新加坡房地产市场在2024年第三季度的表现如何？
11月19日，戴玉祥产业咨询公司发布2024年第三季度房地产市场表现报告，针对新加坡私宅市场、办公室空间、零售空间、投资市场等进行深度剖析。
其中对于大众最为关注的住宅市场，报告指出，私宅市场尽管价格略微下滑，但与往年相比，租赁市场呈现回暖迹象。
私宅价格下跌
租赁市场回暖
戴玉祥产业咨询公司在报告中指出，2024年第三季度私宅价格指数环比下降0.7%，扭转了上一季度0.9%的涨幅。其中，有地私宅价格指数环比下降3.4%，而非有地私宅价格指数微增0.1%，这一增长主要得益于其他中央区(RCR)价格指数环比上涨0.8%。与此同时，核心中央区(CCR)价格指数环比下跌1.1%，中央区以外(OCR)价格指数环比不变。戴玉祥产业咨询公司认为，整体私宅价格下滑的主要原因是买家更倾向于选择价格更为实惠的公寓，以及郊区新的私宅单位更有竞争力。
今年第三季度的私宅成交量方面，总成交量涨2.2%至5,327个单位；外籍买家购买的单位数仅占总量的0.8%。
和私宅价格下滑相比，租赁市场反而呈现回暖迹象。租金连续三个季度下跌后，2024年第三季度租金环比上涨0.8%，这一涨幅得益于租赁交易量的显著增长，较第二季度增加了24.4%。
2024年仅剩一个多个月，戴玉祥产业咨询公司预计，在今年第四季度，新私宅交易量将有所增长，主要原因是多个新项目开盘，以创纪录的价格热销。此外，私宅租金预计将保持稳定，因为房东与租户的价格预期逐步趋于一致。
办公空间入住率下降
整体租金保持稳定
2024年第三季度，新加坡的办公空间的入住率小幅下降到94.5%, 其中CBD中央商务区及非中央商务区的入住率分别小幅上涨了0.1%。而由于新办公楼Labrador Tower的竣工为非中心地区带来了约70万平方英尺的办公室面积。
不过，尽管入住率下降，新加坡中央商务区办公空间的租金指数略减0.5%。
此外，租出但未使用的“影子空间”(Shadow Space)有所增加，从今年第二季度的33万4000平方英尺涨至今年第三季度的37万6000平方英尺。戴玉祥产业咨询公司对此表示，这代表市场目前正在进行调整，租户更偏向于租用更小且更高效的办公单元。
目前，由于新办公楼项目中只剩Paya Lebar Green预计将会在今年竣工，总体的办公空间供应依然有限，因此戴玉祥产业咨询公司预计，2024年全年办公空间的租金将保持稳定，不在市中心、交通较为不方便的办公室空间的租金将面临下降的压力。
零售房空间入住率佳
整体租金持续增长
在零售房地产市场方面，新加坡各地区的入住率从2024第二季度的93.4%小幅增长至2024年第三季度的93.5%。其中，位于乌节路和史各士路(Orchard/Scoots Road)的零售空间入住率，环比上一季度增长了0.1%；市区其他地方(Other City Areas)的零售空间的入住率环比增长了0.4%；市区边缘和市区以外(Fringe/Suburban Areas)的零售空间入住率环比则是下降了0.1%。
此外，新加坡各地区的零售房地产空间的租金在2024年第三季度保持了稳定的涨幅。其中位于乌节路和史各士路(Orchard/Scoots Road)黄金地段的零售空间一楼的租金，环比上一季度增长了0.3%，达到每平方英尺41.10新元；市区边缘和市区以外(Fringe/Suburban Areas)的零售空间租金也环比增长0.3%；市区其他地方(Other City Areas)的零售空间租金环比保持稳定不变在每平方英尺19.35元。
展望未来，由于零售房地产空间供应有限、新加坡国内需求稳步增长以及国际游客数量的增加，戴玉祥产业咨询公司预计优质零售空间的租金将持续增长。随着新加坡旅游业的复苏，对零售空间、会议、会展与奖励旅游(MICE)行业的需求，尤其是在核心位置的空间，预计将进一步增强。
多用户工厂售价
持续16个季度上涨
根据戴玉祥产业咨询公司的报告，2024年第三季度新加坡制造业表现强劲，进一步推动了市场对工业房地产需求，尤其是多用户工厂(multi-user factory)的需求。工业房地产售价环比上涨0.5%，其中多用户工厂售价增长0.7%，已实现连续16个季度上涨。全岛工业空间占用率保持89.0%，其中多用户工厂占用率达91.6%。
同时，报告指出商业园总租用率上升了0.5个百分点，达到78.8%，但市中心商业园(central region business parks)和市郊商业园(suburban business parks)的表现不同。市中心商业园的租用率从第2季的88.8%上升至90.3%，而市郊商业园租用率下降至64.3%。
此外，在租金方面，多用户工厂租金环比上涨1.0%至每平方英尺2.09新元，整体租金指数上涨0.3%。高科技工业空间与仓库租金稳定保持在每平方英尺3.47新元和1.86新元，然而市中心商业园的租金环比下降1.0%至每平方英尺5.35新元。
鉴于目前电子和半导体制造产量持续改善，戴玉祥产业咨询公司预计未来工业房地产价格和租金将上涨。
房地产投资总交易额
增至82亿新元
2024年第3季，新加坡投资的房地产交易总额增至82亿新元，比第2季的63亿新元激增30.2%。其中占比最大的是政府售地计划(GLS)，通过竞标购得的5个地块的总金额达23.4亿新元，为本季投资销售的主要贡献者。
私人地产交易方面，凯德(CapitaLand)收购了爱雍·乌节(ION Orchard)50%的股份，这也侧面反映了新加坡零售业的复苏。联实(Lenlease)收购多个工业地产，反映出电商持续发展，促使市场对物流和仓储需求增长。
2024年结束前，戴玉祥产业咨询公司预，政府售地计划市场还会保持稳定，投资者们也将积极寻求策略性投资。报告同时指出，由于美联储9月降息，让投资者对土地和房产的收购持乐观态度，但考虑到未来经济环境不明朗，投资者们也会采取谨慎态度。
