大众私宅不“大众”了?新地段投标价创纪录,售价或直追市区

2025年05月14日   •   1710次阅读

大众化私宅还能“亲民”多久?新盘尺价或冲上2800元

近年来,中央区以外(OCR)新私宅项目的价格一路高歌猛进,部分发展商的投标价甚至超越了传统被视为“高档私宅”地段的核心中央区(CCR)。市场预期,一些未来推出的新项目销售尺价或将高达2800元,逼近乌节路高端项目定价。这一趋势不仅打破了人们对私宅市场的既有认知,也引发了对“大众化私宅”是否正在失去“亲民性”的讨论。

OCR项目价格直逼市区,市场格局悄然重塑

按照惯常划分,新加坡私宅市场可分为三类:

核心中央区(CCR):代表高档私宅,地段优越、邻近CBD。

其他中央区(RCR):中档私宅,一般位于市区边缘,如红山、加冷等地。

中央区以外(OCR):大众化私宅,主要面向HDB升级族。

长期以来,CCR被视为价格天花板,OCR则是“性价比”之选。然而,随着多个OCR新盘定价屡创新高,这种区隔正在被打破。

截至今年3月中旬,乌节路的The Collective at One Sophia平均尺价为2745元,仅比Chuan Park(2589元)高出约5.7%。而另一项目Union Square Residences(誉岭峰)虽然位于RCR,却定价高达3171元,反而高于部分CCR项目。

投标价节节攀升,大众私宅未来售价看涨

更值得注意的是,OCR地段的投标价已多次刷新纪录。

例如,上月落幕的Bayshore Road地段,得标价达到每平方英尺1388元,创下OCR住宅用地史上最高成交纪录。这一价格不仅超过了荷兰通道(Holland Drive)和里峇峇利埔(River Valley Green)A地段的CCR投标价(分别为1285元和1325元),也意味着开发商在未来定价上将面临成本压力。

根据市场预测,未来碧湾路新盘销售尺价有望落在2600至2800元之间,可谓与高档私宅价格“零距离”。

高价背后:刚需支撑与区域特性

虽然价格上涨令人侧目,但分析师认为,大众化私宅仍具结构性优势。博纳产业研究主管黄秀莹指出,像Chuan Park和金文泰的ELTA等OCR项目,之所以价格坚挺,是因为其靠近地铁站、学校、商场等配套齐全,且该区域多年未有新项目推出,存在“积压需求”。

自2018年以来,多轮房地产降温措施主要针对投资者与海外买家,这导致高档私宅价格涨幅放缓。而OCR项目由于主要由自住型买家支撑,需求更稳定,反而价格节节上扬。

短期内,我们或许还会看到部分OCR地段出现更高的投标价,但这种情况不会无限蔓延。

新盘还是转售盘?买家面临理性选择

面对新盘价格不断上探,有分析师建议买家重新评估转售市场的价值。

分析师以2025年第一季度数据为例指出:新OCR项目(969至1292平方英尺)尺价中位数达2415元;同面积转售CCR单位尺价仅2220元;转售OCR单位尺价更低,仅1445元。

这一对比显示,在当前市场环境下,转售私宅在价格与空间上的性价比更高,尤其对预算有限但追求居住空间的家庭来说,是一个务实的选择。

市场展望:模糊的“区位界线”,更加精细化的价值判断

私宅市场的“价位地图”正变得日益复杂。多家机构分析一致认为,未来买家对“CCR-RCR-OCR”的划分不会一味照单全收,而是更倾向于关注项目本身的地段特性、配套、稀缺性及生活便利度。

项目定价是否合理,已不仅仅取决于区域划分,更取决于买家是否‘认同’项目价值。开发商的投标价虽受细分市场影响,但最终售价仍需平衡地段、配套与市场接受度。

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