「不了解一個事物的過去，就無法知道它的未來」。
當然，也可能了解了過去後，未來仍在一片迷霧當中。
就好比我們今天要說的「豬腳」——重慶冉家壩兩江春城，哦，對了，現在叫凱德·九章…
1
新加坡凱德擲巨資57億挺進北區領地
3000多萬重慶人民的衝動消費，和一家公司的戰略性決策能劃等號嗎？
答案是肯定的。
2019年，天貓雙十一當天，全重慶的「剁手族」貢獻的買它買它買它金額是57億元。
2018年，重慶最大金額的併購案在年中時就塵埃落定了，交易金額也差不多是57億元。
說起這家公司，還是重慶人民的老朋友——總部位於新加坡的亞洲房產大鱷凱德集團。
對，就是在朝天門修重慶來福士那個。
去年的6月底，凱德集團通過旗下全資子公司重慶凱泰實業發展有限公司，收購重慶中華置業有限公司及其名下的中華·兩江春城項目100%股權，交易價格約為57億元人民幣。
而命運多舛的的兩江春城項目，也似乎終於找到了一棵好乘涼的大樹。
2
曬了近十年太陽，身價暴漲35倍！
「睡覺睡到自然醒，數錢數到手抽筋」用這句話來形容凱德集團接手的兩江春城地塊，真是再合適不過了。
時間撥回到2004年。
兩江春城這567畝土地因跨越地界分屬兩個不同的行政區（江北區和渝北區），在分開由兩個區級政府進行協議轉讓後，被中華物業以2700萬元的價格收入囊中。
2007年，已更名為中華置業的中華物業，將95.24%的股權以2487.89萬元，從重慶國際信託投資有限公司轉讓給重慶國信。
重慶國信和重慶國際信託有限公司投資設立了重慶中華置業有限公司。
2009年，中華置業100%的股權再次掛牌轉讓，其主要資產就是位於江北冉家壩黃金地段的土地。
雲南城投集團通過網絡競價的方式，以9.96億的代價將黃金地塊攬入懷中。
其中的重慶國信無疑才是大贏家，2年時間轉手一買一賣，就實現了2487.89萬元到9.96億元超35倍的溢價。簡直不能更刺激。
而這567畝位於重慶主城黃金地段的黃金地，從2004年「賣身」後已靜靜曬了近10年的太陽，即便在「森林重慶」吼得最厲害的幾年，這塊黃金地也只是用木板和綠塑料布圍了一圈，繼續晾著。
你以為它在脫水？Naive！
2013年7月6日，曬夠了太陽的黃金地，以兩江春城一期的面目與廣大人民群眾面對面，並且開出了13000元/㎡的心連心價格。
什麼是躺贏？This is！
3
莊家手拿雙王+4個2 一樣竹籃打水空
接手兩江春城的雲南城投，坐擁2200多億資產，可謂財大氣粗。
花了近10億接手，雲南城投看重的就是地塊所處位置：
從重慶內環快速路北環立交下道，西面就是兩江春城項目所在地。
這裡方圓一公里內，集中了龍湖，金科等十幾個樓盤，還有兩個輕軌站點，說這裡是重慶人二代「富人區」也並不為過。
穩坐黃金寶地的兩江春城，其官宣資料也強調，「占據不可複製的城心資源，誕生之刻便已彰顯出稀缺價值」。
售樓處里五官精緻的置業顧問也很是高傲：我們不辦公積金貸款。
誰叫你和一個手上捏著雙王+4個2的人鬥地主呢？沒法不仰人鼻息。
不過打牌還是要講技術的，比如曾在HK鬥地主的HD許主席。
但云南城投的牌技卻一言難盡，簡略概況：
從2009年取得重慶中華置業有限公司100%股權，到2017年已股權盡失，雲南城投的重慶戰略布局就像竹籃打水一般。
雲南城投敗走山城的背後原因成謎。倒是近2年，其身影頻頻在中央紀委國家監委網站閃現，成了個反面網紅。
4
接盤俠凱德
冉家壩&朝天門傻傻搞不清楚
2004年至今，冉家壩地塊的身價，已經從2000多萬飈漲到57億。
即便溢價如此，接手的凱德集團，也似乎是撿了個大便宜。
