這是我們新增加的一個欄目，#每月的市場分析#，及時更新市場動態，幫助市場從業者和參與者找到合適的位置及策略。
這個是第三期啦,每期的側重點會不同，根據目前市場的熱點來決定內容。
這期的側重點是，目前的大環境對房產市場有什麼影響？
1.戰爭的影響 - 俄羅斯和烏克蘭的戰爭
2.股市對房市的影響
3.油價上漲對房市的影響
4.通貨膨脹的影響
5.加息的影響
6.還在持續的冠狀病毒的影響
戰爭對房市的影響
歷史上幾次戰爭和房產指數
上圖紅線是新加坡的房產指數，對應的紫色字體標出了歷史上的幾次戰爭， 像阿富汗戰爭(2001-2014),伊拉克戰爭（2003-2011),葉門衝突（2014-？)以及今年三月剛開始的俄羅斯和烏克蘭戰爭。
歷史上幾次戰爭期間，房價指數是持續攀升的，唯一使房價指數下跌的是2013年政府的降溫措施，其中的貸款限額條例(TDSR)才真正打擊到房市。
所以新加坡房市在歷史上的表現是戰爭期間價格持續上升。參考歷史的話，這次的俄羅斯-烏克蘭戰爭也不會例外。
如果把每年的成交量畫上去，成交量是按每年17%的幅度增長，戰爭期間也不例外。
成交量其實是價格的一個佐證，有成交量支撐的價格才是真正可持續的價格。
從上面可以看出，戰爭期間，價格和成交量還是持續上升，作為普通投資者採取的策略應該是偏積極。
股市對房市的影響
股指和房指同向移動
上圖紅線是新加坡的房產指數，綠線和藍線是股指，藍線是S&P 500。
911恐怖襲擊期間，股指和房指都是下降5-6個季度，恢復期上漲20-24個季度。
2008金融危機，股指和房指下降4-6個季度，恢復期股指是4個季度，房指是17個季度。
最近事件，2019冠狀病毒，股指和房指下降一個季度，到目前已經上升5-8個季度。
圖上所顯示的事件剛發生時，股市和房市從最初的震動期到最後的恢復期都基本上是V型反彈，不僅是同向反應，而且恢復期或者上漲期要比震動下降期長很多。不僅如此，在股市震動期，投資者也傾向於把資金投入相對穩定的房市。
油價上漲對房市的影響
油價增加了運輸和建築成本
油價是藍線，房產指數紅線。其實油價並不直接跟房價掛鉤。油價增長是增加了運輸和建築成本，從而間接提升了房價。
通貨膨脹對房市的影響
食品價格在過去10年增長了30%-50%
這個比較簡單易懂，過去10年，食品價格增加30%-50%。我們把錢放在銀行里不可能在10年內增這麼多，只會貶值，10年前的10塊錢和今天的10塊錢購買能力完全不同，5個漢堡和3個半的區別。
目前大家都明白固定資產可以抗通脹，上圖是過去15年房產指數（紅線）增長了86%，消費者指數（藍線）增長了32%。遠大於消費指數增長，把錢放在房產上可以有效抵禦通脹。
細化到每年的房產增長和消費者指數增長率，大部分時間房產都跑贏通脹的，長期持有就更明顯。
加息對房市的影響
低利率造成房價上漲？並不總是如此
這個是目前大家最關心的問題，是不是低利率造成房價高漲，高利率房價一定下跌呢？兩者反向移動？上圖表示也不是如此，25年來，64中的35次, 即54%的時間內他們是反向的。也就是說利息不是造成房價上升或下降的唯一因素。也不是決定因素。
再看下圖 2017-2019年代表利息的SORA上升,房價也上升，利息和房價同向移動。
其實決定房價上漲的因素並不是利息，而是基本面。
這些基本面就包括：
整體的經濟是增長的，就業率高，這樣，整體的市場現金充裕，流動性好。國家的政治穩定，貨幣穩定並不斷增值。成為一個區域的避風港，就像新加坡。目前大家既然已經意識到房產抗通脹和各種危機。那麼也不會因為一點加息就不投房產。
目前加息的心理價位2.6%也就是HDB貸款利率都還沒達到，所以還不足以構成以影響。
冠狀病毒對房市的影響
類似冠狀病毒對房價的影響，在歷史上也是持平或者增長
我們已經和冠狀病毒並存兩年了。回顧下歷史上每次大型的流行疾病對房市的影響：
2003-2004年的SARS 期間， 房價和成交量基本持平沒有增長。
2009-2010年的H1N1期間，房價及成交量都增長。
2020-目前的冠狀病毒，房價和成交量都增長，這一時期的增長是以提升到更大面積住宅需求來主導。
買家如何決策？
如何用最少的預算，買最超值的樓盤
很多投資者的困惑是，我的預算不是很高，可以嗎？可以賺錢嗎？
可以的，不用擔心，如果你的投資額在150萬，市場上有70%以上的人和你是一樣的， 擔心什麼呢？
150萬的預算如何利益最大化？
01 CCR核心區
如果目標是核心區CCR的樓盤，150萬以下大機率買到的是1房或者1加書房。
核心區CCR150萬以下樓盤選擇：
第一個重點關注荷蘭村的樓盤，因為這裡的樓盤基本150萬以下還可與買到1加書房，而且大部分還是學區房。目前還有一些促銷比如leedon green 詳情以下：
第二個重點關注的是武吉知馬長春企業的三個樓盤中的Fourth Avenue residences, 今年年尾就可建成，非常適合要馬上入住或者馬上收租的投資者心態。
02 RCR其他核心區
如果目標是其他核心區RCR的樓盤，這個區的建議反而是位置比較靠近市區的那些盤第三和第五郵區的，比如normanton park, Avenue south residences, 及The landmark
其他核心區RCR150萬以下樓盤選擇：
第一個重點關注的是normanton Park，他的銷量一直非常驚人，在一月份94間，二月也是相當多，這說明一點他的尺價實在是太超值很多三房尺價不到1900。
第二個重點關注的是Avenue South residences,第一個南部瀕海概念樓盤，而且是大華的。
第三個重點關注的是Landmark,目前促銷後尺價不到2200，基本是今年開盤的OCR位置的尺價，非常值得一看。
03 OCR核心區以外
如果目標是核心區以外OCR的樓盤，重點可以考慮The watergarden,the florence 以及The gazania。
核心區以外OCR150萬以下樓盤選擇：
第一個重點關注的是the watergarden,坎貝拉地鐵站旁，重點是靠地鐵，周邊設施跟得上。價格媲美EC。兄弟樓盤The commodore 也可以一起關注。
第二個重點關注的The Florence, 在高文地鐵站，目前熱銷，位置去市中心還比較方便，高文有很多有地住宅密度低，最重要的是它的總價不是很高，兩房120萬內可以買得到。
The Gazanian最大的優點是永久產權，即將建成，周邊都是別墅，基本是永久產權項目里價位最划算的。目前熱銷中。
總結下：這期是大家關心的周邊環境對房價的影響，三月份重要的兩點就是戰爭和加息，歷史上的戰爭期間房價和成交都是繼續上漲，加息目前還沒到心理價位，而且也不是房價的決定性因素，房價還是看基本面，經濟增長，就業率，以及避險資金所帶來的充裕流動性。新加坡目前以安全性著稱，作為避風港的地位是穩穩地了。
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