所謂盲人摸象，《涅槃經》載：「其觸牙者，即言象形如萊茯根；其觸耳者，言象如箕；其觸頭者，言象如石；其觸鼻者，言象如杵；其觸腳者，言象如木臼；其觸脊者，言象如床；其觸腹者，言象如瓮；其觸尾者，言象如繩。」
比喻對事物只憑片面的了解或局部的經驗，就亂加猜測，想做出全面的判斷。
話說小Li飛刀經常接觸到不同的客戶，對於新加坡的樓市也是持有不同看法：
有看好的，也有看衰的；
有認為要崩盤的，也有認為白菜價的；
有認為政府會取消ABSD的，也有覺得隨時會來降溫措施的；
有認為要等等再等等的，也有看了一次就果斷出手的；
理由千奇百怪，普遍角度單一，無法全面分析，恰似盲人摸象，恰逢機緣巧合，由我藉機分析。
其實這是一篇遲到了近一年的文章，本來應該在去年下半年CB放開後就寫的；
那時標題我都想好了：《新加坡私宅的供需失衡有多嚴重》；
也是對我兩年前寫的《新加坡私宅供過於求？可能恰恰相反！》的一個呼應；
不過因為偷懶搬磚繁忙所以就耽擱下，直到目前空閒了才有機會重新審視；
也是因為恰好最近（2021/10）全球最佳銀行DBS（星展銀行）發布了一篇報告，題為《房產還會是你的那桶金嘛？——為什麼不是越多越好》。
此報告在各大媒體引起了關注，比如早報的報道：《星展報告：本地私宅價格相信已超越一般買家負擔能力》；
權威媒體的報道自然會比較有分量，比如2021年初的早報社論：《早報社論：警惕房價過熱苗頭》就已經讓大家心有餘悸；到了今年6月部長和MAS的表態：《金管局：樓市沒有過熱 目前不必出台降溫措施》又似乎給了大家定心丸；
不過各種媒體的解讀錯綜複雜，還是讓人不知所措；
所以喜歡無聊刨根問底的小Li飛刀，找來了DBS這份56頁的原版報告，發現其中亮點滿滿，特別是對於坡縣的房產數據解讀頗具代表性，畢竟是DBS「綜合了公開數據與該行120萬名零售客戶的資料總結出的」。
有意思的是在2018年5月，同樣是DBS，也同樣是這個作者Derek Tan（陳偉祥）寫了篇90頁的新加坡房產報告，預測新加坡新私宅尺價會從當時的1500 PSF到2030年的2300PSF-2900PSF，並且取決於房價和收入增長是否處於1.5%-3.2%的區間。
不懂是不是這份報告，間接導致了政府在兩個月後出台了史上最嚴厲的2018降溫措施。
當然我這次不是做原文翻譯（有興趣原文的可以微信我：rammztein獲取兩份報告的PDF）。
我只是摘抄DBS報告中部分房產相關的內容，並且結合其他權威數據來源，以拒絕盲人摸象的態度，從下10個角度來做解讀分析：
1. 新加坡住宅類房產的分布和價格走勢
2. 新加坡家庭資產和負債現狀一覽
3. 新加坡房產購買人群比例分析
4. 新加坡私宅空置率和租金走勢
5. 新加坡私宅的平均面積走勢
6. 新加坡的私宅的收入-負擔能力分析
7. 新加坡的組屋負擔能力分析
8. 新加坡家庭的貸款負擔能力分析
9. 新加坡房產到底有沒有泡沫
10. 新加坡第二套房是不是值得入手
1.新加坡住宅類房產的分布和價格走勢
我們都知道20/80法則，在新加坡確實也有近8成的居民住在組屋，最新的數字是78.8%，參考《新加坡：更多居民家庭住在私人公寓和有地住宅》
而主要的房產類型：政府組屋、私人公寓和有地住宅過去30年（1990Q1-2021 Q1）的價格走勢如下圖，並且附上每10年的各類型房產的價格增值%比例：
所以看了上圖，我們得出了什麼結論？
是不是新加坡房產的價格增長每10年是逐步下降的？
雖然還在漲，但是幅度不大了，特別是最近的10年。
2.新加坡家庭資產的構成和負債比例
下圖是新加坡家庭資產的構成比例，過去20年間發生了一定的比例變化，大致上家庭資產翻了4倍（從2001年的695B到2021年的2622B），可以認為是每10年翻倍。
目前（2021年）家庭資產中的房產的比例下降了，從51.9%降低到41.7%，特別是過去10年的降幅較大，想必和政府的房產降溫措施息息相關。
值得注意的是，新加坡家庭的現金比例大大增加到了19.9%，也就是這10年來新加坡人整體更有錢了^_^。
