在新加坡，使用公積金CPF償還房貸是件很普遍的事。
公積金包含一個普通戶頭（OA），裡面的錢可以用於購買新加坡房產。不管是建屋發展局（HDB）建造的組屋還是私人住宅，不管是新房、二手房還是正在建造中的房屋，都可以使用公積金支付。
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因為新加坡居民每個月都要強制繳交公積金，而裡面的錢在退休之前又暫時拿不出來。
因此，使用戶頭裡面的錢支付部分房屋首付或是償還房貸，是一筆相當划算的買賣。
不過，隨著新加坡購房市場火熱，房屋價格也在持續攀升。從2020年7月以來，新加坡房地產價格已經連續幾個季度處於上漲態勢！
新加坡房價指數，數據來源：CEIC
與此同時，轉售組屋的價格增速，也創下了10年新高，百萬組屋層出不窮。2021年，新加坡總共賣出了261個百萬組屋，比2020年多了兩倍！
儘管疫情十分嚴重，組屋供應也在持續增加，但新加坡轉售組屋的價格依然堅挺。
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因此，新加坡政府在去年12月，臨時公布一波新政，通過增加購買住宅房地產的額外買方印花稅（ABSD）、收緊總償債比率（TDSR）以及降低建屋發展局組屋房貸的貸款與估值比率（LTV），對房屋市場調控降溫。
只不過，隨著轉售市場的火熱，很多新加坡人賣房後，卻遇到了無法全額退還所使用的CPF資金的問題。
來源：海峽時報
為什麼會這樣？因為公積金，其實是新加坡政府用來為所有人強制儲蓄養老的一項計劃。
因此，政府雖然允許民眾從中支出資金，用於住房、投資和高等教育，但一旦買房者使用CPF裡面的錢買了房屋，並在之後轉賣，那他們就必須將這段期間使用過的錢，再補回CPF戶頭，繼續進行儲蓄。
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所以說，當他們轉售組屋後，賣房的錢無法全額進入自己的銀行帳戶，得先交還給CPF一部分，包括這期間產生的利息（每年2.5%利率）。
不過，據《海峽時報》了解，2020年沒有一位轉售組屋者需要用現金補足公積金，因為這些案例中的絕大多數都是以市場價值出售的。
在公積金局的相關框架下，只要是以市場價值出售房產的房主，即使是房屋的售價，不足以全額退還已使用的公積金資金和應計利息，那也不需要用現金補足。 可以說是相當人性化了。
圖源：CPF
隨著轉售市場越來越火爆，2020年共有4580人無法全額退還CPF，比2019年的3960人，以及2018年的3380人都要多得多。
這也從側面映證了新加坡轉售市場的火爆現象。難怪政府去年要緊急入場調控。
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不過，針對這些無法全額退還的前屋主，他們在購買下一套房屋時，將比其他人擁有更少的資金用作購房用途，有利有弊。
對此，國大房地產與城市研究所所長Sing Tien Foo教授，在接受採訪時，對此表示相當擔憂。
他認為，不必用現金不足CPF短缺，可能會為這些賣房者帶來短期利益，但實際上，一些老年人可能會在未來大受影響，為購買房產和償還貸款的公積金減少而苦苦掙扎。
他接著補充到，在新加坡個人能獲得的貸款年限，會隨著年齡的增加而縮短。
因此，在公積金不夠充足，而貸款年限更短的情況下，一旦這些老人們打算在日後購置房屋，給自己帶來一個居家之所時，將不得不面對使用更多的現金（也就是養老金）來買房。
加上他們每月的分期貸款也會比其他人更高，這將進一步壓縮他們平日的生活質量。
位於油池的新加坡第二個垂直甘榜項目專為老年人打造，圖源：MKPL Architects
當然，相對而言年輕人比較不受影響。
第一，年輕人只要他們有一份正當工作，每個月存的CPF基本上足夠支付貸款。前提是他們購買的是普通二手組屋，而不是那些百萬新幣以上的天價組屋。
第二，年輕人的工作時間還有很長，即使是他們之後轉賣了組屋，購買下一棟房產時也能獲得較長的貸款年限，他們有足夠時間存錢還房貸。
再加上新加坡公民在購買房屋時有各種政府津貼，因此房貸壓力對他們來說，不會太大。
示意圖，圖源：Ohmyhome
隨著房地產降溫政策已經開始實施，或許在2022年，轉售市場會暫時遇冷，大家會先觀察一陣時間再決定是否入手。
總而言之，新加坡政府還是以「居者有其屋」作為核心理念發展其住房政策。
在新加坡工作生活，可以相信的是，住房問題並不會成為太多人面臨的困境。
