怎么理解这个“健康”呢？
就是假设目前新加坡的贷款利率翻倍，比如从1.5%左右到3%；
各类人群也是能在MAS的TDSR（总贷款偿还比例）框架下通过压力测试；
不信的读者可以自行用贷款计算器来计算。
附上过去15年新加坡的3M SOBIR和3M SORA走势，贷款利率已经十多年没有到3%的水平了：
8(c).健康和可持续的良性市场
另外你仔细看DBS的贷款负担能力数据的话，也会发现一个“醒目”的现象：
就是月入>$15000的家庭，贷款-收入比例只有27%；
而30-49岁这个年龄阶层的也只有26%-27%；
也就是他们各自的负担能力还相当有余力。
小Li飞刀认为，这两个阶层（月入>$15000的家庭，和30-49岁这个年龄段）本身就是购买新加坡私宅的主力，而且他们的购买力和购买意愿会极大的左右市场的走向。
这个群体的数据是否健康和可持续，不如留给聪明的你来思考。
上面这些现象也和我在2019年的分析：《新加坡私宅供过于求？可能恰恰相反！》里的观点类似：
这次疫情带来的连锁反应，不光更快加速了头部20%收入家庭的出手私宅，而且带动了负债水平良好的中等收入家庭大举入场转售组屋，进而拉动了整个市场一起走高。
而MAS“恰到好处”的声明《金管局：楼市没有过热 目前不必出台降温措施》简直就是个催化剂，并且我坚信当局很清楚目前的新加坡家庭的财务状况，才能得出这种结论；
不过这次DBS的报告结论和媒体的报道都有意“避开”了这些数据，只是特别强调了光靠投资私宅是不能安心退休的，估计也是怕大家头脑发热盲目入场继续推高价格；
当然我也很认同DBS报告的重要目的之一，也就是告诉大家：
父辈适用的策略，现在可能不管用了！
这句话是什么意思呢？
意思就是：下一代人光靠房产，可能无法做到安心退休的。
因为很简单，最近10年的房产回报率已经大大不如以前了，就如本文开头的图片：
看了上图，我们得出了什么结论？
是不是新加坡房产的价格增长每10年是逐步下降的？
虽然还在涨，但是幅度不大了，特别是最近的10年。
所以新加坡政府多达十几次的降温措施功不可没。
而好的一方面就是：
9.新加坡房产的泡沫和水分逐渐被挤干了
9(a).新加坡私宅的短期投机交易极少
关于新加坡房产的短期投机，两年前的帖子《新加坡私宅供过于求？可能恰恰相反！》里有提到MAS的数据：
从图中得知，短期交易的历史高峰是在2007年左右，达到了20%；
自从2011年的SSD（卖家印花税）政策出台之后，短期交易几乎绝迹。
MAS的数据只给到了2017年，但是由于SSD的继续存在，我们有理由认为过去几年的短期投机者（speculator）还是少之又少。
而URA给出的最新新加坡私宅交易数据看，上图中代表新盘转售（楼盘未交房时的转售）的绿色数字，相比10年前未出台降温措施时，已经少之又少。
9(b).降温措施后的10年，新加坡房产的短期波动已经趋于平稳
我们可以从报告的数据看到，自从2010年开始一系列楼市降温措施之后，组屋和私宅价格的波动百分比（右轴）大幅减少了：
而组屋和私宅每个季度价格变化具体的数据表现为：
所以DBS直接给出的标题结论就是：
新加坡的楼市（组屋和私宅）在2010年之后经历了一系列的降温措施后，波动已经大幅减少，也就是价格趋于平稳。
而房产价格的稳定有多重要？这次疫情之中我们都能有所体会吧？
比如新加坡SRX指数在危机和疫情中的跳水：
又比如2018年全球主要股市的回报率%表现：
对比下新加坡房产指数的波动的表现，《新加坡非有地私宅转售价 连续11个月上涨》中提到：
但是本地房产增长幅度却远远少过股市的波动，其稳定性的优势不言而喻。
10.那么在ABSD和LTV等限制下，究竟值得买第二套房产嘛？
这个章节是DBS强调的重点，他们对比了股票、基金、RERITS、房产等一系列资产的回报率，取2009的第一季到2021第一季的共12年，各个项目的投资回报率一览：
当然其中有一些假设条件，我们不用纠结其细节，DBS要表达的核心意思是：
