接下来就到了大家都关心的话题：
6.新加坡私宅的负担能力有没有下降？
我们从以下几个角度来分析
6(a).新加坡家庭的收入变化对比
我们来看新加坡的家庭收入变化，过去20年的对比如下：
其中“最大比例部分的家庭”月收入有着实质的飞跃，这个和前面的“过去20年家庭资产翻了四倍”的数据是吻合的，从2000年的月入15000；
另外目前月入>15000新币的高收入家庭从2000年的5%到了2020年的23.5%，这个实质飞跃，也决定了新加坡私宅市场的参与人群和价格走势。
因为一开始就提到了，新加坡居住在组屋和私宅比例是8/2开，那么2成的高收入家庭自然是私宅的主力参与者；
我们从另一个数据来验证下，结合早报的报道《新加坡近一半家庭月入9000》的表格看出，2010年和2020年各自的中位数收入确实是在上图的5000-8000这个区间的，而且都小过平均数，这就可以用“被平均”现象来解释，也就是收入低的大部分人群被高收入群体平均了，也是侧面体现了贫富差距的拉大。
我们普通人的生活中，这10年来一直有人时不时吹风新加坡的经济不好；
我的理解是：受到“经济不好”影响的人，和私宅市场的参与者（也就是高收入家庭）是两个不同群体。虽然大众主流认为经济普遍不好，但是有钱人在实际行动上没闲着，特别是疫情之后。比如根据报道：疫情之后，新加坡家庭净资产增长了12%
事实上，2010-2020年的新加坡经济增长确实是近几十年来最差的十年，但是高收入家庭（月入>15000）数量却还是发生了激增，我们如何看待这个现象呢？
有兴趣的可以读下这两贴，可以完美解释穷人通缩和富人通胀现象：
6(b).新加坡房产对应的家庭收入-价格比变化
下图很重要，是新加坡房产的家庭收入-负担比，也就是新加坡家庭要攒多少年钱才能买得起私宅。
DBS提供了过去20年的比较，是个很有意思也很残酷的数据。
新加坡这个负担能力数据是处于什么水平，我们来对比下天朝的房价-收入比：
当然网上找来数据可能不靠谱，我们从《英国伦敦房价到底有多便宜？》一文中彭博社的数据来源作为参考：
所以对于普通家庭，新加坡的私宅负担能力，是北京的两倍？并且是深圳的3倍？
具体来看数据，如果你的家庭收入处于中位数（一般都是少过平均数的），目前还在观望私宅市场，那么你已经错过了20年来私宅最便宜的时期（也就是2013大规模降温措施之后的2014-2017时期），你需要多赚2年的收入才能买得起和2016年同样的私宅（10.1年和12.2年的差别）；
如果你的家庭收入是在前20%的（月入>15000），虽然你错过了过去几年私宅市场的触底反弹，但是你只需多赚1年的收入就能买到和2016年同样的私宅（5.8年和6.9年的差别；
看出来了嘛？是不是觉得不公平？
6(c).一个极其残酷的事实
同样的房产，有钱人可以比你付更少的努力就买得起，你在千辛万苦赚钱筹首付或者等房产降价，正真的市场参与者（收入在头部20%的家庭）轻松就够到了门槛入场，并且顺手又把门槛抬高了。
这个理论也适用于组屋和公寓的对比：
我早期的帖子《组屋和公寓，给你个思路》也有分析过。
别看现在2021年组屋涨的欢，人家有地住宅、公寓等资产都已经涨了几轮了，人家升值一轮都可以涨出你半个组屋的价格；
这也是我在《如何构建知识体系——并不深奥的新加坡房产思路（1）》里提到的坡县房产鄙视链的关系。
以及《努力和选择——并不深奥的新加坡房产思路（2）》帖里提到的门槛理论分析。
穷人和富人在各国央行负利率大放水的情况下，他们各自的选择和之后的结果，也正是过去几十年循环发生的事情：
而上面DBS的数据，揭露了一个更加残酷的事实：目前的新加坡私宅价格负担能力，对于头部20%收入的家庭来说，是和20年前一样的！
也就是对这部分群体来说，现在的私宅和20年前一样“便宜”^_^；
而且相对于10年前（2010年左右）是更“便宜”了（需要收入8.5年->6.9年）。
其实不光对于头部20%收入的家庭，私宅对于中位数收入家庭的负担能力，也是类似：即对于10年前来说更便宜了，和20年前比差不多。