從2013年首開，到2018年轉手，兩江春城一共也就開發了100畝不到，從最初的567畝（開發商此前曾宣傳為860畝）減小為482畝，涵蓋住宅、商業和辦公樓等業態。
如今，黃金寶地在手的凱德集團也是摩拳擦掌，在重慶最繁華的商圈觀音橋搞起了城市展廳。項目案名也改為凱德·九章。
凱德集團在這個地塊上是有做冉家壩標杆之意！
修建6棟46~57的超高層，套內面積109㎡起的大平層產品，在住宅對面地塊，打造一個6萬㎡的集中式商業，另外還有8萬㎡的底商。
數字+超高層+商業，感覺是不是很熟悉？朝天門那6棟超高層的話題性是要延續到冉家壩了嗎？
凱德集團在朝天門打造的來福士的確表現亮眼，超80%的去化率穩坐重慶豪宅頭把交椅。
但來福士所在的朝天門地段，是整個重慶最核心的位置，集地標、旅遊目的地、城市封面等多重附加值於一體，不僅重慶人民熟悉，全國人民門清，外國友人也認可。
在這個地段，就是閉著眼睛修也能賣出好價格。
可冉家壩畢竟不是朝天門，雖然各種配套齊備，不過從地段到江山資源，中間都差著一個城市的量級，脫離了地段，凱德集團還能否將豪宅那套玩的得心應手呢？
看看冉家壩的現實面，典型的如2.2萬元/㎡的龍湖源著和1.3萬元/㎡橄欖郡，一個代表區域天花板，一個基本是地板價。
凱德集團進入後，憑什麼突破天花板？突破多少？
這是擺在新加坡學霸面前的一套黃岡版「5年高考3年模擬」真題，而習慣了高舉高打的新加坡人，似乎在重慶朝天門之外都有點曲高和寡，比如鵝嶺峰，比如折戟的黃花園項目。
5
未來的隱憂
53萬㎡超級商業如何玩轉？
除了住宅項目帶來的挑戰，凱德集團還面臨著未來商業的不確定性。
公開信息顯示，兩江春城規劃總建築面積達115萬㎡，其中商業部分集中了8萬㎡商務公寓、生態寫字樓，28萬㎡生態寫字樓，星級酒店，17萬㎡大型商業購物中心。
整個商業體量達53萬㎡，占比達46%。
巨大的商業體量，似乎正是兩江春城屢屢折戟交易市場的癥結所在。
如今，凱德集團接手，是否擁有李佳琦一樣的帶貨能力呢？
這還真不好說。
作為凱德集團旗下最大的來福士，重慶來福士的商業部分包含23.5萬㎡購物中心，15餘萬㎡辦公樓，3萬㎡服務公寓和6萬㎡五星級酒店，體量達47.5萬㎡，商業占比接近6成。
僅就購物中心而言，已在今年9月份開業的來福士，作為重慶的地標，成為一時話題，人流也異常火爆，但也有人認為，論高端比不過萬象城，論親民拼不贏天街系，後期運營還有待觀察。
那麼當戰場轉移到冉家壩，客群來源完全顛覆後，近的說，有龍湖源著天街直接競爭，稍遠一點還有愛融薈城，中渝恆大廣場，新光天地等等邊際同質化競爭，講真，凱德集團手上的這張商業牌很不好打！
需要注意的是，自2015年以來，凱德中國資產在其集團所占比例出現了連續下降。
2018年凱德集團就以83.4億元人民幣，一口氣賣掉了中國的20個購物中心100%股權及相應負債，重慶地區的兩個凱德廣場項目——沙坪壩區凱德廣場及九龍坡區凱德廣場，均位列其此次大甩賣的範圍中。
這不禁讓人聯想，出售手上的商業資源會不會成為凱德集團的備選項？
6
後記
重慶主城目前已有25家購物中心，今明2年還將新添35座購物中心。
此外，今年3季度，重慶優質寫字樓空置率雖降至30.2%，但仍有468萬㎡的總存量，空置率也是二線城市中較高的，超過了28%的平均空置率，平均租金則繼續下跌，跌幅環比加大。
可預見的是，重慶的住宅和商業都邁入了大存量時代，市場飽和度日益走高，未來的綜合商業體要想活下去，活得好，即便是頂級開發大佬，也未敢輕言「我可以」。
那片籠罩在冉家壩黃金地塊上的迷霧，依舊濃稠，未來還是看不清。