在目前降温措施大环境下，新加坡第二套房产（私宅）的投资回报率，没你想像中这么高！
如果你要为退休积累资产的话，投资第二套房产并不一定明智；
因为第二套房的回报率可能不如中国股市（别笑^_^是DBS说的）；
各位有股市投资经验的可自行判断。
而在无杠杆（不贷款）情况下，各类房产的回报率是远远输给理财工具的：
并且房产的杠杆越低，也就是贷款比例越少，回报率就会减少。
根据DBS的具体数据，2009年Q1到2021年Q1的12年间，杠杆从75%降低到45%的情况下：
组屋的本金回报率，从3.39倍降低到2.21倍。
第一套私宅本金回报率，从3.99倍降低到2.52倍。
第二套私宅在贷款最多45%的情况下，本金回报率是2.09倍。
以上结论，我也不想吐槽什么，因为DBS说的完全是常识嘛：
所谓“听君一席话，如听一席话”。
好了，房产相关的数据就到此为止了，因为DBS后面理所当然的开始推荐他们的理财产品了。。。
毕竟这份报告的标题本身就是：《房产还会是你的那桶金嘛？——为什么不是越多越好》。
而这份报告到了本地中文媒体，标题就变成了：《星展报告：本地私宅价格相信已超越一般买家负担能力》光看媒体标题和报道的话，难免被“现有的私宅价格是不能持续的”这种结论带偏。
当然我看完整个DBS的报告来说，里面的数据非常翔实可靠；
小Li飞刀用了自己的方式进行了解读，各位读者如何解读，也是见仁见智。
不过你要是相信了DBS，把买房的资金全仓进S&P500幻想着还能12年翻6倍的话，祝你好运了。
什么？你信仰中国股市？
走好不送。。。
综上所述,文章一开头提到的
目前新加坡房产市场10大现状的小结：
1. 新加坡住宅类房产的分布和价格走势——近10年房价上升势头大大降低；
2. 新加坡家庭资产和负债现状一览——家庭资产每10年翻倍，负债水平为过去25年来新低；
3. 新加坡房产购买人群比例分析——96%是本地人(SC+PR)并且8成以上是首套；
4. 新加坡私宅空置率和租金走势——空置率低于10年平均数，租金走势良好；
5. 新加坡私宅的平均面积走势——平均面积已经触底反弹，不会往香港靠拢；
6. 新加坡的私宅的收入-负担能力分析——比10年前的房价更“便宜”了；
7. 新加坡的组屋负担能力分析——过去10年也变得更“便宜”了；
8. 新加坡家庭的贷款负担能力分析——绰绰有余的平均负担能力；
9. 新加坡房产到底有没有泡沫——你说呢？
10. 新加坡第二套房是不是值得入手——可能不如投中国股市？
所以看完本文的分析，你对新加坡房产这头大象有全面认识了嘛？
而且本文还能引申出各种话题思路，比如：
转售组屋目前的涨势能否延续？
新加坡私宅的涨势能不能延续？
Enbloc集体出售市场会不会复制2017/18年的火爆？
2018年的政府降温措施有多成功？
ABSD等降温措施究竟是保护了谁？
经济不好，房价会跌是个蹩脚的借口嘛？
先组屋后公寓的资产积累是不是还行得通？
在新加坡目前政策下如何实现资产跃级？
2020-2021年的房产牛市给了我们什么经验教训？
等等等等。。。
看我有空明年再慢慢分析，且看且珍惜。
本帖子也算是我今年的原创收官之作，也了却了2021年头看到这种新闻：《新降温措施前奏？政府密切关注本地房地产市场》，却没有时间写帖子分析的遗憾；
因为我自己本身，不光在2021年头，更是在2019年就很清楚：
在政府的严加看管之下，新加坡的私宅市场是极其健康和可持续的。
新加坡的楼市受政策压制严重，也是政府的一番苦意；
强行要把房价和经济增长绑定，出台了不少违反自由经济规律的政策；
也正是这些降温措施让坡县安然躲过了各种泡沫和炒作；
我作为一线从业者，深知普通人的认知很难理解，外面有多少洪水猛兽虎视眈眈。
而降温措施对于普通大众，是一道坚不可摧的防护墙；
目前新加坡政府的底牌多多，满手的筹码可打，也非一朝一夕的努力所得；
只是坡县普通人的房产财富积累通道，已经越来越小，但天无绝人之路；
还是我最喜欢的一句话：思路决定出路！
