每每出現百萬新元的政府組屋轉售價，總會挑起許多人的敏感神經，特別是準備成家的年輕一代，更是備倍感焦慮。
2012年，新加坡出現了第一間百萬組屋，那是位於女皇鎮美嶺街一間屋齡10多年的雙層公寓式組屋的轉售價。
時間快進至2023年的今天（11年後），百萬組屋已經遍布全島，僅剩蔡厝港、裕廊西、三巴旺和盛港四個非成熟區還未出現。
這些百萬組屋不僅已經出現在非成熟區，百萬效應還「蔓延」到四房式屋型。
《新明日報》9月整理出2015年7月至2023年6月之間，過去這八年本地共賣出1123間百萬組屋。
《海峽時報》今天報道，今年截至10月底已經出現了377間百萬組屋，比去年全年的369間還多。單在10月份，一共有41間百萬組屋完成交易，不過全部都位於成熟組屋區。如此看來，今年的百萬組屋的總交易量再創下最高紀錄只不過是遲早的事。
就在今天，本地組屋的轉售價衝破了150萬元大關。位於大巴窯私人組屋（DBSS）The Peak的頂層（40樓）五房式單位，以156萬8888元售出。The Peak的屋齡11年，五房式單位的面積在114至117平方米之間。
若以目前的情況來推算，再過多久我們就會看到200萬新元轉售的組屋「誕生」？
這是讓潛在買家瑟瑟發抖的情況，卻是賣家最夢寐以求的美夢。
那些不打算買賣組屋的人則會說：「發神經啊，200萬可以買公寓了啦。」
房地產平台Stacked Homes在假設政府沒有出台房屋措施（例如，未來組屋是否會出現供過於求）、沒有黑天鵝事件（另一場流行病或一場重大戰爭）、屋契短不會導致物價貶值（目前轉售價最高的組屋只剩49年屋齡）等變數下，以三種方式：
組屋轉售價上漲速度
居民人口增長速度
薪金中位數增幅速度
來分別推測出可能會出現200萬新元組屋的年份。
靠近西海岸高速公路的組屋。（海峽時報）① 按組屋轉售價上漲速度推測
在沒有任何干預措施的情況下，自由市場上的組屋轉售價遲早會節節攀升。
Stacked Homes以2000年至今的組屋轉售價走勢，計算出每年賣得最貴組屋的價格和平均轉售價的平均差價比值為163.7%。
假設接下來的每一年差價比都維持在163.7%，當本地組屋平均轉售價達到75萬8399新元（哭哭）時，最高轉售價就會達到200萬新元。
據Stacked Homes推測，按照目前的平均轉售價增長速度，可能在15年後（即2038年），組屋平均轉售價就會達到75萬8399元，到那時，我們就會看到首間200萬新元組屋的出現。（再哭哭）
據數據，其實早年即2008年金融危機前，那時組屋的差價比比現在更高，在180%左右。儘管現在有更多百萬組屋出現，但2009年以後，差價比大約維持在160%左右。（資料來源：data.gov.sg）② 按新加坡居民人口增長速度推測
更多的常住人口意味著更多的房屋需求，進而推高屋價。因此，Stacked Homes也嘗試從居民人口的增長角度去推測200萬組屋會出現在哪一年。
（資料來源：data.gov.sg以及singtats）
以上述圖表數據計算，在2000年至2010年的10年間，新加坡居民人口增長了15.2%，但平均組屋轉售價卻上漲了47.2%。
Stacked Homes也以2010年至2020年間的數據核實，得出了類似的數據。
換句話說，人口每增長1%就可能導致平均轉售價上漲3.1%。
以此類推，要達到75萬8399元的平均轉售價，進而出現首間200萬新元的轉售價組屋，那本地的居民人口就必須增長10.65%（也就是459萬1148人）。
大概在2034年至2035年左右，本地的居民總數就會達到459萬1148人，到時很可能就會看到組屋轉售價上漲至200萬新元。
③ 按收入中位數增長來推算
一般認為，薪金和房價是掛鉤的。確保國人收入的增長跟得上房屋價格的增幅，讓居民可負擔得起購買房屋，是各國長期以來相當頭疼的事。
如果將組屋轉售價格和工資增長並列一起對照（如下），就能看出一些規律。
因為2000年以及2005年我國並沒有進行勞動力調查，因而圖表沒顯示這兩年的工資中位數數據。另外，2022年以後的數據皆是推算得來的。（資料來源：data.gov.sg以及singtats）
以上圖的數據來計算，在2001年至2022年間，新加坡的工資中位數增長了112.4%，最高組屋轉售價則上漲了94.78%。換句話說，工資中位數每增長1%就可能導致最高組屋轉售價上漲0.82%。
那麼，要達到200萬元的最高組屋轉售價，工資中位數就必須上升至7033元至7169元之間。
以此推算，大概在2039年，就會衝破200萬新元的轉售價新「天花板」。
根據過往的數據，工資和住房負擔能力在新加坡並不總是同步變動的。（新明日報）
總的來說，在沒有任何外部干擾下，約在2034年至2039年之間，新加坡就會出現200萬元的轉售組屋。
可是，就算沒有天災人禍，我們的政府也一定會出手干預。
所以最快看到組屋轉售價衝破200萬新元，也許是2040年以後的事了。安啦，我們還有至少17年的時間存錢。話說回來，買房應趁早依然是亘古不變的投資規律。
補充一點，我們不應過度關注最高轉售價，應該擔心的是組屋平均轉售價的上漲速度，因為這是以所有組屋轉售交易計算的，這個數據能更準確地反映市場整體的走勢。
