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引言
中文網際網路世界對新加坡總是不缺讚美的聲音，特別是對新加坡的住房制度。對新加坡90%以上的自有住房率讚不絕口，並以此來批評其他國家和地區，特別是以此來聲討國內的高房價。
本文就來分析一下新加坡的「居者有其屋」的內涵，以及推演一下，這套住房制度能否複製到其他經濟體，尤其是我們國家可不可以實行。
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新加坡概況
首先介紹下新加坡的概況。
新加坡是一個城邦國家，面積719.1平方公里。
2019年人口數據（為閱讀方便，四捨五入取整數）：
總人口數量：570萬，
居民數量：402萬，其中新加坡公民350萬，永久居民52萬，
非居民數量：168萬
總人口=居民數量+非居民數量。居民數量=新加坡公民+永久居民。非居民包括在新加坡工作、學習或居住但未取得永久居留資格的外國人，不包括遊客和短期遊客。我們現在記住人口的這幾個數字，對後面分析住房情況十分有用。
我們可能對新加坡人口和面積沒有特別直觀的概念，所以我們就和國內的行政區做一個對比。如果我們將北京的海淀區與朝陽區合在一起的話，除了GDP和人均GDP，很多數據是和新加坡很接近的，至少是在一個數量級上。
新加坡的面積人口指標和
北京海淀朝陽兩個區的和相近
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新加坡人口與移民
新加坡是一個移民國家，2013年公布的《人口白皮書》指出，新加坡長期出生率低，人口老化問題惡化，人口萎縮將會危及國家經濟發展。為保持人口增長與競爭力，白皮書建議：未來17年內增加30%人口，目標在2020年將國家人口從目前的531萬人增加至580萬到600萬之間，並於2030年達到650萬至690萬人。其間每年將輸入1.5萬至2.5萬名新公民 (New Citizens)、3萬名「永久居民」(Permanent Residents, PR)，令外來人口比例在2030年增至近五成，本地人口則由目前62%降至55%。
按照現在的新加坡人口狀況，2020年這個目標肯定無法達成。截至2017年12月，新加坡就業總人數共計342萬多人，本地人占就業總人數的67.2％，外籍員工則占32.8％。換句話說，就是每三個在新加坡工作的勞動力就有一個是外國人。
在新加坡工作的外國人有三種准證：
EP，（Employment Pass)，一般是針對高級管理，行政或者專業技術人才，月薪在至少3600新幣以上而發出的一種工作簽證。可以理解為外國「金領」，要求高學歷，優秀學校，高薪水，高專業性，豐富工作經驗，從事高級技術和管理工作的人才。
SP，(Special Pass)，特別准證，也叫技術准證，是發給具有特別技能或持有大專資歷的外籍人士的工作準證，可以理解為外國「白領」。
WP，(Work Permit)，勞務准證：是新加坡低等級的工作許可，發給外國勞工。現在的規定是工人的學歷達到中專或高中以上即可，可以理解為外國「藍領」。
對於外國人在新加坡工作，有很多要求，包括對企業有配額，對申請人的薪金有要求。比如對申請SP的有薪金要求2019年月薪2300新幣或以上，2020上調到2400新幣。而僱傭外國人的企業還要交一筆稅。2019年人口簡報顯示，持有工作準證的人數大約為69萬人。
持SP，EP准證者可以申請PR（永久居民）。但WP工人不可以申請PR。換句話說，新加坡只給「金領」和「白領」申請永久居民的機會，「藍領」工人，對不起，不可以！
而申請永久居民的條件比較「玄學」，沒有清晰的打分機制，也不是很透明。有的年代松，有的年代緊。2018年大約有2.2萬人成為新加坡新公民，大約3.2萬人拿到永久居民身份。很多在新加坡工作生活了十年的中國人，屢屢申請永居，卻被屢屢拒絕。原因無可奉告。
