新加坡(EDGEPROP) ——這家共享居住運營商已在新加坡發展，且希望將業務擴展到日本和澳大利亞，並在2021年前將客房數量增至900間。但Login Apartment的地區主管負責人Calvin Cai認為，明年新加坡可能會出現整合。
水晶閣的四居室複式頂層公寓的客廳，最近由Login Apartment提供為一個共享居住的單位 (圖片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
幾年前，共享辦公室被證明是商業建築業主的一個有吸引力的解決方案，他們努力填補空置的辦公空間。對於一個擁有3.2萬套待售公寓的住宅市場來說，共享居住能否成為一個解決方案還有待觀察。
自2018年以來，房地產開發商受到了更為嚴峻的降溫措施的打擊，比如將土地購買的額外買家印花稅(ABSD)提高至25%。如果在獲得土地後的五年內完成開發並出售所有單位，則可以免除額外買家印花稅。另外還需預先付5%的額外買家印花稅，這筆錢是不可退還的。
新加坡共享居住運營商Login Apartment的負責人Calvin Cai說，基於政府的規定，房地產開發商的首要任務是出售他們的住宅單位。
不過，對於持有已建成的開發項目但未售出庫存的房地產開發商，或擁有多個單位投資組合的投資者來說，共享居住可能是一個有吸引力的解決方案。
由53個單位組成的水晶閣最初是由許兄弟集團(Koh Brothers Group)和喜敦控股（Heeton Holdings）開發的(圖片: 許兄弟集團)
水晶閣的最新嘗試
例如，自去年11月以來，Login已在羅尼山路Leonie Hill的水晶閣擁有15套公寓。其中一些單位，包括一套面積5,714平方英尺的複式頂層公寓，已經配備了斯堪的納維亞風格的家具，以及新加坡建築師出身的藝術家Jau Goh的畫作。在12月6日，這些單位對外開放參觀，而其他的單位正在裝修中。
這15個單位相當於50個共享居住房間。「共享居住為開發商和業主增加了價值，因為他們可以在現有租戶的情況下出售公寓。」Cai說，「共享居住提高了房產的價值。」
SRI的執行合伙人Ken Low表示，對於尋求中期資本增值的投資者而言，共享居住的住宅單位將頗具吸引力。他補充說:「共享居住讓這些業主在租金收入方面有了更大的穩定性，因為出租單位的責任轉移到了共享居住運營商身上。」
這15套公寓是私人股本房地產集團旗下位於水晶閣34套未售出的公寓的一部分。這家總部位於新加坡的集團早在2017年3月就收購了擁有這些公寓的實體股份，當時正值針對涉及轉讓持有物業實體股份的住宅交易徵收額外轉讓稅(ACD)的前夕。
持有未售出單位的實體是Buildhome。這是一家由在新加坡上市的房地產開發商許兄弟集團和喜敦控股共同成立的公司，三家公司各持有同等股份。Buildhome開發了擁有53套單位的豪華公寓水晶閣。水晶閣在2007年底被推出，於2011年竣工。
從水晶閣的複式頂層公寓主臥俯瞰烏節路(圖片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
優先出售單位
最重要的是，水晶閣剩餘公寓組合的業者希望出售這些公寓，包括那些由Login Apartment作為共享居住單位運營的公寓，SRI的市場代理 Low表示。
根據當時向市建局提呈的備案顯示，水晶閣的永久產權單位售價將從每平方英尺$2,281起，較2007年底的推出價下降了26%，當時的售價從每平方英尺$3,074到每平方英尺$3,984不等。
在水晶閣，由Login運營的單位涵蓋從699平方英尺的一居室單位、1,754平方英尺的三居室單位、2,432平方英尺的四居室單位以及3,303平方英尺的四居室複式單位不等。這裡甚至有一個5,714平方英尺的複式四居室套房和一個帶私人游泳池的屋頂露台。
位於水晶閣第35層的複式頂層公寓設有落地玻璃窗和滑動門，從呈弧形的的陽台可以眺望烏節路黃金購物地帶。這四間臥室包括一間主臥帶一間套房書房、步入式衣櫥、一間套房主臥、以及一間小型主臥。廚房裡配備了德國頂級品牌嘉格納電器。廚房旁邊是一個生活區，有一間傭人房和浴室。第36層是帶私人游泳池的屋頂露台。
Cai說，這套複式頂層公寓將以每月$18,000的價格出租。他補充說，優先考慮的是把頂層公寓和更大的單位全部租出去。「這是因為業者最終想要出售它們。」
至於由Login管理的其他在水晶閣的豪華公寓，根據房間的大小，普通臥室的租金將從每月$2,200到$2,800不等。Cai希望保留私人股本投資者在水晶閣持有的其餘19套公寓，以便將它們也轉換成共享居住空間。
Login Apartment管理著烏節達爾菲大廈(Delfi Orchard) 23套公寓中的6套，作為11間共享居住房間，這些房間在45天內就被租光了。(圖片:The Edge Singapore)
「烏節達爾菲大廈在45天內被完全租光」
今年7月，Login在烏節達爾菲大廈買下了六套公寓。烏節達爾菲大廈是一個綜合開發項目，共有23套公寓坐落在烏節路一帶的一個購物中心的頂層。烏節達爾菲大廈由城市發展有限公司(CDL)開發，於1985年完成。
烏節達爾菲大廈的公寓是在Login的共享居住平台下管理的，是與CDL合作的。CDL在2016年成為網上公寓租賃網站Mamahome的戰略投資者，當時投資了$2,000萬，獲得了20%的股份。Mamahome由ChongFu Investment和E-House Capital China共同創立。
