所谓盲人摸象，《涅槃经》载：“其触牙者，即言象形如莱茯根；其触耳者，言象如箕；其触头者，言象如石；其触鼻者，言象如杵；其触脚者，言象如木臼；其触脊者，言象如床；其触腹者，言象如瓮；其触尾者，言象如绳。”
比喻对事物只凭片面的了解或局部的经验，就乱加猜测，想做出全面的判断。
话说小Li飞刀经常接触到不同的客户，对于新加坡的楼市也是持有不同看法：
有看好的，也有看衰的；
有认为要崩盘的，也有认为白菜价的；
有认为政府会取消ABSD的，也有觉得随时会来降温措施的；
有认为要等等再等等的，也有看了一次就果断出手的；
理由千奇百怪，普遍角度单一，无法全面分析，恰似盲人摸象，恰逢机缘巧合，由我借机分析。
其实这是一篇迟到了近一年的文章，本来应该在去年下半年CB放开后就写的；
那时标题我都想好了：《新加坡私宅的供需失衡有多严重》；
也是对我两年前写的《新加坡私宅供过于求？可能恰恰相反！》的一个呼应；
不过因为偷懒搬砖繁忙所以就耽搁下，直到目前空闲了才有机会重新审视；
也是因为恰好最近（2021/10）全球最佳银行DBS（星展银行）发布了一篇报告，题为《房产还会是你的那桶金嘛？——为什么不是越多越好》。
此报告在各大媒体引起了关注，比如早报的报道：《星展报告：本地私宅价格相信已超越一般买家负担能力》；
权威媒体的报道自然会比较有分量，比如2021年初的早报社论：《早报社论：警惕房价过热苗头》就已经让大家心有余悸；到了今年6月部长和MAS的表态：《金管局：楼市没有过热 目前不必出台降温措施》又似乎给了大家定心丸；
不过各种媒体的解读错综复杂，还是让人不知所措；
所以喜欢无聊刨根问底的小Li飞刀，找来了DBS这份56页的原版报告，发现其中亮点满满，特别是对于坡县的房产数据解读颇具代表性，毕竟是DBS“综合了公开数据与该行120万名零售客户的资料总结出的”。
有意思的是在2018年5月，同样是DBS，也同样是这个作者Derek Tan（陈伟祥）写了篇90页的新加坡房产报告，预测新加坡新私宅尺价会从当时的1500 PSF到2030年的2300PSF-2900PSF，并且取决于房价和收入增长是否处于1.5%-3.2%的区间。
不懂是不是这份报告，间接导致了政府在两个月后出台了史上最严厉的2018降温措施。
当然我这次不是做原文翻译（有兴趣原文的可以微信我：rammztein获取两份报告的PDF）。
我只是摘抄DBS报告中部分房产相关的内容，并且结合其他权威数据来源，以拒绝盲人摸象的态度，从下10个角度来做解读分析：
1. 新加坡住宅类房产的分布和价格走势
2. 新加坡家庭资产和负债现状一览
3. 新加坡房产购买人群比例分析
4. 新加坡私宅空置率和租金走势
5. 新加坡私宅的平均面积走势
6. 新加坡的私宅的收入-负担能力分析
7. 新加坡的组屋负担能力分析
8. 新加坡家庭的贷款负担能力分析
9. 新加坡房产到底有没有泡沫
10. 新加坡第二套房是不是值得入手
1.新加坡住宅类房产的分布和价格走势
我们都知道20/80法则，在新加坡确实也有近8成的居民住在组屋，最新的数字是78.8%，参考《新加坡：更多居民家庭住在私人公寓和有地住宅》
而主要的房产类型：政府组屋、私人公寓和有地住宅过去30年（1990Q1-2021 Q1）的价格走势如下图，并且附上每10年的各类型房产的价格增值%比例：
所以看了上图，我们得出了什么结论？
是不是新加坡房产的价格增长每10年是逐步下降的？
虽然还在涨，但是幅度不大了，特别是最近的10年。
2.新加坡家庭资产的构成和负债比例
下图是新加坡家庭资产的构成比例，过去20年间发生了一定的比例变化，大致上家庭资产翻了4倍（从2001年的695B到2021年的2622B），可以认为是每10年翻倍。
目前（2021年）家庭资产中的房产的比例下降了，从51.9%降低到41.7%，特别是过去10年的降幅较大，想必和政府的房产降温措施息息相关。
值得注意的是，新加坡家庭的现金比例大大增加到了19.9%，也就是这10年来新加坡人整体更有钱了^_^。