我們是討論新加坡住房制度，為何現在還在討論人口和移民呢？別急，往下看。
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新加坡住房種類和購買要求
新加坡的住房比較複雜，在這裡只簡化說明。
新加坡住房狀況
要討論新加坡的住房，就必須了解新加坡建屋發展局（Housing and Development Board、簡稱：HDB）
這是一個新加坡國家發展部下的法定機構，負責建造組屋。1964年推出「居者有其屋」計劃，鼓勵人民擁有自己的組屋。到1970年，超過50%人口住進了組屋。於2018年，超過90%新加坡家庭擁有自己的組屋 。
簡單說，新加坡的住房分為兩個大類：一類是新加坡建屋發展局統一建造的住房，就是組屋，是有政府補貼的住房。另一類就是公開市場的私人住宅。
一，組屋
首先明確，組屋是賣給居民的，極少部分是出租給低收入者的，並不是「福利分房」無償使用 。
居民要符合國籍、年齡、收入、財產等條件才可購買組屋，全國70%左右的居民均有資格購買。
要購買組屋，首先必須滿足以下5項硬性條件：
在全世界範圍內，不能擁有其他房屋；
必須得有新加坡身份，新加坡公民或永久居民（三年後）；
每個人有兩次機會購買全新的「組屋」；
可以和家人一起購買。爸爸媽媽兄弟姐妹兒子女兒老公老婆，只要是個組合就可以購買；
如果堅持單身，那35歲以後也可以買，不過是小戶型的二房租屋（一室一廳）；
全新組屋只有新加坡公民有權購買，永久居民只能購買再售（二手）組屋。
已銷售的組屋符合一定條件之後可以轉售，也只能出售給復合組屋購買資格的人。轉售組屋的價格由買賣雙方協商確定，通常高於同等條件下新組屋的價格。
而對於購房者來說，特別是永久居民，需要滿足以下條件之一：
兩個個結婚了的永久居民；
兩個將要結婚的永久居民；
工作的母親和讀書的孩子；
未婚的永久居民和兄弟姐妹。
一個家庭只能擁有一套組屋，如果要再購買新房子，舊組屋必須退出來。
二，私人住宅
私人公寓，外國人也可以購買；
私人有地住宅，只能新加坡公民購買。外國人可以在聖淘沙購買。
三，EC(Executive Condominium)，即執行共管公寓，
是新加坡政府推出的一種介於組屋與公寓之間的物業品種，旨在幫助處於夾心層的新加坡人以低於市場價(市場價的70-80%)的價格擁有公寓。EC在自住5年之後可以賣給新加坡公民或者永久居民，10年後可以賣給外國人。
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新加坡房子的其他
價格漲不漲？
有調查顯示，過去10年，新加坡再售（二手）組屋平均上漲30%，而漲幅最大的便是中央區，達到113%。金文泰和紅山地區。漲幅為56%與55%。
價格貴不貴？
組屋 ：30萬新幣～60多萬新幣（人民幣150萬～300多萬)
公寓：最低的1房入門價格60萬新幣（300萬人民幣）起，2房80～120萬新幣（400萬～600萬人民幣），3房價格110～150萬新幣（550萬～750萬人民幣）；
高檔住宅區公寓。例如烏節路的高檔公寓1房150-190萬（750～950萬人民幣），2房200-400萬（1000萬～2000萬人民幣），3房的價格350-700萬新元（1750萬～3500萬人民幣）。公寓的1房就是1室1廳，2房即2室1廳。
私人住宅：排屋：100萬到200多萬不等(摺合人民幣500萬到1000萬)，洋房：150萬到2000多萬不等(摺合人民幣750萬到1億)
新加坡有沒有房地產業？
新加坡是有房地產業的，而且很發達。比如我們中國人很熟悉的凱德mall，來福士廣場，雅詩閣公寓都是新加坡上市公司凱德集團旗下品牌和公司。凱德集團在中國和亞洲很多國家都有投資，是亞洲最大規模的房地產開發公司之一。
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精巧的制度設計
