵，以及推演一下，这套住房制度能否复制到其他经济体，尤其是我们国家可不可以实行。
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新加坡概况
首先介绍下新加坡的概况。
新加坡是一个城邦国家，面积719.1平方公里。
2019年人口数据（为阅读方便，四舍五入取整数）：
总人口数量：570万，
居民数量：402万，其中新加坡公民350万，永久居民52万，
非居民数量：168万
总人口=居民数量+非居民数量。居民数量=新加坡公民+永久居民。非居民包括在新加坡工作、学习或居住但未取得永久居留资格的外国人，不包括游客和短期游客。我们现在记住人口的这几个数字，对后面分析住房情况十分有用。
我们可能对新加坡人口和面积没有特别直观的概念，所以我们就和国内的行政区做一个对比。如果我们将北京的海淀区与朝阳区合在一起的话，除了GDP和人均GDP，很多数据是和新加坡很接近的，至少是在一个数量级上。
新加坡的面积人口指标和
北京海淀朝阳两个区的和相近
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新加坡人口与移民
新加坡是一个移民国家，2013年公布的《人口白皮书》指出，新加坡长期出生率低，人口老化问题恶化，人口萎缩将会危及国家经济发展。为保持人口增长与竞争力，白皮书建议：未来17年内增加30%人口，目标在2020年将国家人口从目前的531万人增加至580万到600万之间，并于2030年达到650万至690万人。其间每年将输入1.5万至2.5万名新公民 (New Citizens)、3万名“永久居民”(Permanent Residents, PR)，令外来人口比例在2030年增至近五成，本地人口则由目前62%降至55%。
按照现在的新加坡人口状况，2020年这个目标肯定无法达成。截至2017年12月，新加坡就业总人数共计342万多人，本地人占就业总人数的67.2％，外籍员工则占32.8％。换句话说，就是每三个在新加坡工作的劳动力就有一个是外国人。
在新加坡工作的外国人有三种准证：
EP，（Employment Pass)，一般是针对高级管理，行政或者专业技术人才，月薪在至少3600新币以上而发出的一种工作签证。可以理解为外国“金领”，要求高学历，优秀学校，高薪水，高专业性，丰富工作经验，从事高级技术和管理工作的人才。
SP，(Special Pass)，特别准证，也叫技术准证，是发给具有特别技能或持有大专资历的外籍人士的工作准证，可以理解为外国“白领”。
WP，(Work Permit)，劳务准证：是新加坡低等级的工作许可，发给外国劳工。现在的规定是工人的学历达到中专或高中以上即可，可以理解为外国“蓝领”。
对于外国人在新加坡工作，有很多要求，包括对企业有配额，对申请人的薪金有要求。比如对申请SP的有薪金要求2019年月薪2300新币或以上，2020上调到2400新币。而雇佣外国人的企业还要交一笔税。2019年人口简报显示，持有工作准证的人数大约为69万人。
持SP，EP准证者可以申请PR（永久居民）。但WP工人不可以申请PR。换句话说，新加坡只给“金领”和“白领”申请永久居民的机会，“蓝领”工人，对不起，不可以！
而申请永久居民的条件比较“玄学”，没有清晰的打分机制，也不是很透明。有的年代松，有的年代紧。2018年大约有2.2万人成为新加坡新公民，大约3.2万人拿到永久居民身份。很多在新加坡工作生活了十年的中国人，屡屡申请永居，却被屡屡拒绝。原因无可奉告。
我们是讨论新加坡住房制度，为何现在还在讨论人口和移民呢？别急，往下看。
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新加坡住房种类和购买要求
新加坡的住房比较复杂，在这里只简化说明。
新加坡住房状况
要讨论新加坡的住房，就必须了解新加坡建屋发展局（Housing and Development Board、简称：HDB）
这是一个新加坡国家发展部下的法定机构，负责建造组屋。1964年推出“居者有其屋”计划，鼓励人民拥有自己的组屋。到1970年，超过50%人口住进了组屋。于2018年，超过90%新加坡家庭拥有自己的组屋 。
简单说，新加坡的住房分为两个大类：一类是新加坡建屋发展局统一建造的住房，就是组屋，是有政府补贴的住房。另一类就是公开市场的私人住宅。
一，组屋
首先明确，组屋是卖给居民的，极少部分是出租给低收入者的，并不是“福利分房”无偿使用 。
居民要符合国籍、年龄、收入、财产等条件才可购买组屋，全国70%左右的居民均有资格购买。
要购买组屋，首先必须满足以下5项硬性条件：
在全世界范围内，不能拥有其他房屋；
必须得有新加坡身份，新加坡公民或永久居民（三年后）；
每个人有两次机会购买全新的“组屋”；
可以和家人一起购买。爸爸妈妈兄弟姐妹儿子女儿老公老婆，只要是个组合就可以购买；
如果坚持单身，那35岁以后也可以买，不过是小户型的二房租屋（一室一厅）；
全新组屋只有新加坡公民有权购买，永久居民只能购买再售（二手）组屋。
已销售的组屋符合一定条件之后可以转售，也只能出售给复合组屋购买资格的人。转售组屋的价格由买卖双方协商确定，通常高于同等条件下新组屋的价格。
而对于购房者来说，特别是永久居民，需要满足以下条件之一：
两个个结婚了的永久居民；
两个将要结婚的永久居民；
工作的母亲和读书的孩子；
未婚的永久居民和兄弟姐妹。
一个家庭只能拥有一套组屋，如果要再购买新房子，旧组屋必须退出来。
二，私人住宅
私人公寓，外国人也可以购买；
私人有地住宅，只能新加坡公民购买。外国人可以在圣淘沙购买。