是不是可以来个简单的假设：你家有价值100万的住宅的话，占总资产的41.7%，那么可以推算出你手上的现金存款应该为48万。
是不是又被平均了？那就和我一样了。。。
有了家庭资产，你一定会关心负债的，那么过去20年新加坡家庭的负债情况如何？
我们可以看到，根据DBS的数据，即使在新加坡私宅市场这几年一路走高的情况下，家庭资产负债比例是一路下跌的，而且是过去25年来的低点，也就是回到了1995年的水平。
当然负债率低的部分原因，也是因为平均家庭资产上升了不少，也就是前面提到的每10年翻倍现象。
总体来说，这个数据说明了新加坡家庭资产配置极其健康？
也印证了过去10年的房产降温措施特别是TDSR政策极为成功？
我们先别下结论，继续往后看。
3.新加坡房产的购买人群比例分析和ABSD交付状况
3(a).新加坡房产的购买人群比例
我们可以从数据得知，绝大部分新加坡的私宅（96%）是新加坡人SC（82%）和PR（14%）购买的，而且SC的比例（82%）还在不断上升：
而外国人的购买比例在2011年到达高峰后随着ABSD等降温措施逐步下降，到目前只有4%了：
所以，如果有人对你说：是外国人把新加坡房产炒起来了，你心里有底了嘛？
3(b).有多少人交了ABSD入场？
那么82%的新加坡人和14%的PR有多少付了ABSD，也就是额外税费入场？
一图看懂新加坡房产历年来交付ABSD的比例：
我们看到，2020年的ABSD交付比例（23.2%），对于2014年的高峰（48.1%）已经减半了。
而且2017年的ABSD总量达到新高，政府在2018下半年出台了降温措施后，就一路下降，也足以说明政策的威慑力。
付ABSD的人逐渐减少，也说明了刚需（SC首套房无需ABSD）比例增加，那么可以认为目前市场上有8成以上的交易是第一套房，可认为是刚需；
这个也符合前面提到的至少8成私宅是新加坡人SC购买的；
而剩余的近2成购买者是PR和外国人，无论如何都是有ABSD的；
但也不要忘记PR（14%的交易量）的第一套也是刚需，所以总刚需比例一定超过8成。
4.新加坡私宅空置率和租金走势
借用最近MAS报告的图片，清晰明了：
可以一图看懂：私宅空置率目前少过10年平均水平，租金指数接近10年高点。
5.新加坡的私宅面积会不会香港化？
去过香港的朋友都对于那边的住房印象深刻
而不少朋友也是担心：新加坡私宅的面积越来越小，会不会将来和香港一样啊？
我的看法是：新加坡幸亏有URA的保驾护航，才没有使得私宅面积香港化。
上图是来自2018年10月的URA指导原则，提高了郊区楼盘的平均单位尺寸（从70平米直接到85平米），极大的限制了开发商建造小型单位的能力（每个项目总的单位数目将减少约18%），并且对于大家诟病的阳台、空调槽面积做了限制，这些是在香港无法做到的。
所以下图这种奇葩710尺（66平米）的郊区三房反人类户型，以后应该不会出现了，开发商大可安心的做个同面积两房卖。
细心的朋友也会发现那些平均面积100平米的地点都是低密度的有地住宅区，会极大的缓解区域内的交通状况，这也显示了URA的长期规划细致之处。
而URA新政效果也是立竿见影，目前新加坡楼盘的平均单位面积，已经从2018年的800尺反弹到920尺，也就是恢复到了2010年的水准：
所以大家无需担心新加坡私宅面积会越来越小。
就如我之前在《Enbloc洗洗睡》，和《给坡县集体出售泼冷水》这两贴中的分析，URA的出手已经定义了新的私宅尺寸基准，这个政策对于开发商来说风险加大，比如最近watten estate这个Enbloc将来的平均单位售价一定会是3M+，极大的限制了开发商的资质要求，也避免了像2017、2018那样很多盲目出手的Enbloc。
而且结合我最近的一系列楼盘观察，未来大众新私宅户型会趋于人性化（比如飘窗的绝版、空调槽的大小和位置、阳台的面积等一系列调整），特别是本地一些优秀的大牌开发商的作品，大家可尽管放心。
