怎麼理解這個「健康」呢？
就是假設目前新加坡的貸款利率翻倍，比如從1.5%左右到3%；
各類人群也是能在MAS的TDSR（總貸款償還比例）框架下通過壓力測試；
不信的讀者可以自行用貸款計算器來計算。
附上過去15年新加坡的3M SOBIR和3M SORA走勢，貸款利率已經十多年沒有到3%的水平了：
8(c).健康和可持續的良性市場
另外你仔細看DBS的貸款負擔能力數據的話，也會發現一個「醒目」的現象：
就是月入>$15000的家庭，貸款-收入比例只有27%；
而30-49歲這個年齡階層的也只有26%-27%；
也就是他們各自的負擔能力還相當有餘力。
小Li飛刀認為，這兩個階層（月入>$15000的家庭，和30-49歲這個年齡段）本身就是購買新加坡私宅的主力，而且他們的購買力和購買意願會極大的左右市場的走向。
這個群體的數據是否健康和可持續，不如留給聰明的你來思考。
上面這些現象也和我在2019年的分析：《新加坡私宅供過於求？可能恰恰相反！》里的觀點類似：
這次疫情帶來的連鎖反應，不光更快加速了頭部20%收入家庭的出手私宅，而且帶動了負債水平良好的中等收入家庭大舉入場轉售組屋，進而拉動了整個市場一起走高。
而MAS「恰到好處」的聲明《金管局：樓市沒有過熱 目前不必出台降溫措施》簡直就是個催化劑，並且我堅信當局很清楚目前的新加坡家庭的財務狀況，才能得出這種結論；
不過這次DBS的報告結論和媒體的報道都有意「避開」了這些數據，只是特彆強調了光靠投資私宅是不能安心退休的，估計也是怕大家頭腦發熱盲目入場繼續推高價格；
當然我也很認同DBS報告的重要目的之一，也就是告訴大家：
父輩適用的策略，現在可能不管用了！
這句話是什麼意思呢？
意思就是：下一代人光靠房產，可能無法做到安心退休的。
因為很簡單，最近10年的房產回報率已經大大不如以前了，就如本文開頭的圖片：
看了上圖，我們得出了什麼結論？
是不是新加坡房產的價格增長每10年是逐步下降的？
雖然還在漲，但是幅度不大了，特別是最近的10年。
所以新加坡政府多達十幾次的降溫措施功不可沒。
而好的一方面就是：
9.新加坡房產的泡沫和水分逐漸被擠乾了
9(a).新加坡私宅的短期投機交易極少
關於新加坡房產的短期投機，兩年前的帖子《新加坡私宅供過於求？可能恰恰相反！》里有提到MAS的數據：
從圖中得知，短期交易的歷史高峰是在2007年左右，達到了20%；
自從2011年的SSD（賣家印花稅）政策出台之後，短期交易幾乎絕跡。
MAS的數據只給到了2017年，但是由於SSD的繼續存在，我們有理由認為過去幾年的短期投機者（speculator）還是少之又少。
而URA給出的最新新加坡私宅交易數據看，上圖中代表新盤轉售（樓盤未交房時的轉售）的綠色數字，相比10年前未出台降溫措施時，已經少之又少。
9(b).降溫措施後的10年，新加坡房產的短期波動已經趨於平穩
我們可以從報告的數據看到，自從2010年開始一系列樓市降溫措施之後，組屋和私宅價格的波動百分比（右軸）大幅減少了：
而組屋和私宅每個季度價格變化具體的數據表現為：
所以DBS直接給出的標題結論就是：
新加坡的樓市（組屋和私宅）在2010年之後經歷了一系列的降溫措施後，波動已經大幅減少，也就是價格趨於平穩。
而房產價格的穩定有多重要？這次疫情之中我們都能有所體會吧？
比如新加坡SRX指數在危機和疫情中的跳水：
又比如2018年全球主要股市的回報率%表現：
對比下新加坡房產指數的波動的表現，《新加坡非有地私宅轉售價 連續11個月上漲》中提到：
但是本地房產增長幅度卻遠遠少過股市的波動，其穩定性的優勢不言而喻。
10.那麼在ABSD和LTV等限制下，究竟值得買第二套房產嘛？
這個章節是DBS強調的重點，他們對比了股票、基金、RERITS、房產等一系列資產的回報率，取2009的第一季到2021第一季的共12年，各個項目的投資回報率一覽：
當然其中有一些假設條件，我們不用糾結其細節，DBS要表達的核心意思是：
