接下來就到了大家都關心的話題：
6.新加坡私宅的負擔能力有沒有下降？
我們從以下幾個角度來分析
6(a).新加坡家庭的收入變化對比
我們來看新加坡的家庭收入變化，過去20年的對比如下：
其中「最大比例部分的家庭」月收入有著實質的飛躍，這個和前面的「過去20年家庭資產翻了四倍」的數據是吻合的，從2000年的月入15000；
另外目前月入>15000新幣的高收入家庭從2000年的5%到了2020年的23.5%，這個實質飛躍，也決定了新加坡私宅市場的參與人群和價格走勢。
因為一開始就提到了，新加坡居住在組屋和私宅比例是8/2開，那麼2成的高收入家庭自然是私宅的主力參與者；
我們從另一個數據來驗證下，結合早報的報道《新加坡近一半家庭月入9000》的表格看出，2010年和2020年各自的中位數收入確實是在上圖的5000-8000這個區間的，而且都小過平均數，這就可以用「被平均」現象來解釋，也就是收入低的大部分人群被高收入群體平均了，也是側面體現了貧富差距的拉大。
我們普通人的生活中，這10年來一直有人時不時吹風新加坡的經濟不好；
我的理解是：受到「經濟不好」影響的人，和私宅市場的參與者（也就是高收入家庭）是兩個不同群體。雖然大眾主流認為經濟普遍不好，但是有錢人在實際行動上沒閒著，特別是疫情之後。比如根據報道：疫情之後，新加坡家庭凈資產增長了12%
事實上，2010-2020年的新加坡經濟增長確實是近幾十年來最差的十年，但是高收入家庭（月入>15000）數量卻還是發生了激增，我們如何看待這個現象呢？
有興趣的可以讀下這兩貼，可以完美解釋窮人通縮和富人通脹現象：
6(b).新加坡房產對應的家庭收入-價格比變化
下圖很重要，是新加坡房產的家庭收入-負擔比，也就是新加坡家庭要攢多少年錢才能買得起私宅。
DBS提供了過去20年的比較，是個很有意思也很殘酷的數據。
新加坡這個負擔能力數據是處於什麼水平，我們來對比下天朝的房價-收入比：
當然網上找來數據可能不靠譜，我們從《英國倫敦房價到底有多便宜？》一文中彭博社的數據來源作為參考：
所以對於普通家庭，新加坡的私宅負擔能力，是北京的兩倍？並且是深圳的3倍？
具體來看數據，如果你的家庭收入處於中位數（一般都是少過平均數的），目前還在觀望私宅市場，那麼你已經錯過了20年來私宅最便宜的時期（也就是2013大規模降溫措施之後的2014-2017時期），你需要多賺2年的收入才能買得起和2016年同樣的私宅（10.1年和12.2年的差別）；
如果你的家庭收入是在前20%的（月入>15000），雖然你錯過了過去幾年私宅市場的觸底反彈，但是你只需多賺1年的收入就能買到和2016年同樣的私宅（5.8年和6.9年的差別；
看出來了嘛？是不是覺得不公平？
6(c).一個極其殘酷的事實
同樣的房產，有錢人可以比你付更少的努力就買得起，你在千辛萬苦賺錢籌首付或者等房產降價，正真的市場參與者（收入在頭部20%的家庭）輕鬆就夠到了門檻入場，並且順手又把門檻抬高了。
這個理論也適用於組屋和公寓的對比：
我早期的帖子《組屋和公寓，給你個思路》也有分析過。
別看現在2021年組屋漲的歡，人家有地住宅、公寓等資產都已經漲了幾輪了，人家升值一輪都可以漲出你半個組屋的價格；
這也是我在《如何構建知識體系——並不深奧的新加坡房產思路（1）》里提到的坡縣房產鄙視鏈的關係。
以及《努力和選擇——並不深奧的新加坡房產思路（2）》帖里提到的門檻理論分析。
窮人和富人在各國央行負利率大放水的情況下，他們各自的選擇和之後的結果，也正是過去幾十年循環發生的事情：
而上面DBS的數據，揭露了一個更加殘酷的事實：目前的新加坡私宅價格負擔能力，對於頭部20%收入的家庭來說，是和20年前一樣的！
也就是對這部分群體來說，現在的私宅和20年前一樣「便宜」^_^；
而且相對於10年前（2010年左右）是更「便宜」了（需要收入8.5年->6.9年）。
其實不光對於頭部20%收入的家庭，私宅對於中位數收入家庭的負擔能力，也是類似：即對於10年前來說更便宜了，和20年前比差不多。
