01 房屋租約一定要用英文書寫嗎？口頭協議是否有效？
根據不動產轉讓及財產法令第53（1）條，七年或以上的租約必須用英文書寫，並且要雙方簽名方為有效。
七年以下的租約可用任何語文甚至可用口頭租約，但根據民事法令第6（D）條，如果一方要用口頭租約採取法律行動，還須有：（一）書面證據可以是備忘錄或書信或便箋或電郵或（二）提告方按被告方的口頭允諾作出的履行（例如租戶已搬進去並付了租金）。
也就是說若有口頭租約加一些書面證據，或口頭租約加已做的履行，就可向法庭要求執行口頭租約，但也要看雙方的庭上證據力度而定。口頭租約畢竟不如書面那樣全面完整。租約必須包括以下重點：（一）雙方名字；（二）租期及何時開始；（三）產業地址；（四）租金及（五）主要或特別條款。
02 短期租約允許嗎？約滿可否不立新約，繼續交租即可？
2017年開始，新加坡政府禁止私人住宅（包括有地住宅和公寓）出租房子/房間少於連續三個月，除非獲得市區重建局批准。這是因為政府不允許屋源共享。屋源共享是指若有多餘房間，出租給前來遊玩的旅客住上幾天，不必住旅館。不過這會干擾其他鄰居的寧靜生活，也可能造成安全問題。所以短期租約是每個時段不能少過連續三個月。約滿後雙方取得共識，可以不立合約繼續租約，因為口頭租約也是有效的。
一旦租期少於三個月，初犯可被罰款高達20萬元。若犯法後讓租戶繼續租住，則罰款可達每日1萬元。重犯者除罰款外，也可被判監長達一年。
03 房客欠租，屋主可否馬上趕人？
若有書面合約，一般會註明若欠租超過七天，屋主可終止合約。一般做法是欠租金超過30天，屋主可採用這個選項。按照普通法，屋主可用和平手段或通過法律程序取回房子。首先屋主須向租戶發出終止合約通知書，說明原因並註明若限期內不交租，則須搬離。若租戶到時仍未交租，屋主須向法庭取得租金欠款判決書。有了判決書就可申請屋子的占有令狀（Writ of possession）去執行上述的終止合約通知書。欠租的租戶可向法庭求助，法庭會給租戶四星期的通融期還款。
占有令狀是授權法庭的執行官取回屋子，向租戶發出驅逐通知書（Notice of Eviction)。驅逐通知書會說明何日何時租戶必須離開。執行官會和屋主一起執行驅逐令，必要時執行官可強行入屋，將值錢財物扣押抵債（一般屋主也會申請財物扣押和出售令狀 writ of seizure and sale）。租戶被逐出後，屋主即可換鎖頭，不讓租戶回返。
提前終止合約的法律程序繁瑣費時，律師費也不便宜，所以許多人寧願不追究部分的拖欠租金，讓租戶自願搬走，省去許多麻煩。
若屋主不想終止合約，只想討回所拖欠的房租，則可做兩件事，一是入稟法庭，追討所欠租金，如同一般民事訴訟。二是通過律師向法庭申請扣押財產令（Writ of distress)。通過扣押令可追討扣押令發出前12個月所拖欠的租金。若法庭批准，會令負責執行庭令的執行官去租戶家裡或辦事處扣押值錢財物如電視、冰箱、名貴家私等。扣押財產的價值大概等於所欠租金加上司法費用。執行官扣押後會交一份清單給租戶。除非租戶在五天內還請所欠租金和司法費用，否則執行官可把財物賣出抵債。
04 若房客從事非法活動，屋主如何不受牽連？
除了聚賭或淪為色情活動場地，可能牽連屋主外，若房客已喪失在新加坡的合法居留身份，或讓沒有合法居留身份者留宿，都可能為屋主帶來麻煩。所以合約里要清楚列明，不能在屋內進行什麼活動以及哪一類人士不允許在該處居住。合約應說明一旦發生這些事，租約將自動失效，房客必須搬走，並註明若對屋主造成任何損失，則須作出賠償。
一般在出租時，屋主必須要向房客索取居民證副本及其他資料如手機號。若是租給外國人，則須索取護照、工作準證副本，並在租戶更換工作時更新資料。同樣的，若與租戶同住者也是工作準證或學生證持有者，也須取得這些文件的副本。屋主須與租戶保持聯繫，不能不聞不問，若屋內進行非法活動，除了趕走租戶外，也要向附近警署備案。
05 出租期間，如何維護房子的設備？
屋主多少會提供一些設備，如冷氣機、煤氣爐、家私、床、窗簾等。租戶有義務照顧和維護好這些設備。所以租戶遷入前，屋主要與租戶按清單逐樣檢查，確保可以正常操作，並拍照記錄。租戶退租時，屋主可對照檢查，除正常磨損外，壞得厲害的，租戶須予賠償。骯髒的窗簾，也須洗乾淨。
租約期間，重要設備壞了，屋主通常要負責，或買新的，或買二手貨，例如冷氣機和煤氣爐等。若只需修理，雙方可協商好，若修理費在某個範圍內，例如300元以下，由租戶負責，超過這個數目，由屋主補足。租戶須負責和維修公司訂立合同，定期維修較貴重的設備，如冷氣機和電視機。至於蠻新的設備，如剛買不久的冷氣機或煤氣爐若在租期內損壞（一般租期兩三年）屋主可要求租戶更換新的。
有關火險，若是住家，一般由屋主負責，若是辦公室，則由租戶購買。以上都要註明在租約中。所以雖然口頭租約加上一方當事人的履行也有法律效力，但還是白字黑字寫清楚較好。
06 出租房子是否一定得繳印花稅？
凡書面合約都要繳印花稅。印花稅通常由租戶支付，若租期在四年以下，印花稅為總租金的0.4%，若租期四年以上，則為總租金的四倍乘以0.4%。
印花稅必須在雙方簽約後的14天內繳付。若在14天後的三個月內繳付，罰款10元或應繳稅款，視何者為高。若超過三個月才交，則罰款25元或應繳稅款的四倍，視何者為高。拖延不交等同逃稅，會被追究。
（文·黃錦西律師 Selvam LLC合伙人 圖·iStock）
