新加坡的組屋制度是最成功的住房體系之一，一對工作穩定的年輕夫妻，能很輕鬆買到屬於自己的小窩，當然前提是符合購買組屋的資格。而同時，超低的房貸利率（目前低達1.1%左右），也讓貸款不再是沉重的負擔，理財產品的保證收益都可以遠高出房貸利率。 作為家庭財務管理的重要環節，房貸如何規劃同樣需要關注。要不要Refinance？要不要提前還貸？這兩個問題經常會被客戶問到，我們分三種貸款形式來分析下：
1、HDB固定利率
購買HDB房屋可以選擇向HDB貸款，優勢是高達90%的貸款比例，利率也基本維持不變，不用擔心利率波動。
但2.6%的固定利率，遠遠高出銀行貸款利率，尤其是近年來利率一直走低。
就拿目前某銀行的5年1.4%配套來講，10萬額度就可申請，門檻極低，與HDB利率相差1.2%，如果50萬的貸款，銀行貸款每年少交6千的利息，5年下來，能節省近3萬。
鑒於近十年的利率走勢，銀行配套內利率雖然會有升降，但很難高過HDB的，尤其是當今低利率環境下，相信低房貸利率會維持較長時間。
因此，對絕大多數人來講，建議從HDB轉換到銀行，節省利息，直接降低每月還款額。
實在厭惡風險的，可維持不變，畢竟HDB轉換到銀行貸款是單向的，不可逆。
2、已過配套期的銀行貸款
一般發生在工作忙、很少做財務梳理的人身上。鎖定期一過，貸款利率會大幅升高，甚至高出HDB貸款利率。
這種情況沒有爭議，應及時到市場上尋找合適配套，降低利率。
3、配套期內的銀行貸款
這種情況一般不會做太多調整，畢竟有鎖定限制，有特殊需求的，可關注相關條款，比如賣房或提前還貸免罰款，是否允許銀行內更換配套。
需要注意的是，新貸款配套合同簽署後，三個月後才能生效，因此至少要提前三個月規劃新的貸款配套，避免在切換期間承擔高利率。
4、怎麼找合適的配套
市場上選擇很多，最直接的是找利率最低的。
喜好確定性的就選擇固定，能承受波動的選擇浮動；
預期利率走低，選擇鎖定短的，預期利率回升，選擇鎖定長的；
考慮提前還貸或者換房的，關注有無提前還貸或賣房免罰款條款；
另外，關注下銀行補貼，有的銀行補貼額度很高，可完全抵消律師費和評估費，還能凈賺。
5、要不要提前還貸？
對於絕大多數客戶，我的答案都是不要，這麼低的利率，為什麼不能多借點？
市場上投資理財方式很多，可輕鬆找到收益超出房貸利率的方式。
比較合理的方式是：
將HDB貸款Refinance到銀行，降低還貸支出，同時選擇合適的方式，進行保本理財或基金定投等。
舉例：房貸換到某銀行的5年1.4%，另外進行保證收益2.68%的6年理財，周期相近，輕鬆賺取1.28%的利率差。
何況，房貸目前低達1.1%左右，理財也有收益更好的選擇！
適合提前還貸的人：流動資金充裕，完全不做理財，放銀行任由貶值的。