這樣對於落後收入群體來說，更是雪上加霜，貧富差距拉大的效益體現無疑。
這也是：選擇大過努力的另一個體現：
在房產牛市中拚命打工湊首付追房價的普通人，被其他參與者降維打擊：
馬太效應在財富領域的體現已經是淋漓盡致了！
所以各位需要牢記的是：
頭部20%收入的家庭的可以左右新加坡私宅價格走勢！
或者說私宅價格走勢會跟隨頭部20%收入的家庭而變化；
甚至完全可能是TOP 5%-10%收入的家庭，他們的購買決策，可以極大的影響到各個類型的房產，因為他們理論上可以「降維」購買任何大眾化的房產。
所以過去十年私宅變得相對「便宜」了，那麼組屋呢？
7.過去10年的組屋也變得更「便宜」了！
我們也可以從下面DBS的數據中看出，2000-2020的頭10年中，家庭中位數收入年增長為3.7%，而組屋價格年增長是5.1%，於是負擔能力逐步下降；
而到了第二個10年，也就是過去10年，得益於政府的大力降溫措施，組屋價格年增長只有1%，而家庭中位數收入增長為3.8%，於是組屋的負擔能力大大改善；
而消費價格指數PPI這10年來也處於低位，只有每年1.2%。
於是可以很輕鬆得出結論：
得益於收入增長，2010-2020的過去10年，新加坡的組屋也變得「便宜」了！
我們從另一個公開數據來驗證下，來自2021年4月13日的Business times的報道
我們可以看到2010-2020年，新加坡的組屋收入-價格的負擔能力，總體大幅改善：從2010年前的4.8降到2020年的3.9，也就是普通人可以少賺一年錢就能買得起2010年同樣類型的組屋。
話說回來，第一世界的已開發國家，普通家庭只需花4年的薪水就可以負擔得起住房，這本身不是個很了不起的成就嘛？
正如新加坡HDB總部的「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山」牌匾所示。
8.私宅和組屋的負擔能力提高了，那麼對應的貸款壓力如何？
8(a).本地市場房貸負擔能力綽綽有餘？
如果房產由於收入增長變「便宜」了，是不是理所當然的負擔小了？
DBS給出的目前數據如下：按照房貸-收入比來看（絕大部分是私宅，含少量HDB貸款），各個年齡段、各收入水平的分類數據如圖：
我們知道，2013年開始MAS規定的收入-負債TDSR（總貸款償還比例）的上限是60%；
所以目前各個年齡階層、各個家庭收入階層的「房貸-收入比例」都很健康；
比如新加坡處於中位數月入9000-11999的家庭，房貸-收入比例只有平均21%；
也就是每月21%的家庭月入用來償還房貸，遠遠沒有達到60%的比例上限；
而頭部20%收入的家庭（月入>15000），每月也只有27%的收入用於償還房貸；
前面提到過，這個人群才是私宅購買的主力，只要他們的負擔能力有盈餘，私宅市場走勢還會逐漸傾向於他們的夠買行為。
8(b).不良貸款水平較低、貸款比例LTV逐步下降
而來自新加坡金融管理局MAS最新(2021 Q4)的數據，目前新加坡房貸中不良貸款的比例和過去十年平均數0.38%不相上下，至於這個數據的意義和好壞嘛，中國目前數據是接近2%，有興趣的可以自行Google對比下。
另外一個有意義的數據是平均貸款比例LTV，目前在45%左右，而目前MAS規定的上限是75%，也就是你今天買個100萬的房子能貸款最多75萬，首付25萬。
而LTV目前平均在45%就說明：每個價值100萬的房子，平均剩餘貸款是45萬。
這個數字相當於只用到了MAS規定上限的6成；
也是說明了目前新加坡房產普遍沒有過度借貸或者是用足槓桿。
結合上個章節的DBS數據，我們可以得知：
目前新加坡大部分年齡的人群、大部分中高收入家庭的貸款比例，只用到了TSDR規定上限的不到一半；
並且貸款比例只有MAS規定上限的6成（平均LTV=45%）；
極大的說明目前新加坡的「貸款-收入水平」處於健康水平；
這個也和本文一開始提到的新加坡家庭負債比例為過去25年來的低點有著呼應；