CDL的一位發言人說:「如果有合適的單位可以轉換成共享居住空間的話， 我們將繼續探索與Login Apartment的合作機會。」
在Login管理的烏節達爾菲大廈公寓中，一套是一居室單位，其餘五套是二居室單位。Login的業務負責人Kemmy Sim說，11間配備齊全的共享居住房間在45天內就被租光了。
Login Apartment於2018年3月在新加坡推出，原名為Mamahome，並於同年7月更名為前者。除了Login Apartment，ChongFu Investment旗下還有另外兩個服務式公寓品牌，分別是Locca和Suisse Place。在剩下的兩個品牌中，Cai認為Suisse Place在新加坡有機會，因為它是以酒店為基礎，並被定位為「酒店公寓」。
2018年初，屹嶺豪庭（Alex Residences）只有兩套客房，而Login則增至59套客房，今年年底將在新加坡開設109套客房。現在，它在烏節路社區、Queenstown、Novena和東海岸都有業務。
據Cai表示，Login的客房平均入住率為95%。他補充道:「我們的目標是到2021年底將客房數量增至900間，並在此之後進行區域擴張——澳大利亞和日本市場的計劃已在實施中。」
Cai:共享居住實際上是加入一個喜歡共享生活空間的社區，參與從瑜伽、繪畫到品酒等各種社區活動。(圖片: Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
「創造價值」
在2020年，除了提供全套設備、Wifi、公共設施和每周家政服務外，Cai還希望為Login的共享居住會員「創造價值」。他表示:「我們正試圖與合作夥伴和供應商合作，例如Grab或Redmart，會員在下單時可以獲得優惠券或特殊的促銷碼。」
共享居住對年齡22-37歲的千禧一代很有吸引力。在新加坡，99%的共享居住會員都是外籍人士。「我們這裡只有一個新加坡人，她是體育和瑜伽紅人。」Cai說。
在品牌認知度方面，按市場份額計算，Cai認為Login是排名前三的共享居住運營商之一;並且在房間數量方面排在前五名。他補充道:「共享居住實際上是加入一個喜歡共享生活空間的社區，參與從瑜伽、繪畫到品酒等各種社區活動。」
目前，新加坡約有20家共享居住運營商，包括韓國的Commontown、Cove Living、ST Residences和ST Signature(隸屬於F&B player Katrina Group旗下的酒店部門)，以及按市場份額和房間數量計算最大的酒店Hmlet。
Eyo:儘管預計住宅市場會出現供過於求的情況，但對於共享居住運營商來說，他們面臨的挑戰是如何找到新的庫存，因為開發商想要出售而不是出租他們的公寓。(圖片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)。
尋找新庫存是種挑戰
「儘管預計住宅市場會出現供過於求的情況，但對於共享居住運營商來說，他們面臨的挑戰是如何找到新的庫存，因為開發商想要出售而不是出租他們的公寓。」 Samuel Eyo說。Eyo是Lighthouse Property Consultants的總經理，他曾促成Login和Buildhome之間的五年主租賃協議。
今年3月，Eyo還通過Hmlet在珊頓道附近的Lumiere管理了43套公寓。由BS Capital開發並於2010年完工，由168個套單位組成的Lumiere住宅樓的第34層至第45層共有43套單位。
「共享居住空間的界限正在模糊。」Eyo說，「像凱德置地旗下福南的Lyf這樣的混合型酒店，它們是服務式公寓，但因為它們也有酒店牌照，所以房間可以按日出租。」酒店式公寓的最短入住時間為7天，也可以簽訂長期租約。因此，它們具有靈活性。」
至於純粹的共享居住運營商，例如Login，被認為是屬於住宅單位。根據市建局的規定，最短租期為三個月。儘管如此，Cai還是打算把重點放在住宅空間上。
共享居住需要設在千禧一代外派人員多的地方，這就是為什麼城市中心和城市邊緣地帶可以運營得那麼好的原因，Cai說。
地理位置與便捷
共享居住運營商面臨的另一個挑戰是找到合適的地點。
「烏節達爾菲大廈對我們來說是一個很好的試驗田。」Cai說，「這是一棟1985年竣工的老房子，所以沒有任何設施。然而，我們可以在45天內把它租出去，這表明烏節路的需求量很大。但要在烏節路找到合適的房產是個挑戰。」
除了優越的地理位置外，便捷也很重要，即鄰近公共運輸、購物、娛樂和餐飲等設施，這就是為什麼城市中心和城市邊緣地帶可以運營得那麼好的原因，Cai說。
Eyo說，這部分是因為共享居住的地方需要吸引千禧一代的外派人員。
儘管目前新加坡市場上約有20家共享居住運營商，但Cai認為，市場實際上只可以支持「或許3至5家，甚至更少」的運營商。
Eyo解釋說，這是因為共享居住運營商的資本支出相對較高。他估計，光是布置一間一居室的公寓就要花費$5,000至$7,000。
家具和擺設會隨著時間的推移而貶值，因此，共享居住運營商必須簽署一個更長的五年期主租約，以實現經營上的收支平衡和盈利。Cai補充道:「如果你只是想通過簽訂一到兩年的主租賃合同來獲得市場份額，那賺錢是非常困難的。」
「說實話，WeWork為所有那些基於市場份額競爭的公司敲響了警鐘，尤其是在新加坡。」Cai警告說，「一些規模較小的共享居住運營商已經失敗了。明年，我們預計共享居住領域會出現一些整合。」
