大众化私宅还能“亲民”多久？新盘尺价或冲上2800元
近年来，中央区以外（OCR）新私宅项目的价格一路高歌猛进，部分发展商的投标价甚至超越了传统被视为“高档私宅”地段的核心中央区（CCR）。市场预期，一些未来推出的新项目销售尺价或将高达2800元，逼近乌节路高端项目定价。这一趋势不仅打破了人们对私宅市场的既有认知，也引发了对“大众化私宅”是否正在失去“亲民性”的讨论。
OCR项目价格直逼市区，市场格局悄然重塑
按照惯常划分，新加坡私宅市场可分为三类：
核心中央区（CCR）：代表高档私宅，地段优越、邻近CBD。
其他中央区（RCR）：中档私宅，一般位于市区边缘，如红山、加冷等地。
中央区以外（OCR）：大众化私宅，主要面向HDB升级族。
长期以来，CCR被视为价格天花板，OCR则是“性价比”之选。然而，随着多个OCR新盘定价屡创新高，这种区隔正在被打破。
截至今年3月中旬，乌节路的The Collective at One Sophia平均尺价为2745元，仅比Chuan Park（2589元）高出约5.7%。而另一项目Union Square Residences（誉岭峰）虽然位于RCR，却定价高达3171元，反而高于部分CCR项目。
投标价节节攀升，大众私宅未来售价看涨
更值得注意的是，OCR地段的投标价已多次刷新纪录。
例如，上月落幕的Bayshore Road地段，得标价达到每平方英尺1388元，创下OCR住宅用地史上最高成交纪录。这一价格不仅超过了荷兰通道（Holland Drive）和里峇峇利埔（River Valley Green）A地段的CCR投标价（分别为1285元和1325元），也意味着开发商在未来定价上将面临成本压力。
根据市场预测，未来碧湾路新盘销售尺价有望落在2600至2800元之间，可谓与高档私宅价格“零距离”。
高价背后：刚需支撑与区域特性
虽然价格上涨令人侧目，但分析师认为，大众化私宅仍具结构性优势。博纳产业研究主管黄秀莹指出，像Chuan Park和金文泰的ELTA等OCR项目，之所以价格坚挺，是因为其靠近地铁站、学校、商场等配套齐全，且该区域多年未有新项目推出，存在“积压需求”。
自2018年以来，多轮房地产降温措施主要针对投资者与海外买家，这导致高档私宅价格涨幅放缓。而OCR项目由于主要由自住型买家支撑，需求更稳定，反而价格节节上扬。
短期内，我们或许还会看到部分OCR地段出现更高的投标价，但这种情况不会无限蔓延。
新盘还是转售盘？买家面临理性选择
面对新盘价格不断上探，有分析师建议买家重新评估转售市场的价值。
分析师以2025年第一季度数据为例指出：新OCR项目（969至1292平方英尺）尺价中位数达2415元；同面积转售CCR单位尺价仅2220元；转售OCR单位尺价更低，仅1445元。
这一对比显示，在当前市场环境下，转售私宅在价格与空间上的性价比更高，尤其对预算有限但追求居住空间的家庭来说，是一个务实的选择。
市场展望：模糊的“区位界线”，更加精细化的价值判断
私宅市场的“价位地图”正变得日益复杂。多家机构分析一致认为，未来买家对“CCR-RCR-OCR”的划分不会一味照单全收，而是更倾向于关注项目本身的地段特性、配套、稀缺性及生活便利度。
项目定价是否合理，已不仅仅取决于区域划分，更取决于买家是否‘认同’项目价值。开发商的投标价虽受细分市场影响，但最终售价仍需平衡地段、配套与市场接受度。