这样对于落后收入群体来说，更是雪上加霜，贫富差距拉大的效益体现无疑。
这也是：选择大过努力的另一个体现：
在房产牛市中拚命打工凑首付追房价的普通人，被其他参与者降维打击：
马太效应在财富领域的体现已经是淋漓尽致了！
所以各位需要牢记的是：
头部20%收入的家庭的可以左右新加坡私宅价格走势！
或者说私宅价格走势会跟随头部20%收入的家庭而变化；
甚至完全可能是TOP 5%-10%收入的家庭，他们的购买决策，可以极大的影响到各个类型的房产，因为他们理论上可以“降维”购买任何大众化的房产。
所以过去十年私宅变得相对“便宜”了，那么组屋呢？
7.过去10年的组屋也变得更“便宜”了！
我们也可以从下面DBS的数据中看出，2000-2020的头10年中，家庭中位数收入年增长为3.7%，而组屋价格年增长是5.1%，于是负担能力逐步下降；
而到了第二个10年，也就是过去10年，得益于政府的大力降温措施，组屋价格年增长只有1%，而家庭中位数收入增长为3.8%，于是组屋的负担能力大大改善；
而消费价格指数PPI这10年来也处于低位，只有每年1.2%。
于是可以很轻松得出结论：
得益于收入增长，2010-2020的过去10年，新加坡的组屋也变得“便宜”了！
我们从另一个公开数据来验证下，来自2021年4月13日的Business times的报道
我们可以看到2010-2020年，新加坡的组屋收入-价格的负担能力，总体大幅改善：从2010年前的4.8降到2020年的3.9，也就是普通人可以少赚一年钱就能买得起2010年同样类型的组屋。
话说回来，第一世界的发达国家，普通家庭只需花4年的薪水就可以负担得起住房，这本身不是个很了不起的成就嘛？
正如新加坡HDB总部的“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”牌匾所示。
8.私宅和组屋的负担能力提高了，那么对应的贷款压力如何？
8(a).本地市场房贷负担能力绰绰有余？
如果房产由于收入增长变“便宜”了，是不是理所当然的负担小了？
DBS给出的目前数据如下：按照房贷-收入比来看（绝大部分是私宅，含少量HDB贷款），各个年龄段、各收入水平的分类数据如图：
我们知道，2013年开始MAS规定的收入-负债TDSR（总贷款偿还比例）的上限是60%；
所以目前各个年龄阶层、各个家庭收入阶层的“房贷-收入比例”都很健康；
比如新加坡处于中位数月入9000-11999的家庭，房贷-收入比例只有平均21%；
也就是每月21%的家庭月入用来偿还房贷，远远没有达到60%的比例上限；
而头部20%收入的家庭（月入>15000），每月也只有27%的收入用于偿还房贷；
前面提到过，这个人群才是私宅购买的主力，只要他们的负担能力有盈余，私宅市场走势还会逐渐倾向于他们的够买行为。
8(b).不良贷款水平较低、贷款比例LTV逐步下降
而来自新加坡金融管理局MAS最新(2021 Q4)的数据，目前新加坡房贷中不良贷款的比例和过去十年平均数0.38%不相上下，至于这个数据的意义和好坏嘛，中国目前数据是接近2%，有兴趣的可以自行Google对比下。
另外一个有意义的数据是平均贷款比例LTV，目前在45%左右，而目前MAS规定的上限是75%，也就是你今天买个100万的房子能贷款最多75万，首付25万。
而LTV目前平均在45%就说明：每个价值100万的房子，平均剩余贷款是45万。
这个数字相当于只用到了MAS规定上限的6成；
也是说明了目前新加坡房产普遍没有过度借贷或者是用足杠杆。
结合上个章节的DBS数据，我们可以得知：
目前新加坡大部分年龄的人群、大部分中高收入家庭的贷款比例，只用到了TSDR规定上限的不到一半；
并且贷款比例只有MAS规定上限的6成（平均LTV=45%）；
极大的说明目前新加坡的“贷款-收入水平”处于健康水平；
这个也和本文一开始提到的新加坡家庭负债比例为过去25年来的低点有着呼应；
