記者/ 鍾黛 編輯/ 譚璐
樓市局部回暖，一家新加坡房企彎道超車。
克而瑞數據顯示，6月份，仁恆置地的銷售額為106.2億元，環比大漲589.61%，同比大漲95.22%，在全國銷售40強房企中，同比漲幅僅次于越秀地產。
這一成績得益於仁恆置地在上海、杭州的多個高端樓盤熱銷。其中，套均總價高達1600萬元的上海仁恆海上源，開盤當天日光，平均每五個人搶一套房。
不做高周轉、不做高槓桿、不做低品質，仁恆置地早年的經營理念與當時的主流房企背道而馳。
當下，房企流動性仍緊，項目爛尾風險猶在，仁恆置地的超車，在意料之外，亦在情理之中。
豪宅火爆
上海豪宅率先回暖。
進入6月，新房認購重啟，8個單價超10萬元/平方米項目備受熱捧。
其中，最火爆的項目是位於上海楊浦區的仁恆海上源，均價約11.5萬元/平方米，套均總價約1600多萬元。
6月28日開盤售罄，300多套房源收穫1760組認購，認購率近500%，是上海今年第二批次新房中認購率最高的項目。
2021年10月至2022年6月，仁恆海上源3次開盤，認購率從274%升至392%，又來到476%的高點。
克而瑞研報指出，仁恆等房企在產品力方面具有優勢，高品質造成項目熱銷，且老帶新效果好，較少使用分銷。
在今年的業績會上，仁恆表示上半年計劃在上海推售6個項目。
截至5月底，仁恆完成4個樓盤的推售，其餘樓盤將在下半年推售。其中，原定於上半年推售的華發仁恆蘇河世紀，已於7月11日首次開盤，開盤當天即售罄。
此外，7月14日，上海今年第三批次新盤名單披露。老盤仁恆海上源加推大戶型產品，共計266套，取證單價11.98萬元/平方米，較此前開盤上浮4800元/平方米。
2022年，仁恆置地上市的項目主要集中在上海、深圳、南京和蘇州等一二線城市。
克而瑞研報指出，今年6月房地產銷售出現拐點，下半年有望逐漸回穩。
部分核心一二線城市，下半年隨著供應放量，成交有望同比轉正。對於市場需求及購買力明顯透支的三、四線城市，企穩復甦仍需時間。
規模進階
仁恆置地為新加坡企業，主攻中國內地與新加坡市場。其創始人為鐘聲堅，祖籍廣東陸豐。
年輕時，鐘聲堅曾開過造紙廠、化肥廠、印刷廠等。一位企業家告訴《21CBR》記者，多年前他與鐘聲堅初相識。
「那時候我們都很年輕，很窮。我們坐在一個廉價酒店房間的地板上，對著一張世界地圖暢想，我們今天在地圖上這一點，5年以後會怎樣？10年以後又會怎樣？如今，他實現了自己的計劃。」
鐘聲堅
憑藉著逐步積累的財富，鐘聲堅在上世紀90年代進軍房地產，成立了仁恆置地。
進入內地市場初期，仁恆置地重點布局高能級城市的核心地段，從最初的上海、南京，逐漸拓展到全國多地，仁恆的高端產品也逐漸收穫了「豪宅標杆」的美譽。
截至2021年年末，仁恆置地在中國境內的總土儲為964.6萬平方米。其中，南京土儲超150萬平方米，深圳、上海的土儲皆在百萬平方米左右。
鐘聲堅曾對媒體稱，自己的志向不在於一時的得失，而在於營造一個幾百年後依然活著的企業。他表示：「錢是流動的，沒有名字，今天賺100億，明天還是100億。但是產品是有名字的，比如仁恆河濱城。」
仁恆置地的規模與增速並不突出。2016年至2018年，其銷售額維持在200億元級別。
不過，競爭環境的變化，行業集中度不斷提升，促使仁恆置地不得不提速。
2018年至2020年，仁恆增長迅速，合同銷售額從249億元上漲至785億元，年復合增長率超過75%，行業排名從第80位上升到前50位。
總的來看，仁恆置地走的是適度擴張的風格，在規模進階的同時，也著手降槓桿。
來源：視覺中國
標普的評級報告曾指出，以債務/EBITDA的比率衡量，仁恆置地的合併槓桿將從2019年的7.5倍下降到2020年的5.5倍至6.0倍，2021年將下降到4.5倍至5.0倍。
截至2021年年末，仁恆置地持有現金218.2億元，同比上升26%。現金短債比2.37，同比上升0.27，主要是受益於項目回款率高。
鐘聲堅曾表示，對於衝擊千億目標，「我們一直在想，不敢說。」他提到，房地產是財務驅動的行業，潛在風險很大，每家企業著力點不同。對仁恆來說，防守第一，發展第二。
下沉風險
早年，仁恆置地的投資集中在高能級城市的優質地段，早期項目利潤率頗高。
近年來，高能級城市土地成本走高，同時限價調控，限制了仁恆的溢價空間。仁恆轉而下沉，開始在一二線城市非核心區域、低能級城市拿地，同時加大合作開發的比例。
體現在財務數據上，仁恆置地的毛利率往下，2018年毛利率為46%，2019年為41.2%，2020年下降至36.4%，2021年下降至25.6%。
克而瑞研報認為，毛利率下滑與仁恆產品線有一定關係，近年來為了追求規模，主打高端市場的仁恆置地也開始布局剛需市場，會對企業毛利率產生影響。
2021年11月，在江蘇鹽城東台市，仁恆聯手鹽城城投、東台城投競得一宗住宅用地，成交價7.7億元，成交樓麵價8100元/平方米。這是仁恆首次走向縣級布局，在江蘇進一步下沉。
2021年全年，仁恆置地新增土地儲備建築面積124萬方，拿地金額226.2億元。
其中，一線城市拿地金額占比23%，全部位於上海；二線城市占比21%；三四線城市占比56%，全部位於江蘇省。2021年，仁恆置地首入無錫、揚州等三線城市。
仁恆河濱城
標普在2021年曾指出，過去三年，仁恆置地的成交率保持在高位，主要是因為該公司的房產位於長三角和大灣區較高線城市的黃金位置。
當下仁恆在較低線城市的可銷售資源不斷增加，售罄率較低，在這些城市的周期面臨更大的不確定性。
近兩年來，仁恆在多地的樓盤被曝存在質量問題。2021年12月，天津仁恆公園世紀引發業主大規模維權。今年來，仁恆已撤銷成都、西安兩個城市公司。
「市場容錯率更低了，以前投錯標、做錯了，可以快速賺錢補回來，現在看來很難。」2021年3月，鐘聲堅曾在業績會上坦言。
面對下行市場，仁恆同不少品牌房企一樣，正經歷著考驗。