在目前降溫措施大環境下，新加坡第二套房產（私宅）的投資回報率，沒你想像中這麼高！
如果你要為退休積累資產的話，投資第二套房產並不一定明智；
因為第二套房的回報率可能不如中國股市（別笑^_^是DBS說的）；
各位有股市投資經驗的可自行判斷。
而在無槓桿（不貸款）情況下，各類房產的回報率是遠遠輸給理財工具的：
並且房產的槓桿越低，也就是貸款比例越少，回報率就會減少。
根據DBS的具體數據，2009年Q1到2021年Q1的12年間，槓桿從75%降低到45%的情況下：
組屋的本金回報率，從3.39倍降低到2.21倍。
第一套私宅本金回報率，從3.99倍降低到2.52倍。
第二套私宅在貸款最多45%的情況下，本金回報率是2.09倍。
以上結論，我也不想吐槽什麼，因為DBS說的完全是常識嘛：
所謂「聽君一席話，如聽一席話」。
好了，房產相關的數據就到此為止了，因為DBS後面理所當然的開始推薦他們的理財產品了。。。
畢竟這份報告的標題本身就是：《房產還會是你的那桶金嘛？——為什麼不是越多越好》。
而這份報告到了本地中文媒體，標題就變成了：《星展報告：本地私宅價格相信已超越一般買家負擔能力》光看媒體標題和報道的話，難免被「現有的私宅價格是不能持續的」這種結論帶偏。
當然我看完整個DBS的報告來說，裡面的數據非常翔實可靠；
小Li飛刀用了自己的方式進行了解讀，各位讀者如何解讀，也是見仁見智。
不過你要是相信了DBS，把買房的資金全倉進S&P500幻想著還能12年翻6倍的話，祝你好運了。
什麼？你信仰中國股市？
走好不送。。。
綜上所述,文章一開頭提到的
目前新加坡房產市場10大現狀的小結：
1. 新加坡住宅類房產的分布和價格走勢——近10年房價上升勢頭大大降低；
2. 新加坡家庭資產和負債現狀一覽——家庭資產每10年翻倍，負債水平為過去25年來新低；
3. 新加坡房產購買人群比例分析——96%是本地人(SC+PR)並且8成以上是首套；
4. 新加坡私宅空置率和租金走勢——空置率低於10年平均數，租金走勢良好；
5. 新加坡私宅的平均面積走勢——平均面積已經觸底反彈，不會往香港靠攏；
6. 新加坡的私宅的收入-負擔能力分析——比10年前的房價更「便宜」了；
7. 新加坡的組屋負擔能力分析——過去10年也變得更「便宜」了；
8. 新加坡家庭的貸款負擔能力分析——綽綽有餘的平均負擔能力；
9. 新加坡房產到底有沒有泡沫——你說呢？
10. 新加坡第二套房是不是值得入手——可能不如投中國股市？
所以看完本文的分析，你對新加坡房產這頭大象有全面認識了嘛？
而且本文還能引申出各種話題思路，比如：
轉售組屋目前的漲勢能否延續？
新加坡私宅的漲勢能不能延續？
Enbloc集體出售市場會不會複製2017/18年的火爆？
2018年的政府降溫措施有多成功？
ABSD等降溫措施究竟是保護了誰？
經濟不好，房價會跌是個蹩腳的藉口嘛？
先組屋後公寓的資產積累是不是還行得通？
在新加坡目前政策下如何實現資產躍級？
2020-2021年的房產牛市給了我們什麼經驗教訓？
等等等等。。。
看我有空明年再慢慢分析，且看且珍惜。
本帖子也算是我今年的原創收官之作，也了卻了2021年頭看到這種新聞：《新降溫措施前奏？政府密切關注本地房地產市場》，卻沒有時間寫帖子分析的遺憾；
因為我自己本身，不光在2021年頭，更是在2019年就很清楚：
在政府的嚴加看管之下，新加坡的私宅市場是極其健康和可持續的。
新加坡的樓市受政策壓制嚴重，也是政府的一番苦意；
強行要把房價和經濟增長綁定，出台了不少違反自由經濟規律的政策；
也正是這些降溫措施讓坡縣安然躲過了各種泡沫和炒作；
我作為一線從業者，深知普通人的認知很難理解，外面有多少洪水猛獸虎視眈眈。
而降溫措施對於普通大眾，是一道堅不可摧的防護牆；
目前新加坡政府的底牌多多，滿手的籌碼可打，也非一朝一夕的努力所得；
只是坡縣普通人的房產財富積累通道，已經越來越小，但天無絕人之路；
還是我最喜歡的一句話：思路決定出路！