是不是可以來個簡單的假設：你家有價值100萬的住宅的話，占總資產的41.7%，那麼可以推算出你手上的現金存款應該為48萬。
是不是又被平均了？那就和我一樣了。。。
有了家庭資產，你一定會關心負債的，那麼過去20年新加坡家庭的負債情況如何？
我們可以看到，根據DBS的數據，即使在新加坡私宅市場這幾年一路走高的情況下，家庭資產負債比例是一路下跌的，而且是過去25年來的低點，也就是回到了1995年的水平。
當然負債率低的部分原因，也是因為平均家庭資產上升了不少，也就是前面提到的每10年翻倍現象。
總體來說，這個數據說明了新加坡家庭資產配置極其健康？
也印證了過去10年的房產降溫措施特別是TDSR政策極為成功？
我們先別下結論，繼續往後看。
3.新加坡房產的購買人群比例分析和ABSD交付狀況
3(a).新加坡房產的購買人群比例
我們可以從數據得知，絕大部分新加坡的私宅（96%）是新加坡人SC（82%）和PR（14%）購買的，而且SC的比例（82%）還在不斷上升：
而外國人的購買比例在2011年到達高峰後隨著ABSD等降溫措施逐步下降，到目前只有4%了：
所以，如果有人對你說：是外國人把新加坡房產炒起來了，你心裡有底了嘛？
3(b).有多少人交了ABSD入場？
那麼82%的新加坡人和14%的PR有多少付了ABSD，也就是額外稅費入場？
一圖看懂新加坡房產歷年來交付ABSD的比例：
我們看到，2020年的ABSD交付比例（23.2%），對於2014年的高峰（48.1%）已經減半了。
而且2017年的ABSD總量達到新高，政府在2018下半年出台了降溫措施後，就一路下降，也足以說明政策的威懾力。
付ABSD的人逐漸減少，也說明了剛需（SC首套房無需ABSD）比例增加，那麼可以認為目前市場上有8成以上的交易是第一套房，可認為是剛需；
這個也符合前面提到的至少8成私宅是新加坡人SC購買的；
而剩餘的近2成購買者是PR和外國人，無論如何都是有ABSD的；
但也不要忘記PR（14%的交易量）的第一套也是剛需，所以總剛需比例一定超過8成。
4.新加坡私宅空置率和租金走勢
借用最近MAS報告的圖片，清晰明了：
可以一圖看懂：私宅空置率目前少過10年平均水平，租金指數接近10年高點。
5.新加坡的私宅面積會不會香港化？
去過香港的朋友都對於那邊的住房印象深刻
而不少朋友也是擔心：新加坡私宅的面積越來越小，會不會將來和香港一樣啊？
我的看法是：新加坡幸虧有URA的保駕護航，才沒有使得私宅面積香港化。
上圖是來自2018年10月的URA指導原則，提高了郊區樓盤的平均單位尺寸（從70平米直接到85平米），極大的限制了開發商建造小型單位的能力（每個項目總的單位數目將減少約18%），並且對於大家詬病的陽台、空調槽面積做了限制，這些是在香港無法做到的。
所以下圖這種奇葩710尺（66平米）的郊區三房反人類戶型，以後應該不會出現了，開發商大可安心的做個同面積兩房賣。
細心的朋友也會發現那些平均面積100平米的地點都是低密度的有地住宅區，會極大的緩解區域內的交通狀況，這也顯示了URA的長期規劃細緻之處。
而URA新政效果也是立竿見影，目前新加坡樓盤的平均單位面積，已經從2018年的800尺反彈到920尺，也就是恢復到了2010年的水準：
所以大家無需擔心新加坡私宅面積會越來越小。
就如我之前在《Enbloc洗洗睡》，和《給坡縣集體出售潑冷水》這兩貼中的分析，URA的出手已經定義了新的私宅尺寸基準，這個政策對於開發商來說風險加大，比如最近watten estate這個Enbloc將來的平均單位售價一定會是3M+，極大的限制了開發商的資質要求，也避免了像2017、2018那樣很多盲目出手的Enbloc。
而且結合我最近的一系列樓盤觀察，未來大眾新私宅戶型會趨於人性化（比如飄窗的絕版、空調槽的大小和位置、陽台的面積等一系列調整），特別是本地一些優秀的大牌開發商的作品，大家可儘管放心。