對於新加坡，很多國人是抱有好感的，雖然也不乏批評的聲音。但不可否認，一個周邊環境複雜險惡的蕞爾小國，在李光耀的帶領下，短短几十年新加坡成為一個政府廉潔高效、民眾生活富裕、基礎設施現代化、法制健全嚴苛，經濟開放活躍，富有競爭力、治安良好、外交軍事都可圈可點的現代化富裕國家。
但這背後的深層次因素卻很少人談論，那就是新加坡是一台在由精英階層精巧設計的制度下運行的精密機器。
我用了三個「精」自來描述新加坡，精英，精巧，精密。
到底有多精巧精密呢，我們僅僅就住房制度來分析。
比如新加坡的組屋就有很多細節入微的規定：
屋契年限問題：新加坡大部分組屋屋契的年限是99年，這和我們國家的80年土地使用權非常類似。那麼早在六七十年代建成的組屋已接近五十年了，那麼到了99年的房子怎麼辦？
新加坡政府一直都在解釋大部分的組屋在屋契滿了之後，會歸還給建屋局發展局，土地歸還政府。只有位於土地尚未被充分利用地段的組屋，才會獲選納入政府的組屋重建計劃。
種族比例政策：1989年3月新加坡政府推出組屋種族比例政策，政策規定居住在組屋的各種族比率，以促進種族和諧和凝聚力。屋主在買賣房屋時必須遵循這個比率。
新加坡華族，馬來族和印度族加其他的比例為74:14:12，但為加強靈活性，建屋發展局分別為組屋區和每座組屋設頂限，這兩個頂限普遍高於全國人口比例。比如華族在組屋區的頂限是84％，而每座組屋的頂限為87％；
如果有一個華人看好了一個地方的再售組屋，但這個組屋的華族比例已達到上限，那麼對不起，你不能買！
這個制度的設計目的就是防止，杜絕形成馬來族和印度族的聚居區；
組屋不可以短租，規定出租至少6個月以上，所以別想做短租，民宿，Airbnb都不可以；
還有一些組屋不具備燒飯條件；新加坡人很少在家做飯，都是在外面的食閣吃。因為很多房子根本沒有安裝排油煙機的管道。也禁止將做飯的油煙直接排到室外。新加坡的抽油煙機都是內循環過濾的。有人說這個是為了環保，為了清潔空氣。其實深層的原因是減少族群矛盾。
因為組屋是有族群比例的，所以一個華族家隔壁可能住著一家馬來人，樓上可能住著一家印度人。那麼如果一個家庭在家煎炒烹炸，又涮又烤，那麼油煙和食物的氣味就會沿著排煙管道泄露到左鄰右舍的家裡。因為族群間宗教習慣的不同，這不是會引發鄰里矛盾和糾紛嗎？
組屋不允許養貓和大型犬。嗯，為什麼呢？因為可能會嚇到別人唄。
精緻不精緻？精巧不精巧？精密不精密？精密的還在後邊。
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新加坡住房制度分析
新加坡的住房制度乍看起來很美， 但其實仔細分析起來，就會發現其中的玄機。
新加坡有91%的人有自有住房，這其中又有20%的人是比較富裕的人群，住在私人公寓或者別墅之中，這部分是完全商品化的，相當於中國的純商品房，價格隨行就市。另80%的人住在建屋局的組屋中。2018年的數據，新加坡共計各類房屋132萬5300套，78.7%是政府組屋，即大約為104萬套。平均每套房子的人數為3.24人，包括傭人。如果以公民和永久居民合計400萬人的話，大約有360萬人有自有住房，其中的80%即288萬人住在組屋中。1965年新加坡建國的時候只有不到200萬人。新加坡建屋發展局成立於1960年代初，也就是說，新加坡政府用了50多年的時間，建了100多萬套組屋，解決了不到300萬人的住房問題。
新加坡經濟嚴重依賴外國勞動力，根據2019年新加坡人口簡報，有133萬外籍勞工（包括EP，SP，WP和女傭）在新加坡工作，其中WP59萬人，幫傭25萬人。這些外籍勞工在新加坡被叫作「客工」。大都來自馬來西亞，印度，巴基斯坦，孟加拉，也有很多來自中國大陸。多從事建築，製造業，維修，司機，海事，服務業等工作。薪水很低，大約月薪在1000多新加坡元（人民幣5000多元），還要交給勞務中介一筆費用。