三，EC(Executive Condominium)，即执行共管公寓，
是新加坡政府推出的一种介于组屋与公寓之间的物业品种，旨在帮助处于夹心层的新加坡人以低于市场价(市场价的70-80%)的价格拥有公寓。EC在自住5年之后可以卖给新加坡公民或者永久居民，10年后可以卖给外国人。
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新加坡房子的其他
价格涨不涨？
有调查显示，过去10年，新加坡再售（二手）组屋平均上涨30%，而涨幅最大的便是中央区，达到113%。金文泰和红山地区。涨幅为56%与55%。
价格贵不贵？
组屋 ：30万新币～60多万新币（人民币150万～300多万)
公寓：最低的1房入门价格60万新币（300万人民币）起，2房80～120万新币（400万～600万人民币），3房价格110～150万新币（550万～750万人民币）；
高档住宅区公寓。例如乌节路的高档公寓1房150-190万（750～950万人民币），2房200-400万（1000万～2000万人民币），3房的价格350-700万新元（1750万～3500万人民币）。公寓的1房就是1室1厅，2房即2室1厅。
私人住宅：排屋：100万到200多万不等(折合人民币500万到1000万)，洋房：150万到2000多万不等(折合人民币750万到1亿)
新加坡有没有房地产业？
新加坡是有房地产业的，而且很发达。比如我们中国人很熟悉的凯德mall，来福士广场，雅诗阁公寓都是新加坡上市公司凯德集团旗下品牌和公司。凯德集团在中国和亚洲很多国家都有投资，是亚洲最大规模的房地产开发公司之一。
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精巧的制度设计
对于新加坡，很多国人是抱有好感的，虽然也不乏批评的声音。但不可否认，一个周边环境复杂险恶的蕞尔小国，在李光耀的带领下，短短几十年新加坡成为一个政府廉洁高效、民众生活富裕、基础设施现代化、法制健全严苛，经济开放活跃，富有竞争力、治安良好、外交军事都可圈可点的现代化富裕国家。
但这背后的深层次因素却很少人谈论，那就是新加坡是一台在由精英阶层精巧设计的制度下运行的精密机器。
我用了三个“精”自来描述新加坡，精英，精巧，精密。
到底有多精巧精密呢，我们仅仅就住房制度来分析。
比如新加坡的组屋就有很多细节入微的规定：
屋契年限问题：新加坡大部分组屋屋契的年限是99年，这和我们国家的80年土地使用权非常类似。那么早在六七十年代建成的组屋已接近五十年了，那么到了99年的房子怎么办？
新加坡政府一直都在解释大部分的组屋在屋契满了之后，会归还给建屋局发展局，土地归还政府。只有位于土地尚未被充分利用地段的组屋，才会获选纳入政府的组屋重建计划。
种族比例政策：1989年3月新加坡政府推出组屋种族比例政策，政策规定居住在组屋的各种族比率，以促进种族和谐和凝聚力。屋主在买卖房屋时必须遵循这个比率。
新加坡华族，马来族和印度族加其他的比例为74:14:12，但为加强灵活性，建屋发展局分别为组屋区和每座组屋设顶限，这两个顶限普遍高于全国人口比例。比如华族在组屋区的顶限是84％，而每座组屋的顶限为87％；
如果有一个华人看好了一个地方的再售组屋，但这个组屋的华族比例已达到上限，那么对不起，你不能买！
这个制度的设计目的就是防止，杜绝形成马来族和印度族的聚居区；
组屋不可以短租，规定出租至少6个月以上，所以别想做短租，民宿，Airbnb都不可以；
还有一些组屋不具备烧饭条件；新加坡人很少在家做饭，都是在外面的食阁吃。因为很多房子根本没有安装排油烟机的管道。也禁止将做饭的油烟直接排到室外。新加坡的抽油烟机都是内循环过滤的。有人说这个是为了环保，为了清洁空气。其实深层的原因是减少族群矛盾。
因为组屋是有族群比例的，所以一个华族家隔壁可能住着一家马来人，楼上可能住着一家印度人。那么如果一个家庭在家煎炒烹炸，又涮又烤，那么油烟和食物的气味就会沿着排烟管道泄露到左邻右舍的家里。因为族群间宗教习惯的不同，这不是会引发邻里矛盾和纠纷吗？
组屋不允许养猫和大型犬。嗯，为什么呢？因为可能会吓到别人呗。
精致不精致？精巧不精巧？精密不精密？精密的还在后边。
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新加坡住房制度分析
新加坡的住房制度乍看起来很美， 但其实仔细分析起来，就会发现其中的玄机。
新加坡有91%的人有自有住房，这其中又有20%的人是比较富裕的人群，住在私人公寓或者别墅之中，这部分是完全商品化的，相当于中国的纯商品房，价格随行就市。另80%的人住在建屋局的组屋中。2018年的数据，新加坡共计各类房屋132万5300套，78.7%是政府组屋，即大约为104万套。平均每套房子的人数为3.24人，包括佣人。如果以公民和永久居民合计400万人的话，大约有360万人有自有住房，其中的80%即288万人住在组屋中。1965年新加坡建国的时候只有不到200万人。新加坡建屋发展局成立于1960年代初，也就是说，新加坡政府用了50多年的时间，建了100多万套组屋，解决了不到300万人的住房问题。
新加坡经济严重依赖外国劳动力，根据2019年新加坡人口简报，有133万外籍劳工（包括EP，SP，WP和女佣）在新加坡工作，其中WP59万人，帮佣25万人。这些外籍劳工在新加坡被叫作“客工”。大都来自马来西亚，印度，巴基斯坦，孟加拉，也有很多来自中国大陆。多从事建筑，制造业，维修，司机，海事，服务业等工作。薪水很低，大约月薪在1000多新加坡元（人民币5000多元），还要交给劳务中介一笔费用。
